[요지] 부동산 임대에 대한 92년 1기 부가가치세 확정신고서 사본 및 부동산 임대 공급가액명세서 사본에 의하여 피상속인의 임대보증금 지분이 2분의 1임이 확인되므로 이 건 임대 보증금중 피상속인의 지분으로 확인되는 650000원만을 피상속인이 부담할 채무로 인정한 처분청의 당초 처분은 정당함.
[요지] 부동산 임대에 대한 92년 1기 부가가치세 확정신고서 사본 및 부동산 임대 공급가액명세서 사본에 의하여 피상속인의 임대보증금 지분이 2분의 1임이 확인되므로 이 건 임대 보증금중 피상속인의 지분으로 확인되는 650000원만을 피상속인이 부담할 채무로 인정한 처분청의 당초 처분은 정당함.
[주 문] 성동세무서장이 94.7.1 청구인에게 결정고지한 92년분 상속세2,453,512,860원의 처분은
1. 청구외 OO흥업(주)의 임대부동산에는 서울특별시 중구 OO로OO OOO O 토지 148.8㎡가 포함되며
2. 상속재산인 서울특별시 중구 OO로OO OOO O 지상건물 1,170.41㎡의 지방세법상의 과세시가표준액을 계산함에 있어서의 경과년수는 동 건물이 59.12.15에 신축된 것으로 하고 동 건물에 적용되는 가산율을 100분의 10으로 하며
3. 상속재산인 서울특별시 중구 OO로OO OOO O 지상건물 45.15㎡의 지방세법상의 과세시가표준액을 계산함에있어서 적용되는 가산율은 100분의 10으로 한다.
4. 나머지 청구는 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요 청구인은 92.8.14 사망한 망 OOO(이하 “피상속인”이라 한다)의 상속인으로서 상속세 신고기한내인 93.2.13 상속재산인 토지·건물을 기준시가로 평가하는 등으로 하여 상속재산 가액을 평가한 상속세 과세표준 및 세액을 신고하였다. 처분청은 상속재산이 토지 및 건물을 임차인의 임대보증금으로 환산하여 평가하는 등으로 상속세 과세표준 및 세액을 경정하여 92년분 상속세 2,453,512,860원을 94.7.1 청구인에게 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 94.8.18 심사청구를 거쳐 94.11.22 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장
1. 처분청은 OO흥업(주)의 임대료에는 동 법인의 소유인 서울특별시 중구 OO로OO OOO O 토지 148.8㎡(이하 “주차장토지”라 한다)가 포함되지 아니한 것으로 하여 쟁점토지 및 건물의 가액을 평가하였다. 그러나 전시 주차장 토지는 OO흥업(주)가 임차인을 위하여 주차장으로 소유하던 토지이므로 동 법인의 임대료에는 위 주차장을 사용하는 권리가 포함되었고 사실상으로도 OO흥업(주)의 임차인이 주차장으로 사용하였으므로 동 주차장을 임대료 계산에서 제외함으로써 상속재산인 쟁점토지 및 건물을 과대하게 평가하여 과세함은 부당하다.
2. OO흥업(주)의 임대료 금액을 지방세법상의 과세시가표준액으로 안분하여 피상속인 소유 쟁점건물의 가액을 산출함에 있어서 피상속인의 건물에 대한 과세시가표준액을 과대하게 적용(내용년수 및 가감산 특례 적용의 오류)하여 결과적으로 쟁점건물의 가액이 과다하게 평가되었다.
3. 국세청장 의견
4. 심리 및 판단
1. 상속재산인 쟁점토지·건물을 전대인인 OO흥업(주)의 임대료에 의하여 평가함에 있어서 ㉮ 주차장 토지가 임대된 부동산에 포함되어야 하는지와 ㉯ 임대료를 쟁점토지·건물 및 OO흥업(주)의 토지·건물등의 지방세법상의 과세시가표준액으로 안분함에 있어서 쟁점건물의 과세시가표준액이 적법하게 산출되었는지와
2. 상속재산가액에서 공제하여야 할 피상속인의 임대보증금이 적법하게 산출되었는지 여부를 가리는데 있다.
1. 상속세법 제9조 제1항은 상속재산의 가액은 상속개시 당시의 현황에 의한다고 하면서 이에 따른 상속세법시행령 제5조 제1항은 상속개시 당시의 현황에 의한 가액은 그 당시의 시가에 의하되, 시가를 산정하기 어려울 때에는 제2항 내지 제6항의 규정에 의한 방법에 의한다고 규정하였다. 이에 따라서 동 제2항 내지 제6항은 재산종류별(유형재산, 무채재산권, 유가증권)로 평가방법을 정하고 있다. 한편 상속세법 제9조 제4항은 다음 각호의 1에 해당하는 상속재산은 제1항의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항의 규정에 의하여 평가한 가액중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다고 하면서 제4호에서 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산을 열거하고 있다. 이에 따른 상속세법시행령 제5조의 2 제6호는 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 가액은 1년간의 임대료를 상속개시 당시의 1년 만기 정기예금의 이자율을 감안하여 재무부령이 정하는 율로 나눈 금액과 임대보증금의 합계액을 상속재산의 가액으로 하도록 규정하였다.
2. 처분청은 상속재산인 쟁점토지와 건물을 평가함에 있어서 피상속인이 OO흥업(주)에 임대한 쟁점토지와 건물의 가액을 OO흥업(주)가 임대한 모든 부동산의 임대료에 의하여 평가한 상속개시 당시의 가액 7,788,914,000원을 개별부동산의 상속개시 당시의 기준시가에 의하여 안분하여 평가하였는데 OO흥업(주)는 동 법인 소유의 토지·건물 뿐만 아니라 피상속인 소유의 쟁점토지·건물과 피상속인의 처 OOO 소유 토지도 임차하여 이들을 전대하였는 바, 이들 부동산의 내역과 동 부동산의 기준시가는 별표 1과 같으며 기준시가에 안분하여 산출한 피상속인 소유의 쟁점토지 및 건물의 평가액은 별표 2와 같다.
3. 위 표1에서와 같이 처분청은 OO흥업(주)의 임대료에 의하여 OO흥업(주)의 모든 임대부동산의 가액을 평가함에 있어서 청구인이 주장하는 주차장 토지를 포함시키지 아니하였다. 그런데 동 주차장 토지는 OO흥업(주)의 소유임이 동 토지의 등기부등본에 의하여 확인되며 OO흥업(주)의 임대건물과는 6～8m 길건너편에 위치하고 있다. 또한 동 주차장 토지에 연접한 토지는 피상속인 소유의 토지로서 청구외 OOO가 피상속인으로부터 임차하여 주차장업을 영위하였다. 처분청은 OO흥업(주)의 임대료에는 쟁점이 된 주차장 토지의 이용에 관한 권리가 포함되어 있지 아니하므로 임대료에 의한 평가액 7,788,914,000원을 각 부동산의 기준시가에 안분함에 있어서 포함시키지 아니한 듯 한데 표1에서 보는 바와 같이 OO흥업(주)의 임대건물의 연면적이 5,645.38㎡가 되는데도 동 건물에 부속되는 주차장이 전혀 없다는 것은 건축물에는 주차장을 설치하도록 한 주차장법 제19조 등의 규정에 비추어 납득되지 아니한다. 또한 동 주차장 토지가 임대업을 주업으로 하는 법인소유이며 나대지로 되어 있는 점에 비추어 볼 때에도 임대법인인 OO흥업(주)가 임차인을 위한 주차장으로 이를 사용하였다는 청구인의 주장은 신빙성 있다 할 것이며 이 경우 임차인이 임차료 이외에 동 주차장 사용을 위한 주차료를 별도로 지급하지 아니한다는 사실이 임차인 OOO의 11인의 확인서에 의하여 인정되고 있는 점에 비추어 볼 때에도 임대법인인 OO흥업(주)가 받은 임대료에는 이건 주차장을 사용하는 권리가 포함되었다고 하여야 할 것이므로 OO흥업(주)의 임대료를 임대 부동산에 안분함에 있어 이건 주차장을 포함시키는 것이 타당한 것으로 보인다.
4. 처분청은 표2에서와 같이 OO흥업(주)의 임대부동산을 임대료에 의하여 평가한 가액을 기준시가에 의하여 토지분과 건물분으로 안분한 건물분에 대한 피상속인 소유의 쟁점건물의 가액을 산출함에 있어서 지방세법상의 과세시가표준액에 의하여 피상속인 소유의 쟁점건물분과 OO흥업(주)의 건물분을 안분하였다. 그런데 처분청의 안분계산의 기준이 되는 지방세법상의 과세시가표준액은 서울특별시 중구청에 비치된 “92년 재산세 과세내역 일람표”상의 금액인 바 이의 내역은 표3과 같다. ㉮ 표3에서와 같이 피상속인 소유의 서울특별시 중구 OO로OO OOO O 위의 1,170.41㎡의 건물은 69년에 준공된 것으로 하여 지방세법상의 과세시가표준액을 계산하였으나 동 건물에 대한 건축물관리대장에 의하면 59.12.5에 준공되었음이 인정되고 있으므로 이 날을 기준으로 동 건물의 경과년수를 계산하여야 할 것이다. ㉯ 내무부장관이 정한 92.1.1 시행 건물과세시가 표준액표상의 건물과표산출 요령에 의하면 가감산 특례에 해당하는 건물에 대하여는 산출가액에 일정율을 가감한 가액을 건물에 대한 과세시가표준액으로 하면서 자동승강기 부대설비가 있는 건물에 대하여는 100분의 20의 가산율을, 11층～20층의 고층건물에 대하여는 100분의 15의 가산율(5층～10층의 고층건물의 가산율은 100분의 10, 고층건물이 아닌 건물로서 연건평 992㎡ 이상의 건물에는 100분의 10의 가산율)을 적용하도록 하였다. 그런데 이 건 안분계산의 기준이 되는 서울특별시 중구청에 비치된 “92년 재산세 과세내역 일람표”(표3)에 의하면 서울특별시 중구 OO로OO OOO O 위의 1,215.56㎡의 건물에 135%의 가산율을 적용하였는데 이는 쟁점건물이 11층～20층의 엘리베이터 등의 특수부대 시설이 설치된 건물에 해당된다고 하여 위와 같은 가산율을 적용한 듯 하다. 그렇지만 쟁점건물은 4층의 건물이며 이에는 엘리베이터 등의 특수부대 시설이 설치되어 있지 아니하고 동 135%의 가산율이 적용되는 건물은 13층의 건물로서 엘리베이터가 설치된 OO흥업(주) 소유의 건물임이 건축물관리대장, 당 심판소의 현지조사 및 OO흥업(주)의 고정자산 감가상각 내용 등에 의하여 인정되고 있다. 그러하다면 4층 건물로서 연건평이 992㎡ 이상인 쟁점건물에 적용되는 가산율은 100분의 10이 되어야 할 터인데도 135%의 가산율을 적용하여 쟁점 건물의 과세시가표준을 과대하게 산정하고 이를 기준으로 하여 피상속인의 쟁점 건물과 OO산업(주)의 건물의 가액을 안분함으로서 쟁점건물의 가액이 과대하게 평가되었다 하겠으므로 쟁점건물의 과세시가표준액을 산출함에 있어서는 100분의 10의 가산율이 적용되어야 할 것이다.
1. 상속세법 제4조 제1항 3호는 피상속인의 채무는 상속재산가액에서 공제하도록 규정하고 있다.
2. 청구인은 피상속인 소유의 토지·건물과 피상속인의 처 OOO 소유의 토지를 청구외 OO흥업(주)에 임대하고 받은 임대보증금 1,300,000,000원이 실질적으로 피상속인에게 귀속되었으므로 전액상속재산 가액에서 공제하여야 한다고 주장하나, 첫째, 청구인도 상속세를 신고하면서 피상속인에 귀속될 임대보증금은 1,300,000,000원이 아닌 1,001,780,000원으로 신고한 점으로 보아 1,300,000,000원이 피상속인에 귀속된 임대보증금이라는 청구인의 주장은 인정하기 어려운 점. 둘째, 청구외 OO흥업(주)가 임차한 부동산은 피상속인 소유의 토지·건물 뿐만 아니라 피상속인의 처 OOO 소유의 토지도 포함되어 있으므로 동 임대보증금이 전부 피상속인에게 귀속되었다 볼 수 없는 점. 셋째, 처분청의 상속세에 대한 보정요구에 대하여 임차인인 OO흥업(주)도 임대보증금을 피상속인과 그의 처 OOO에게 임대보증금의 2분의 1씩을 지급하였다고 한 점. 넷째, 피상속인의 생전에 신고된 92년 1기 부가가치세 확정신고서 및 동 신고서에 첨부된 부동산임대 공급가액 명세서에 의하면 피상속인과 처 OOO가 임대보증금 1,300,000,000원의 2분의 1을 동인들의 수입금액으로 하여 신고한 사실이 있는 점 등을 종합하여 보면 OO흥업(주)에 대한 임대보증금 1,300,000,000원이 전액 피상속인의 임대보증금이라 하기는 어렵다 하겠다.
• OO흥업(주)의 임대부동산 내역 (단위: ㎡, 원) 구 분 소유자 토 지 건 물 계 소 재 지 면 적 기준시가 소 재 지 면 적 기준시가 O O O (피상속인) OO로OO OOOO 108.4 589,696,000 OOOOO OOOO 1,215.56 247,155,122 OOOO 184.1 984,935,000 OOOO OOOOO 142.4 750,448,000 OOOO OOOOO 4.0 28,960,000 OOOOO 3.3 18,282,000 소 계 442.2 2,372,321,000 1,215.56 247,155,122 2,619,476,122 O O O OO로OO OOOO 184.1 984,935,000 OOOO 292.56 1,584,675,200 OOOOO 3.3 18,282,000 소 계 479.96 2,588,892,200 OO흥업(주) OO로OO OOOOO 93.9 510,816,000 OOOOO OOOO 4,074.38 671,050,386 OOOO OOOOO 355.44 47,273,520 소 계 93.9 510,816,000 4,429.82 718,323,906 1,229,139,906 총 계 1,016.06 5,472,029,200 5,645.38 965,479,028 6,437,508,228 ※ 비 고 피상속인 소유 OO로OO OOOO 184.1㎡는 공익법인에 출연(학교법인 OO대학교)하여 상속재산에서 제외됨 표 2
• 상속재산의 평가내역 (단위: 원)
(1) OO흥업(주)의 임대료에 의한 전체 평가액
(2) OO흥업(주)의 임대 토지와 건물의 안분계산
① 토지 ① 토지
② 건물 7,788,914,000 - 6,620,755,008 = 1,168,158,992
(3) 피상속인 지분비율 안분계산
① 토지 ① 토지
② 건물 ② 건물
③ 평가액 (① + ②) = 1,977,675,177 표 3
• 92년 재산세 과세내역 일람표 소유자 위치 건 물 구 조 신축년도 가감산특례 ㎡당 과표 면적(㎡) 건물(시설물)과표 피 상 속 인 중구 OO로OO OOO O 철근·콘크리트 스라브·사무실 69 135% 164,700 1,170.41 192,766,527 중구 OO로OO OOO O 시멘트블럭조, 스레이트·사무실 72 135% 74,250 45.15 3,352,787 엘리베이터등 특수부대시설 엘리베이터 2대 (13층 이상) 69 발 전 시 설 72 냉난방 시설 69 에어컨·수조등 소 계 51,036,208 총 계 1,215.56 247,155,122 흥 업 (주) 중구 OO로OO OOO O 철근·콘크리트 스라브·사무실 69 135% 164,700 4,074.38 671,050,386 중구 OO로OO OOO OO 〃 73 100% 133,000 355.44 47,273,520 총 계 4,429.82 718,323,906 (단위: 원)