토지에 대한 상속재산 평가가 정당한지 여부(경정)

[주 문] 동수원세무서장이 94.4.11 청구인들에게 결정고지한 92년도분 상속세 493,854,780원의 부과처분은 상속재산중 경기도 용인군 수지면 OO리 OOO 하천 2,274㎡에 대한 가액을 재조사 평가하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인 OOO, OOO, OOO(청구인별 주소는 별첨과 같으며, 이하 “청구인들” 이라 한다)은 92.4.15 피상속인 OOO이 사망하자 92.10.15 상속재산가액을 1,843,489,733원으로, 각종 공제액을 656,000,000원으로 하여 상속세 신고를 하였다. 처분청은 청구인들이 신고한 위 상속재산가액외에 상속개시일 당시 개별공시지가가 없는 경기도 용인군 수지면 OO리 OOO 하천 2,274㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)의 가액을 같은리 OOO 답 및 같은리 OOO 답의 91년 고시된 개별공시지가(㎡당 30,000원)를 적용하여 68,220,000원으로, 가등기 소유자산인 경북 울진군 근남면 OO리 O OO 임야 10,969㎡외 1필지의 토지에 대한 가액을 23,988,750원으로 평가하고, 금융자산 2,524,956원 합계 94,733,706원을 신고누락하였다 하여 이를 상속세 과세가액에 가산하여 상속재산가액을 1,938,223,439원으로 결정하여 94.4.11 청구인들에게 92년도분 상속세 493,854,780원을 부과하였다. 청구인들은 이에 볼복하여 94.6.9 이의신청, 94.9.6 심사청구를 거쳐 94.12.19 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인들은 쟁점토지가 공부상 지목이 하천이고 실제 지목도 유수지 등으로 이용할 수 없는 토지로서 상속개시 당시 공시지가가 고시되어 있지 않아 가격을 “0”으로 판단하여 신고하지 않았으며, 처분청이 쟁점토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 전혀 다른 인근토지의 답과 비교하여 쟁점토지의 가격을 68,220,000원으로 높게 평가한 것은 위법하고, 94.8.4 OO감정평가법인에서 상속개시일 현재의 쟁점토지 가액을 27,288,000원으로 평가하였으므로 이를 상속재산가액에 가산하여 상속세액을 경정결정 하여야 한다는 주장이다.
• 나. 국세청장은 상속개시일로부터 2년이 경과한 후에 사적 평가법인이 상속개시일로 소급하여 평가한 금액은 시가로 볼수 없어 상속재산의 가액으로 적용할 수 없는 것이므로 처분청이 쟁점토지와 지가형성요인이 유사한 인접필지의 공시지가를 적용하여 상속재산을 평가하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점토지에 대한 상속재산 평가가 정당한지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 상속세법 제9조 제1항 및 같은법시행령 제5조 제1항, 제2항 제1호(가)목에서 상속재산의 가액은 상속개시 당시의 시가에 의하되, 시가를 산정하기 어려운 때에는 토지의 경우 개별공시지가에 의하며, 다만, 개별공시지가가 없는 토지에 있어서는 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 재무부령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다고 규정되어 있으며, 같은법시행규칙 제5조 제11항에서는 재무부령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액을 “당해 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근 토지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 세무서장이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 비교표를 적용함에 있어서는 당해 인근 토지를 표준지로 본다”고 규정되어 있다.
• 다. 이 건 처분이 정당한지

1. 이 건 처분의 경위를 살펴보면, 청구인들은 92.4.15 피상속인이 사망하자 92.10.15 상속재산가액을 1,843,489,733원으로 하여 상속세 신고를 하였고, 처분청은 청구인들이 신고한 위 상속재산가액외에 쟁점토지 등 3필지의 토지 및 금융자산 2,524,956원을 신고누락되었다 하여 개별공시지가가 없는 쟁점토지의 가액을 같은리 OOO 답 및 같은리 OOO 답의 91년 고시된 개별공시지가(㎡당 30,000원)를 적용하여 68,220,000원으로 평가하고, 가등기 소유자산인 2필지의 토지 평가액 23,988,750원 및 위 금융자산을 합하여 상속세 과세가액에 가산하여 상속재산가액을 1,938,223,439원으로 결정하였음이 관련 상속세 결정결의서 및 조사서에 의하여 확인된다.

2. 위와 같은 처분에 대하여 청구인들은 쟁점토지가 공부상 지목이 하천이고 실제 지목도 하천과 유수지 등으로 이용할 수 없는 토지인데도 처분청이 인근토지인 답과 비교하여 쟁점토지의 가액을 높게 평가한 것은 부당하다고 하여 94.8.4 OO감정평가법인에 상속개시일(92.4.15) 현재 쟁점토지 가액을 감정평가 의뢰하였고, 위 감정평가법인에서 쟁점토지 가액을 27,288,000원(㎡당 12,000원)으로 평가하였으므로 위 금액을 쟁점토지의 가액으로 하여 상속세액을 경정결정하여야 한다고 주장하고 있고, 가등기소유자산인 2필지의 토지 평가액 및 금융자산을 상속재산가액에 가산한 부분에 대하여는 다투지 아니하고 있다.

3. 이 건 사실관계를 살펴보면,

① 쟁점토지와 처분청이 비교한 표준지의 개별공시지가는 다음과 같음이 용인군수가 발행한 개별공시지가 확인서에 의하여 확인되고 있다. 다 음 (단위: 원/㎡) 지 번 지 목 91.1.1 92.1.1 93.1.1 94.1.1 비 고 OOO OO 답 30,000 32,800 32,000 27,300 표 준 지 OOO OO 답 30,000 32,800 32,000 27,300 표 준 지 OOO OO 하천 조사안됨 조사안됨 32,000 9,900 쟁점토지

② 처분청이 제출한 상속세 조사서 등 과세자료에 의하면 처분청은 쟁점토지에 대한 상속개시일 당시 개별공시지가가 조사되어 있지 아니하자 개별공시지가가 쟁점토지와 같은 표준지인 OOOOO 및 OOOOO의 91년 개별공시지가 ㎡당 30,000원을 적용하여 쟁점토지의 가액을 68,220,000원으로 결정하였음이 확인되고 있다.

③ 쟁점토지의 토지대장상 지목이 하천으로 나타나고 있고 OO감정평가법인의 감정평가서에 의하여 보면 쟁점토지의 현황은 잡종지 및 일부 유수지로 보이고, 처분청이 비교한 표준지(OOOOO, OOOOO)는 토지대장, 지적도 등에 의하여 지목이 답임이 확인되고 있다.

4. 처분청의 쟁점토지 평가가액이 정당한지를 살펴보면, 처분청은 개별공시지가가 없는 쟁점토지의 상속개시일 당시 가액을 인근토지인 위 답의 91년 개별공시지가(㎡당 30,000원)를 적용하여 68,220,000원으로 평가하였는 바, 상속세법시행규칙 제5조 제11항에 의하면 개별공시지가가 없는 토지의 경우 당해 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 그 가액을 평가하여야 하는데, 이 건의 경우는 쟁점토지의 지목은 잡종지 및 유수지인데 불구하고 처분청이 표준지로 삼은 인근토지의 지목은 답으로써, 지가형성요인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 한 것이라고 볼 수 없고, 뿐만아니라, 위 개별공시지가의 변동추이를 살펴볼 때 표준지인 OOOOO 및 OOOOO의 94.1.1 기준 개별공시지가는 93.1.1에 비해 소폭하락하고 그친데 반해, 쟁점토지의 경우는 93.1.1 기준으로는 표준지와는 동일한 수준이었으나 94.1.1에는 ㎡당 9,900원으로서 대폭하락한 것으로 미루어 볼 때도 이 건 표준지로써 인근토지 답을 선정한 것은 잘못이 있다 할 것이므로 처분청이 쟁점토지에 대한 가액을 68,220,000원으로 평가하여 상속세 과세가액에 가산하여 과세한 처분은 부당하다고 판단되고, 그렇다고 상속개시일로부터 약 2년4개월후에 소급감정한 가액을 시가로 보기도 어렵다 할 것이다.

• 라. 따라서 이 건은 처분청이 쟁점토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 쟁점토지에 대한 가액을 재조사 평가 하여야 할 것이므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.