금융자료 등의 불비로 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인이 서울특별시 도봉구 OO동 OOOOO번지 대지 76.7㎡, 건물 87.14㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 85.6.10 청구인 동생인 청구외 OOO로부터 취득하여 93.12.22 청구외 OOO에게 양도하고 청구인주장의 실지거래가액에 의하여 94.1.24 자산양도차익신고를 한 데 대하여 처분청은 쟁점주택의 취득가액 및 양도가액을 그 취득 및 양도당시의 기준시가로 결정하여 94.6.16 청구인에게 93년도 귀속분 양도소득세 8,618,420원을 부과하였다. 청구인은 이에 불복하여 94.7.14 심사청구를 거쳐 94.10.25 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 청구인이 청구인의 동생인 청구외 OOO에게 4,000만원을 월이자 1%의 조건으로 대여하였으나, 그 원리금 4,600만원을 기한내에 상환하지 아니함에 따라 위 대여금 및 이자 상당액과 상계하는 조건으로 쟁점주택을 취득하였던 것이며, 쟁점주택이 부실시공된 관계로 그 붕괴위험으로 주민들의 민원이 계속될 뿐만 아니라 그 통행이 매우 불편한 곳에 위치하고 있어서 손해를 감수하고라도 처분할 수 밖에 없었던 사정 등으로 인하여 인근주택의 매매 실례가액 등을 따질 겨를도 없이 쟁점주택의 매수를 희망하는 청구외 OOO에게 5,000만원에 양도하고 94.1.24 쟁점주택에 대한 자산양도차익예정신고시 그 실지취득가액을 4,600만원으로 하고 그 실지양도가액을 5,000만원으로 하여 신고하였음에도 불구하고 처분청이 이를 부인하여 취득 및 양도가액을 기준시가로 결정하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점주택의 매매와 관련된 사실관계를 보면 쟁점주택의 전 소유자 청구외 OOO는 청구인과 친 형제간으로 청구인은 그의 동생인 위 OOO에게 사업자금으로 4,000만원을 대여하였다가 그 원리금 4,600만원과 상계하는 조건으로 쟁점주택을 취득하였으므로 위 금액이 취득가액이라는 주장이나,

(1) 채권채무 존재 여부가 불명하고

(2) 특수관계인의 거래로 당시 시가(1,600만원 ～ 1,800만원)보다 현저하게 높아 실지양도가액으로 볼 수 없으며,

(3) 청구인주장의 양도가액 5,000만원도 양도당시의 시가(7,500만원)보다 현저하게 낮아 실지양도가액으로 볼 수 없는 바, 청구인이 쟁점주택에 대한 자산양도차익예정신고시 신고한 취득가액 및 양도가액은 사실과 다르다고 할 것이므로 처분청이 쟁점주택의 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건의 다툼은 쟁점주택의 취득가액 및 양도가액을 기준시가로 결정하여 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 제23조 제4항 제1호 및 제45조 제1항 제1호의 규정에 의하면 자산의 양도차익을 결정함에 있어서 취득가액 및 양도가액은 그 취득 및 양도당시의 기준시가에 의함을 원칙으로 하되, 예외적으로 미등기양도 등의 경우이거나 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우 등에 있어서는 그 실지거래가액에 의하는 것으로 규정하고 있다. 그리고 소득세법시행령 제170조 제1항의 규정에 의하면 자산의 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 하는 것으로 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점주택을 청구인의 동생인 청구외 OOO로 부터 취득함에 있어서 청구인이 위 OOO에게 대여한 40,000,000원 및 그에 대한 이자 6,000,000원과 상계하는 조건으로 취득하였으므로 그 실지취득가액이 46,000,000이라고 주장하나, 청구인과 위 OOO간의 채권·채무관계의 존재 등을 입증할 수 있는 자료의 제시가 없을 뿐만 아니라 형제간의 거래로서 그 취득가액의 사실여부를 입증할 수 있는 객관적인 자료의 제시가 없으므로 청구인 주장의 실지취득가액은 신빙성이 없는 것으로 인정된다.

(2) 또한 청구인은 쟁점주택을 93.12.22 청구외 OOO에게 50,000,000원에 양도한 것으로 주장하나, 처분청이 쟁점주택의 인근에 위치한 서울특별시 도봉구 OOO동 OOOOO 소재 OO 부동산 등에 출장하여 조사한 복명서에 의하면 쟁점주택의 양도당시의 시세가 75,000,000원에 이르고, 일반적으로 소득세법시행령 제115조의 규정에 의한 기준시가가 당해부동산의 실제 시가보다 낮은 실정에 있음에도 불구하고 쟁점주택에 대한 청구인주장의 실지양도가액(50,000,000원)이 그 양도당시의 기준시가인 68,330,360원(토지분 기준시가 57,525,000원, 건물분 기준시가 10,805,360원) 보다 훨씬 하회하고 있는 점 등을 감안하여 볼 때, 청구인이 주장하는 실지양도가액은 사실과 다른 것으로 인정된다. 그리고 청구인은 청구인주장의 실지양도가액에 관한 입증자료로 매매계약서만 제시할 뿐 다른 객관적인 입증자료는 전혀 제시하지 못하고 있다.

(3) 이와같은 사실들과 관련법령을 모아 볼 때, 청구인주장의 실지취득가액 및 실지양도가액은 그 신빙성이 없으며, 사실과 다른 것으로 인정되는 경우로서 그 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에 해당되지 아니하므로 처분청이 그 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 타당한 것으로 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.