쟁점상가의 토지취득원가 산정이 적정하였는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 OO개발주택조합의 대표로서 다른 5개 주택조합과 서울특별시 강동구 OO동 OOO OO외 15필지에 조합아파트 225세대를 건축하여 91.3월 조합원이 입주하였고 91.5.15 대지 7,366㎡의 7532분의 414.24 대지권을 소유하고 있는 토지(이하 “쟁점토지”라 한다)상에 위 아파트 부대시설인 상가건물 991.640㎡를 신축하여 91.6.17 청구외 OOO·OOO·OOO·OOO 등 공유자에게 양도하고 92.5월에 91년 귀속분 종합소득세 확정신고시 총수입금액을 504,499,923원, 필요경비를 748,274,093원(토지가액 438,213,657원, 건축비 등 310,060,436원), 소득금액 △ 243,774,170원으로 결손신고한 사실이 있다. 처분청은 청구인의 91년 귀속 종합소득을 실지 조사하여 동 기간중 누락수입금액 50,511,695원을 추가하여 수입금액을 555,011,582원으로 하고, 쟁점상가의 토지가액을 185,825,140원으로 평가하고 청구인이 신고한 가액 438,213,657원과의 차액 252,388,517원을 필요경비에 불산입하여 필요경비를 495,885,576원(토지가액 185,825,140원, 건축비등 310,060,436원), 소득금액을 59,126,006원으로 하여 94.7.16 청구인에게 91년 귀속 종합소득세 22,227,600원을 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 94.9.13 심사청구를 거쳐 94.11.25 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 OO개발주택조합의 조합장으로 88.2월 직장조합인가를 받고 다른 5개 주택조합과 연합하여 강동구 OO동 OOO 외 11개 필지를 매입하여 225세대를 91.3월 완공하였는 바, 주민편의시설인 근린생활시설 신축대지 120평이 부족하여 OO동 OOOOOOO 225㎡와 OO동 OOOOOOO 110㎡를 408,017,740원에 매입하고 부족한 토지 73.24㎡는 아파트건축용 대지에서 조합원의 동의를 받아 상가 토지 414.24㎡를 확보하여 3층 건물 991.64㎡를 91.5.15 준공하고 91.6.17 분양한 사실이 있는 바, 처분청은 쟁점상가의 매출원가 계산시 건축비는 장부가액대로 인정하여 청구인과 다툼이 없으나, 청구인은 상가의 토지가액을 OO동 OOOOOO 및 OOOOOO 매입가액 408,017,740원과 아파트 대지분 73.24㎡의 안분토지가액 30,195,917원 계 438,213,676원을 필요경비로 반영하였으나, 처분청은 토지가액을 아파트 건축용 토지매입가액과 상가 건축용 토지매입가액을 합하여 안분계산한 가액 185,825,140원(총토지 취득가액으로 하고 청구인이 신고한 토지가액 중 242,388,517원을 필요경비에 산입하지 아니하여 쟁점상가건물이 OO동 OOOOOO 및 OOOOOO 등의 지상에 신축되었음이 명백하므로 토지가액을 안분계산한 이 건 처분은 취소되어야 한다고 주장한다.
• 나. 국세청장 의견 국세청장은 청구인이 조합아파트의 상가를 건축하여 분양한 것은 영리목적이므로 상가부속토지에 대한 매출원가를 별개의 단위로 보아 매출원가를 산정하여야 한다고 주장하나, 이 건 상가는 공동주택을 건설함에 있어서 아파트내의 주민들의 생활편의 및 복리를 위하여 필수적으로 건설하여야 하는 공동주택의 부대시설로 보는 것이 타당하며 조합아파트 및 상가건설의 시행대행사와 공사계약서도 상가, 아파트 구분없이 토목공사, 조경공사 등이 일괄 계약되어 있어 이 부문에 대한 매출원가 산정시는 안분계산하고 토지에 대하여만 구분하여 매출원가를 계산한다는 것은 형평에 맞지 아니하므로 처분청이 총토지 취득가액의 평균치로 상가분 토지매출원가를 계산한 처분에 잘못이 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건은 쟁점상가의 토지취득원가 산정이 적정하였는 지 여부를 가리는 데 그 쟁점이 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 제28조 제1항에 의하면 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해 연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의한다고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제60조 제1항 본문 및 제1호에 의하면 부동산소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 판매한 상품 또는 제품에 대한 원료의 매입가격과 그 부대비용. 이 경우에 사업자가 사업용 이외의 목적으로 매입하였던 것을 사업용으로 공한 것에 있어서는 당해 사업자가 당초에 매입한 때의 매입가액과 그 부대비용으로 한다고 규정하고 있으며, 소득세법 제118조 및 동법 시행령 제166조는 비치·기장된 장부를 근거로 하여 소득금액을 조사결정하는 실지조사결정에 대하여, 동법 제119조 및 동법 시행령 제167조 서면조사결정에 대하여 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 조합아파트의 쟁점상가를 건축하여 분양한 것은 영리목적이므로 상가 부속토지에 대한 매출원가를 별개의 단위로 보아 매출원가를 산정하여야 한다고 주장하는 바, 이를 살펴보면,

(1) 이 건 과세경위를 보면, 청구인은 91년도 종합소득세 과세기간중에 수입금액 504,499,923원, 필요경비 748,274,093원(토지가액 438,213,657원, 건축비등 310,060,436원), 소득금액 △243,774,170원을 결손 신고 신고하였으며, 처분청은 동 과세기간중에 누락수입금액 50,511,695원을 추가하여 수입금액을 555,011,582원으로 하고, 필요경비를 495,885,576원 (토지가액 185,825,140원, 건축비등 310,060,436원)으로 하여 청구인에게 91년 귀속 종합소득세 22,227,600원을 결정·고지한 사실이 확인되고 있다.

(2) 쟁점상가의 취득원가 산정내역을 보면, 청구인은 개별 필지별 취득원가를 계산하여 쟁점상가의 토지의 취득가액 438,213,676원【 OO동 OOOOOO는 214,000,000원 및 OOOOOO는 179,500,000원, 토지취득비용 14,517,740원, 아파트 대지 73.24㎡의 안분가액 30,195,917원 (2,896,317,880원÷7,025×73.24=30,195,917원) 】을 필요경비로 신고한 바 있으나, 처분청은 토지가액을 아파트 건축용 토지매입가액과 상가 건축용 토지매입가액을 합하여 안분계산한 가액 185,825,140원(총토지취득가액 3,304,335,620원 × 414.24㎡/7366㎡ = 185,825,140원)으로 하여 청구인이 신고한 토지가액 중 242,388,517원을 필요경비에 불산입한 사실이 확인되고 있다.

(3) 쟁점상가의 부속토지를 포함하여 동 아파트단지에 부속되는 총필지를 조합원들로부터 지출한 자금으로 동 조합이 매입하여 이를 합필하고 그 지상에 아파트 및 상가를 신축하여 동 아파트는 조합원의 소유로 하고 상가는 제3자에게 분양한 경우로서, 첫째, 청구조합이 동 토지취득비와 건축비(아파트 및 상가)를 정산함에 있어 총수입금액은 아파트분양금 8,653,481,572원, 상가분양대금 539,944,200원, 잔여필지 매각대금 158,900,000원 도합 9,352,325,772원으로 하고, 총 지출금은 사업대지확보자금 3,292,987,095원, 사업진행비 99,657,640원, 조합업무용역비 183,214,017원, 건축비 5,768,056,121원, 도합 9,343,914,873원으로 하여 8,410,899원의 이익을 시현한 것으로 결산한 점, 둘째, 쟁점상가의 부속토지는 조합아파트부지와 공유지분으로 등기되어 있고 공유지분으로 분양하였음이 확인되고 있는 바, 쟁점토지는 상가건물을 신축한 후에도 아파트 부속토지와 분할되지 아니하고 공유지분으로 등기되어 있고 양도시에도 공유지분으로 양도하여 상가건물 취득자가 상가건물의 부속토지에 특정하여 권리를 배타적으로 사용할 수 없고 공유지분으로 사용가능한 점 등으로 보아 처분청이 토지가액을 아파트 부속토지 및 상가부속 토지의 전체 매입가액을 합하여 평균단가로 계산하여 쟁점상가 부속토지의 매입가액을 산출한 이 건 처분에 잘못이 없다고 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.