청구인이 부동산의 양도에 다른 과세표준확정신고를 실지거래가액으로 한 데 대하여 취득 및 양도시의 실지거래가액이 확인되지 않는다 하여 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 대전광역시 동구 OO동 OOOOOOO 소재 OOOOO OOO OOOO(대지지분 87.067㎡, 건물지분 72.562㎡, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 86.7.3 취득하여 90.11.26 청구외 OOO에게 양도하였으며, 91.5.30 실지거래가액에 의하여 양도소득세 과세표준확정신고를 이행하였다. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점부동산의 실지거래가액이 신빙성이 없다는 사유로 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 양도차익을 산정하고 94.5.16 청구인에게 90년도 귀속분 양도소득세 5,904,260원 및 동 방위세 1,283,140원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 94.7.16 이의신청과 94.10.17 심사청구를 거쳐 95.1.18 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 청구인은 쟁점부동산을 86.7.3 37,000,000원에 취득하여 90.11.26 45,000,000원에 양도한 후 91.5.30 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 알 수 있는 증빙서류를 첨부하여 실지거래가액에 의한 양도소득세 과세표준확정신고를 하였음에도 불구하고 처분청이 막연히 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가로 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점부동산의 취득 및 양도가액에 대하여 실지거래가액이라고 주장만 할 뿐 이를 입증할 수 있는 증빙자료를 제시하지 못하고 있어 실지거래가액이 확인된다 할 수 없으며, 특히 쟁점부동산의 기준시가 대비 실지거래가액 비율이 양도가액은 118.6%인데 비하여 취득가액은 238.4%로 실지 취득가액으로서는 신빙성이 없으므로 기준시가에 의하여 과세한 당초처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 이 건 심판청구의 다툼은 청구인이 쟁점부동산의 양도에 다른 과세표준확정신고를 실지거래가액으로 한 데 대하여 취득 및 양도시의 실지거래가액이 확인되지 않는다 하여 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제23조 제4항(1990.12.31 개정되기 전의 것)에서 『양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다』고 규정하고 있고, 같은법 제45조 제1항 제1호(1990.12.31 개정되기 전의 것)에 의하면 취득가액은 『당해 자산의 취득당시의 기준시가에 의한 금액. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액』으로 하도록 규정하고 있으며, 같은법시행령 제170조 제4항(1990.12.31 개정되기 전의 것)에서 『법 제23조 제4항 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다』라고 규정하면서 그 제3호(1990.12.31 개정되기 전의 것)에 『양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우』를 열거하고 있다.
• 다. 청구인이 양도소득세확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득·양도시의 실지거래가액을 확인할 수 있는지에 대하여 살펴본다.

1. 쟁점부동산의 취득가액에 대하여 보면, 청구인은 86.7.3 청구외 OOO로부터 쟁점부동산을 37,000,000원에 매입하였음을 주장하며 매매계약서 및 매도인 OOO가 작성한 매매사실확인서를 제시하고 있으나, 동 매매계약서는 4년5월 후 양도시(90.11.26)에 작성된 매매계약서와 양식이 동일하고 부동산중개업자의 입회내용이 없는 등 취득당시에 실제로 작성되었다는 신빙성이 부족하고, 청구인이 주장하는 취득가액은 37,000,000원(평당 약 168만원)으로서 기준시가 15,521,490원의 2.38배, 그 당시 신규아파트 분양가격 평당 97만원의 1.73배에 달하는 반면, 청구인주장 양도가액은 45,000,000원으로 기준시가 37,936,300원의 1.19배에 불과한 점, 뿐만 아니라, 청구인주장 양도가액 45,000,000원은 그 취득가액 37,000,000원 대비 1.22배에 불과한 바, 이는 부동산투기가 최고조에 달하여 매년 수십%씩 상승하던 시기에 4년5개월 동안 18.6%만 상승한 것으로 신고한 점 등으로 미루어 보아 실지거래가액은 그 신빙성에 의문이 있을 뿐 아니라, 당심에서 금융자료등 실지거래가액을 입증할 수 있는 객관적인 증빙과 청구주장 실지거래가액이 기준시가와 큰 차이가 나는 이유를 입증할 수 있는 증빙등을 제출할 것을 요구한 데 대하여 청구인은 이를 제출하지 못하고 있다.

2. 그렇다면 쟁점부동산의 취득 및 양도가액은 청구인의 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 그 실지거래가액이 확인되지 않는다 할 것이므로 처분청이 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가에 의하여 계산하여 과세한 이 건 부과처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.