실지거래가액에 의하여 과세할 경우 건물 신축설계비를 필요경비로 인정할 수 있는지 여부(경정)

[주 문]

1. 남인천 세무서장이 ‘94.5.15 청구인에게 한 ’88년도 귀속분 양도소득세 82,666,960원 및 동 방위세 16,533,390원의 부과처분은 인천광역시 남동구 OO동 OOOOOO 소재 대지 1,563.7㎡ 및 지상건물 1,072.8㎡의 취득가액을 541,700,000원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

2. 나머지 심판청구는 이를 기각한다.

[이 유]

1. 원 처분의 개요 청구인은 ‘88.1.15 인천광역시 남동구 OO동 OOOOOO 대지 1,563.7㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 ’88.12.7 동 대지위에 건물 1,072.8㎡를 신축한 다음 ‘88.12.30 동 대지와 건물(이하 쟁점토지와 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)을 교환을 원인으로 양도하였다. 처분청은 쟁점부동산의 양도 경우 취득후 1년이내의 단기양도로서 투기거래에 해당한다 하여 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 ‘94.5.15 청구인에게 ’88년도 귀속 양도소득세 82,666,960원 및 동 방위세 16,533,390원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 ‘94.6.30 이의신청, ’94.9.27 심사청구를 거쳐 ‘95.1.20 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산은 국가보훈처 소유의 토지(인천광역시 남동구 OO동 OOOOO 외 4필지 대지 2,273.2㎡)와 교환으로 양도한 부동산으로 당초 청구외 OOO로부터 대지 취득시 잔금청산일이 ‘87.12.17이며 이 날을 취득시기로 보면, 보유기간이 1년이상이므로 기준시가로 과세하여야 하며 실지거래가액으로 과세한다 하더라도 건물신축(1,072.8㎡)을 하면서 설계용역비 6,000,000원이 소요되었으므로 동 금액은 필요경비로 인정하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 주장하는 쟁점토지의 잔금 청산일이 ‘87.12.17인지 여부를 살펴보면 이를 입증할 수 있는 매매계약서 및 잔금영수증 등 근거서류가 전혀 없고 다만 본 청구시 주장만 하는 것으로서 처분청은 쟁점토지의 취득시기를 등기부상 소유권 이전등기 접수일로 본 것이고 또한 이 날을 취득시기로 볼 때 쟁점토지의 보유기간이 1년미만(’88.1.15 - ‘88.12.30)에 해당하여 소득세법 시행령 제170조 제4항에 의한 실지거래가액으로 양도소득세를 과세할 수 있는 사유에 해당하여 실지거래가액으로 과세한 것임이 인정되고 또한 건물설계비 명목으로 지출된 6,000,000원에 대하여 양도소득계산시 필요경비로 공제함을 주장하나 설계비 지출에 대한 객관적인 증빙의 제시가 없어 청구주장을 받아들일 수 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점

① 쟁점부동산의 양도에 대하여 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 과세한 처분의 당부

② 실지거래가액에 의하여 과세할 경우 건물 신축설계비를 필요경비로 인정할 수 있는지 여부

• 나. 관계 법령 쟁점부동산 양도당시 시행되던 소득세법 제23조 제4항 및 제45조 제1항과 같은법 시행령 제170조 제4항 제2호 그리고 재산제세 조사사무처리규정(국세청 훈령 1026, ‘88.11.8) 제72조 제3항 제5호의 규정에 의하면 부동산을 취득하여 1년이내에 양도한 경우로서 양도 및 취득시의 실지거래가액이 확인되는 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도소득금액을 결정할 수 있으며, 한편 자산의 양도 및 취득시기는 소득세법 제27조 및 같은법 시행령 제53조 제1항의 규정에 의하여 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날로 하되 잔금지급일이 분명하지 아니한 경우에는 소유권 이전등기 원인일로 하고 등기원인일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기접수일로 보도록 되어 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점 ①에 대하여 첫째, 청구인은 쟁점토지를 청구외 OOO로부터 취득하였고 잔금지급시기는 ‘87.12.17이므로 이날을 취득시기로 보면 취득후 양도시(’88.12.30)까지 보유기간이 1년을 초과한다는 주장이나 이를 입증할 수 있는 자료는 사인간에 작성된 매매계약서 이외에는 다른 증빙의 제시가 없으므로 이 건 경우 잔금지급일이 확인되지 아니한다 할 것이고, 따라서 위 법령의 규정에 의하여 등기원인일인 ‘88.1.15을 취득일로 보아야 할 것인 바, 그렇게 되면 쟁점토지의 취득후 보유기간은 1년 미만이며 건물 또한 ’88.12.7에 신축하여 ‘88.12.30에 양도하였으므로 취득후 보유기간이 1년 미만인 바, 위 법령의 규정에 의하여 실지거래가액이 확인된다면 실지거래가액으로 양도소득을 계산하여 과세하여야 하는 경우에 해당된다. 둘째, 쟁점부동산의 실지거래가액에 대하여 살펴보면 취득가액의 경우 쟁점토지는 청구외 OOO로부터 260,700,000원에 취득하여 그 지상에 건물(1,072.8㎡)을 신축하였는데 그 공사비는 275,000,000원이 소요되어 쟁점부동산 총 취득가액은 535,700,000원으로서 청구인과 처분청간에 다툼이 없으며, 양도가액의 경우 쟁점부동산과 국가보훈처 소유의 토지(인천광역시 남동구 OO동 OOOOO 외 4필지 대지 2,273.2㎡)와 교환으로 양도한 것인데 쟁점부동산의 평가액을 보면 686,412,900원(감정평가액)으로서 동 금액은 청구인과 위 국가보훈처간에 계약상 합의된 금액으로서 실지양도가액으로 볼 수 있고, 따라서 쟁점부동산의 경우 취득 및 양도시의 실지거래가액이 확인되는 경우에 해당된다. 위와 같이 쟁점부동산거래의 경우 취득후 1년이내에 단기양도한 경우로서 처분청이 이를 투기거래로 보아 양도차익을 실지거래가액으로 계산하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

(2) 쟁점 ②에 대하여 처분청이 쟁점부동산중 건물(1,072.8㎡)의 취득가액을 계산함에 있어 건물설계비가 포함되지 않은 건물공사도급가액 275,000,000원만 취득가액으로 보았으나 청구인으로부터 위 건물설계를 의뢰받은 청구외 종합건축사사무소 OO(서울특별시 종로구 OO로 OO OOOOO)은 ‘88.1월 당시 건물 설계비로 6,000,000원을 수령한 사실이 있었음을 확인하고 있고 또한 위 건물 규모의 설계비로서 6,000,000원 정도는 신빙성이 있다고 인정되므로 실지거래가액으로 과세한 이 건의 경우 설계비 6,000,000원은 취득원가로 인정함이 타당한 것으로 판단된다.

• 라. 이 건은 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호·제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.