(1) 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과하는지 여부 (2) 분할양도로 보아 1세대1주택 비과세규정의 적용을 배제한 처분의 당부(기각)

[참조결정] 국심1989서1078

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 ’93.11.24 경기도 OOO시 OOO동 OOOOO 대지 151.2㎡, 같은동 OOOOOO 대지 76.4㎡, 같은동 OOOOOO 대지 122㎡(이하 합하여 “쟁점토지”라고 한다)를 청구외 OOO, OOO에게 양도하고 ’93.12.31 쟁점토지 중 37.78㎡는 1세대 1주택 부수토지에 해당된다 하여 이를 제외한 나머지 토지에 대하여만 기준시가로 양도차익을 계산한 후 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 청구인의 신고내용 중 1세대 1주택 부수토지 부분을 부인하고 기준시가로 양도소득세를 재 계산한 다음 ’94.5.16 청구인에게 ’93 과세년도분 양도소득세 541,192,070원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 ’94.6.30 심사청구를 거쳐 ’94.10.29 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장

(1) 양도소득세를 기준시가에 의하여 결정하는 경우에도 기준시가에 의하여 계산한 양도차익이 실지 양도가액을 초과하는 때에는 실지양도가액을 한도로 하여야 할 것인 바, 쟁점토지의 실지양도가액은 1,976,830,000원이고 기준시가에 의한 양도차익이 2,214,856,210원이므로 이건 양도소득세는 쟁점토지의 양도차익을 실지양도가액으로 하여 과세되어야 하고,

(2) 청구인은 1세대 1주택 소유자로서 쟁점토지에는 청구인이 수년간 살고있던 주택의 부속토지가 포함되어 있으므로 그 주택에 부수되는 토지의 양도차익에 대하여는 양도소득세가 비과세되어야 한다는 주장이다.

• 나. 국세청장 의견

(1) 소득세법시행령 제170조 제1항에서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가로 결정하는 때에는 다른하나도 기준시가에 의하여 결정하도록 규정하고 예외적으로 일방실사할 수 있는 경우를 열거하고 있는 바, 청구인의 경우 일방실사를 할 수 있는 경우에 해당되지 아니하므로 기준시가에 의하여 결정한 당초처분은 정당하고,

(2) 청구인이 ’93.12.31 자산양도차익예정신고시 제출한 매매계약서에는 쟁점토지만 양도하는 것으로 되어 있고 청구인이 쟁점토지 지상에 있었다고 주장하는 주택의 공부상 소유자는 청구외 OOO로서 청구인 소유의 주택으로 확인되지 않을뿐만 아니라, 설령 그 주택이 사실상 청구인의 소유라 하더라도 청구인은 한 울타리내에 있는 2동의 주택 중 1동만 분할 양도한 것이므로 소득세법 시행규칙 제6조 제2항의 규정에 의거 먼저 양도한 주택의 부수토지는 양도소득세가 과세된다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이건 심판청구는 기준시가에 의하여 계산한 쟁점토지의 양도차익이 실지양도가액을 초과하는지(쟁점①), 쟁점토지 중 양도소득세가 비과세 되는 1세대 1주택의 부수토지로 인정할 수 있는 부분이 있는지(쟁점②) 여부를 가리는 데 쟁점이 있다.
• 나. 쟁점①에 대하여 이건 과세 관련기록에 의하면 쟁점토지에 대한 양도차익을 기준시가에 의하여 계산한데 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없는 바, 처분청이 계산한 양도차익 2,214,856,210원이 청구인이 주장하는 실지양도가액 1,976,830,000원을 초과한다면 이건 양도차익은 실지양도가액을 한도로 하여 결정하여야 할것(대법 87누483 ’87.12.12, 국심 89서1078 ’89.9.12외 다수 같은뜻)이므로 결국 이건 심판청구는 청구인이 주장하는 가액 1,976,830,000원을 실지양도가액으로 인정할 수 있는지를 가리는 데 있다고 할 것이어서 이에 대하여 살펴 보면,

① 청구인이 주장하는 양도가액은 쟁점토지의 공시지가에 의한 평가액 2,471,040,000원의 80%인 1,976,830,000원 인바, 쟁점토지 3필지는 서로 연접되어 있는 상업지역내의 대지로 8M 도로에 접하고 있는 부분만 분할되어 양도되고, 쟁점토지 중 OOO동 OOOOOO은 지가공시등 토지등의 평가에 관한 법률에 의하여 선정된 표준지로서 표준지의 공시지가는 둘 이상의 감정평가업자가 인근 유사토지의 거래가격, 임료등을 참작하여 조사·평가한 가액을 기초로 결정되는 점을 감안해 볼 때 청구인이 공시지가에 훨씬 미달하는 저가로 쟁점토지를 양도했다고 하는 주장은 사실로 보여지지 아니하고,

② 청구인은 청구주장의 입증서류로 사인간에 사실과 달리 작성될 수도 있는 매매계약서, 매수인의 거래사실확인서와 토지대금 수취 및 사용명세서만을 제출하고 쟁점토지 양도가액이 객관적으로 입증될 수 있는 양도대금에 대한 금융거래자료등을 제출하지 아니하고 있으므로 청구인이 주장하는 양도가액 1,976,830,000원은 실지양도가액으로 인정되지 아니한다. 사실이 이러하다면 처분청이 기준시가에 의하여 계산한 쟁점토지의 양도차익이 실지양도가액을 초과한다는 청구주장은 이유없다고 판단된다.

• 다. 쟁점②에 대하여 소득세법시행규칙 제6조 제4항에 의하면 주택에 부수되는 토지를 분할하여 건물이 정착되지 아니한 부분의 토지를 양도하는 경우에 그 양도하는 부분의 토지는 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택에 부수되는 토지로 보지 아니하며, 1주택을 2이상의 주택으로 분할하여 양도하는 경우에는 먼저 양도하는 부분의 주택은 1세대 1주택으로 보지 아니한다고 규정하고 있다. 이건 사실관계를 보면 쟁점토지의 일부인 OOO동 OOOOO 및 OOOOOO 지상에 주택(38.84㎡)이 있었다는 청구인 주장은 공부상 구체적으로 확인되지 아니하나, 청구인이 제시한 쟁점토지와 그 지상 건축물현황도(평면도)에 의하면 청구인이 주장하는 주택은 같은동 OOOOO 대지 중 분할양도된 부분과 양도하지 않고 청구인이 계속 소유하고 있는 부분에 걸쳐 있었던 것으로 되어 있고 청구인이 계속 소유하고 있는 나머지 대지위에는 또다른 주택(38.84㎡)이 있었던 것으로 나타나 있다. 사실이 이러하다면 설사 청구인 주장대로 양도 당시 쟁점토지상에 주택이 있었다는 사실을 인정한다 하더라도 청구인은 동일 지번상에 있던 2동(棟)의 주택을 분할하여 양도한 경우에 해당되므로 먼저 양도한 주택의 부분은 위 법령의 규정에 의하여 1세대 1주택으로 볼 수 없다 할 것이어서 청구주장은 받아들일 수 없다고 판단된다.
• 라. 따라서 이건 심판청구는 청구주장이 모두 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.