토지의 양도차익을 계산함에 있어 처분청이 확인한 실지거래가액에 의하여 과세한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 88.11.22 청구외 OOO등 3인과 공동으로 인천광역시 중구 OO동 O OOOOOO 소재 임야 21,781㎡를 청구외 OOO로부터 취득(이중 청구인 지분은 1/4임)하여 8개필지로 분할등기한 후 그 중 7개필지 12,422㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 89.1.20부터 89.2.13 기간중 4회에 걸쳐 청구외 OOO등 5인에게 양도한 사실이 있으며, 이에 따른 자산양도차익예정신고 또는 과세표준확정신고를 이행하지 아니하였다. 처분청은 경인지방국세청에 의한 부동산투기조사결과에 따른 과세자료통보에 의거 쟁점토지거래가 국세청장이 지정하는 거래로서 “취득하여 1년이내 양도한 경우”에 해당하는 것으로 보아 확인된 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하고 과세표준 및 세액을 결정하여 94.4.16 청구인에게 89년도 귀속분 양도소득세 32,820,600원 및 동방위세 6,564,120원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 94.6.11 이의신청과 94.9.26 심사청구를 거쳐 95.1.4 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 쟁점토지의 거래가 취득후 1년이내에 양도한 단기양도의 경우이긴 하나 매매당사자들이 작성한 검인계약서에 기재된 거래금액이 정당한 것임에도 불구하고 명백한 증거없이 검인계약서 내용을 부인하고 처분청이 조사한 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인등은 쟁점토지를 취득한 후 수개필지로 분할하여 1년이내에 양도하여 투기거래에 해당하므로 실지거래가액 과세대상이며, 청구인이 제시하는 검인계약서는 당사자가 서로 모르는 사이임에도 중개인 없이 쌍방합의로 작성되었고, 청구인이 88.11.24 쟁점토지를 평당 24,000원에 취득하여 89년 1월 및 2월에 그 중 일부를 평당 70,000원 내지 75,000원에 양도하였음이 거래상대방에 의하여 확인되고 있는 사실로 미루어 평당 1,790원에 취득하여 2,000원에 양도한 것으로 되어 있는 검인계약서의 금액은 진실된 것으로 인정키 어렵다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 이 건 심판청구의 다툼은 쟁점토지의 양도차익을 계산함에 있어 처분청이 확인한 실지거래가액에 의하여 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제23조 제4항(1990.12.31 개정되기 전의 것)에서 『양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다』고 규정하고 있고, 같은법 제45조 제1항 제1호(1990.12.31 개정되기 전의 것)에 의하면 취득가액은 『당해 자산의 취득당시의 기준시가에 의한 금액. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액』으로 하도록 규정하고 있으며, 같은법시행령 제170조 제4항(1990.12.31 개정되기 전의 것)에서 『법 제23조 제4항 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다』라고 규정하면서 제2호에서 『국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래·기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우』를 규정하고 있고, 국세청훈령 제98호(1987.1.26 개정) 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항에서 국세청장이 지정하는 거래를 규정하면서 그 제5호에 『부동산을 취득하여 1년 이내에 양도한때』를 그 중 하나로 열거하고 있다.
• 다. 양도소득세를 처분청이 확인한 실지거래가액으로 과세한 처분의 당부

1. 처분청의 과세기록에 의하여 이 건 처분경위를 보면, 처분청은 경인지방국세청의 부동산투기조사 과정에서 1년이내의 단기거래 적출된 쟁점토지거래에 대하여 거래상대방의 확인 및 정상지가조사 등의 절차를 거쳐 실지거래가액을 확인한 후 그것에 기초하여 이 건 양도소득세를 과세한 점이 인정되므로 전시 법령의 해석·적용함에 있어 당초처분에는 잘못이 없다고 하겠으며,

2. 청구인이 주장하는 검인계약서상의 거래금액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지에 대하여 살펴보면, 청구인은 실지거래가액에 의하여 양도소득을 결정함에 있어 검인계약서에 기재된 거래가액을 실지거래가액으로 보아야 한다고 주장하면서도 거래상대방확인서나 매매대금수수에 관한 금융자료등 그 주장사실을 입증할 수 있는 객관적인 자료는 제시하지 못하고 있는 점과 위 검인계약서에 기재된 취득·양도금액은 평당 각각 1,790원과 2,000원인 데 비하여 전시한 바와 같은 경위로 조사·확인된 시가는 평당 각각 24,000원과 70,000원 내지 75,000원인 점 및 검인계약서가 부동산중개업자의 입회없이 쌍방합의에 의하여 작성된 점 등으로 보아 실지거래내용을 반영하고 있는 것으로 인정되지 아니한다.

3. 그러므로 이 건 양도소득을 결정함에 있어 검인계약서에 기재된 거래금액 대신 확인된 실지거래가액으로 결정한 당초의 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.