토지의 양도가액 1,096,718,000원이 확인된 실지거래가액이 아니므로 양도차익을 기준시가로 결정하여야 한다는 청구주장의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 88.12.30 인천광역시 남동구 OO동 OOOOO 등 5필지 대지 2,273.2㎡를 교환을 원인으로 취득하여 89.3.16 합필함과 동시에 별지와 같이 OOOOO 등 8필지(이하 “쟁점토지”라 한다)로 분필한 후 89.3.22 ～ 90.9.15 기간에 양도하고 90.2.15 실지거래가액인 양도가액 734,844,290원, 취득가액 686,412,900원으로 양도소득과세 표준확정신고를 이행하였다. 처분청은 94.3월 위 청구인의 신고내용에 대해 실지조사를 하는 과정에서 양수자 8인으로부터 사실확인서 또는 매매계약서를 제출받아 확인한 1,096,718,000원을 양도가액으로 하고 청구인이 신고한 686,412,900원을 취득가액으로 하여 94.5.16 청구인에게 양도소득세 245,095,630원 및 동 방위세 49,019,130원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 94.6.30 이의신청과 94.9.27 심사청구를 거쳐 95.1.5 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 청구인은 국가보훈처의 소유인 쟁점토지를 그의 소유인 인천광역시 남동구 OO동 OOOOOO 대지 1,563.7㎡ 및 건물 1,072.8㎡와 교환으로 취득한 후 자금사정으로 쟁점토지를 양도하려고 하였으나 규모가 커서 매매가 되지 아니 하여 부득이 분할하여 양도한 것인 데 이를 부동산투기거래로 보아 실지거래가액으로 과세한 것은 부당하고, 설사, 실지거래가액에 의한 과세대상에 해당된다 하더라도 쟁점토지의 실지양도가액의 경우는 쟁점토지 8필지 중 5필지는 양수자의 확인서에 의하여 평당 1,600,000원으로 일괄 인정하고, 나머지 3필지는 매매계약서상 가액인 평당 1,505,000원, 1,620,000원 및 1,630,000원으로 각각 인정하였을 뿐 만 하니라 OOOOOOOO의 경우는 매매계약서가 등기부상 명의자인 OOO이 아닌 OOO로 되어 있는 점등을 미루어 볼 때 처분청이 결정한 양도가액 1,096,718,000원은 실지 확인된 거래가액으로 볼 수 없으며, 또한, 실지거래가액에 의한 과세는 기준시가 과세원칙에 대한 예외를 인정한 것이어서 이를 엄격하게 해석하여야 할 것이므로 당해 거래에 있어서의 실지거래가액이 밝혀지지 아니하는 경우에는 그 가액을 다른 거래를 유추하여 인정하거나 억지로 이를 추정하는 것은 허용하지 아니하고, 실지거래가액의 일부가 밝혀졌다 하여 이를 실지거래가액으로 보는 것은 설사 그것이 실지거래가액 전부가 밝혀진 경우 보다 납세의무자에게 유리하다고 하더라도 그러한 양도차익의 산정방식은 자의적인 것으로서 소득세법이 규정하는 취지라고 할 수 없음이 대법원 판례(93누23930, 94.5.10)등에서 판시하고 있는 점등을 보아도 위 처분청이 실지거래가액으로 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지를 취득후 1년 이내에 양도하였으므로 실지거래가액 과세대상에 해당되고, 이 건 양도소득세결정결의서에 의하면 실지취득가액과 양도가액이 확인되므로 처분청의 처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도가액 1,096,718,000원이 확인된 실지거래가액이 아니므로 양도차익을 기준시가로 결정하여야 한다는 청구주장의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제23조 제4항 제1호 및 제45조 제1항 제1호 가목 및 같은법시행령 제170조 제4항 제2호의 규정을 종합하여 보면, 자산양도차익을 결정함에 있어서 취득 및 양도가액은 기준시가에 의함이 원칙이되, 다만, 부동산을 취득한 후 1년 이내에 양도한 경우나 국세청장이 정한 일정 규모이상의 부동산 취득 또는 양도함에 있어서 다른 사람명의의 사용, 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전등 부정한 방법에 의하거나 관계법령에 위반한 경우 등의 부동산투기거래에 해당되고 관련증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있다.
• 다. 쟁점토지의 양도차익을 실지거래가액으로 결정한 처분의 당부

(1) 쟁점토지의 등기부등본등에 의하면 청구인은 88.12.30 5필지의 토지를 취득하여 89.3.16 8필지로 분할하여 그 중 OOOOOOO 등 7필지는 취득후 1년 이내인 89.3.22 ～ 89.5.11 기간에 각각 다른사람에게 단기양도하고, 나머지 OOOOOOOO만 90.9.15 양도하였을 뿐 만 아니라 734,844,290원에 양도한 것처럼 허위계약서를 작성하여 90.2.15 양도소득과세표준확정신고를 한 사실이 확인되므로 쟁점토지의 거래는 위 소득세법상 부동산 투기거래에 해당된다.

(2) 87.12.5 청구외 OOOO지청장 OOO과 청구인간에 체결한 쟁점토지의 취득시 교환계약서, 한국감정원의 감정평가서 및 OOOO지청장의 감정평가수수료 납입통지서에 의하면 청구인과 OOOO지청은 청구인 소유 인천광역시 남구 OO동 OOOOOO 대지 1,563.7㎡ 및 건물 1,072.8㎡(686,412,900원 상당액)와 국가보훈처의 소유인 쟁점토지(666,088,000원 상당액)를 서로 교환하기로 계약을 체결하고, 그 차액 20,324,900원은 청구인이 포기하기로 하였음이 확인되므로 쟁점토지의 실지 취득가액은 686,412,900원으로 봄이 타당하다.

(3) 청구인은 처분청이 양수자의 확인서와 양도시 작성된 매매계약서에 의하여 쟁점토지의 실지양도가액을 1,096,718,000원으로 결정한 것은 부당하다고 주장만 할 뿐, 처분청의 처분이 부당함을 반증할 수 있는 양도시 작성된 매매계약서나 양도대금 수령시 수수한 금융자료등 객관적인 증빙은 제시하지 못하고 있는 반면, 이 건 양도소득세결정결의서에 의하면 처분청은 쟁점토지 8필지 중 OOOOO 등 5필지 707,608,000원(OOOOOOO 154,976,800원, OOOOOOOO 176,418,000원, OOOOOOOO 176,756,800원, OOOOOOOO 100,042,800원 및 OOOOOOOO 99,413,600원)은 거래상대방인 양수자로부터 각각 사실확인서를 받아 산정하고, 나머지 OOOOOOOO등 3필지 389,110,000원(OOOOOOOO 146,650,000원, OOOOOOOO 123,880,000원, OOOOOOOO 118,580,000원)은 양도시 작성된 매매계약서에 의하여 산정하였음이 확인되며, 그 중 OOOOOOOO 대지 317.9㎡는 매매계약서상 양수자(OOO)와 등기부상 소유권자(OOO)가 서로 다른 사람으로 되어 있으나 OOO은 OOO OOO OOO OO OOOO에 거주하는 OO교포이므로 매매계약서 작성시 한국에 거주하는 대리인 OOO명의로 하였다가 소유권이전등기시 OOO명의로 한 것이기 때문에 위 매매계약서상 양도가액은 확인된 금액으로 볼 수 있으며, 또한, 쟁점토지 8필지 중 양수자가 확인한 위 5필지의 양도가액도 청구인이 이를 반증할 별도의 객관적인 증빙을 제출하지 아니하는 한 실지거래가액으로 보아도 무리는 아니라 하겠다. 위의 사실을 종합하여 볼 때 쟁점토지의 실지거래가액은 양도가액 1,096,718,000원과 취득가액 686,412,900원임이 확인되므로 처분청의 처분은 정당하다고 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 【 별 지 】 쟁 점 토 지 현 황 소 재 지 지목 면 적(㎡) 인천광역시 남동구 OO동 OOO O O 대지 320.2 〃 〃 O OO 〃 317.9 〃 〃 O OO 〃 364.5 〃 〃 O OO 〃 365.2 〃 〃 O OO 〃 252.8 〃 〃 O OO 〃 206.7 〃 〃 O OO 〃 240.5 〃 〃 O OO 〃 205.4 합 계 (8필지) 2,273.2