쟁점토지에 대한 양도차익을 계산함에 있어서의 취득시기를 89.2.23로 하여 실지거래가액으로 양도차익을 계산할 경우에도 취득가액을 실지납부한 가액이 아닌 매매계약서상의 가액인 170,100,000원으로 하여야 하는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 경기도 OOO시 OO동 OOO O 답 1,025㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 85.3.4 전소유자로부터 소유권이전등기 받아 소유하던 중 동 토지는 서울지방철도청 소유토지이므로 이를 반환하라는 서울지방철도청장의 요구에 따라서 87.3.17 증여를 등기원인으로 하여 소유권이전 등기한 후 88.12.26 거래가액 170,100,000원 상당의 쟁점토지를 8할을 공제한 가액을 일시에 납부하는 계약을 체결하고 잔금을 89.2.23 납부한 후 89.3.13 소유권 이전등기를 하여 이를 소유하다가 89.6.30 이를 양도하였다. 처분청은 쟁점토지의 양도소득금액을 계산함에 있어서 취득시기는 서울지방철도청장에게 쟁점토지 대금을 납부한 시점인 89.2.23로 하고 취득가액 역시 청구인이 서울지방철도청장에게 납부한 34,020,000원으로 하면서 양도시기는 소유권 이전등기 시점인 89.6.30로 하고 양도가액은 실지양도가액인 175,275,000원으로 하여 산출한 89년분 양도소득세 79,897,720원 및 동 방위세 15,979,540원을 94.5.16 결정고지 하였다. 청구인이 이에 불복하여 94.6.29 심사청구한 데 대하여 심사청은 청구인이 85.3.4 전소유자에 지급한 46,500,000원이 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제되는 필요경비에 해당된다는 결정을 함에 따라서 처분청은 양도소득세를 49,697,920원으로 방위세를 9,939,580원으로 경정하였고 이에 대하여 청구인은 94.11.2 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 청구인은 쟁점토지를 85.3.4 전소유자 OOO, OOO으로부터 취득하여 소유하던 중에 서울지방철도청장으로부터 동 토지는 국가소유이므로 반환하라는 요구를 받고 증여형식으로 이를 반환한 후에 매매가액을 170,100,000원으로 하되 매매대금을 일시에 불입하는 경우에는 80%를 공제한 가액으로 취득하기로 계약을 함에 따라서 34,020,000원을 납부하고 이를 다시 취득하였다. 그 후 89.6.30 청구인은 쟁점토지를 175,275,000원에 양도한 데 대하여, 처분청은 청구인이 서울지방철도청장에게 쟁점토지의 대금을 납부한 89.2.23을 취득시기로 하여 1년이내 단기거래로 보아 양도가액은 175,275,000원, 취득가액은 34,020,000원으로 하여 양도소득세를 부과하였으나 청구인이 쟁점토지를 사실상 취득한 것은 85.3.4이므로 이날을 취득일로 하여야 하며 청구인이 쟁점토지를 취득하여 양도하기 위하여 들어간 비용은 청구인이 전소유자에 지급한 취득가액, 철도청에 추가로 납부한 비용, 그외에도 철도청과의 관계로 들어간 비용등이 있으나 이들 금액은 전부 확인되지 아니하므로 기준시가로 하여 과세하거나 실지거래가액으로 과세하는 경우에는 청구인이 서울지방철도청에 실지로 납부한 금액이 아닌 계약서상의 금액인 170,100,000원을 취득가액으로 하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 쟁점토지의 취득시기에 대하여 보면, 청구인이 쟁점토지를 제3자로부터 취득하여 증여의 형식으로 국가에 반납한 후 국가로부터 매각대금을 추가로 지급하고 재취득함으로서 당해토지에 대한 소유권이 청구인에게 최종적으로 확보되었으므로 소유권 최종확정일인 89.2.23을 쟁점토지의 취득일로 보아야 하고, 청구인이 쟁점토지를 국가로부터 재취득함에 있어서 매매대금을 일시불로 지급함에 따라 일정액을 할인받아 지급한 금액이 34,020,000원이 확인되므로 실지지급한 위 가액이 취득가액이 되며, 청구인이 당초 제3자로부터 취득시에 지급한 46,500,000원은 청구인이 국가로부터 쟁점토지를 다시 취득할 수 있게 하는 원인이 되므로 이에 소요된 비용은 당해재산의 소유권확보를 위해 실지로 지급된 금액으로 쟁점토지 양도차익계산에 있어서의 취득가액에 해당된다는 의견이다.

4. 쟁 점

• 가. 이 건 심판청구는 쟁점토지에 대한 양도차익을 계산함에 있어서의 취득시기를 서울지방철도청장으로부터의 취득시점(89.2.23)이 아닌 전소유자로부터의 이전등기시점(85.3.4)으로 하여 기준시가로 하여야 하는지와
• 나. 쟁점토지에 대한 양도차익을 계산함에 있어서의 취득시기를 89.2.23로 하여 실지거래가액으로 양도차익을 계산할 경우에도 취득가액을 실지납부한 가액이 아닌 매매계약서상의 가액인 170,100,000원으로 하여야 하는지 여부를 가리는데 있다.

5. 심리 및 판단

• 가. 이 건의 경우 청구인이 쟁점토지를 청구외 OOO, OOO으로부터 85.3.4 이전등기 받아 보유하던 중 동 토지가 서울지방철도청 소유이므로 반환하여야 한다는 서울지방철도청장의 요구에 의하여 이를 반환하기 위하여 증여를 등기원인으로 하여 87.3.17 서울지방철도청장에게 소유권이전 등기한 사실이 있음이 등기부등본 및 서울지방철도청장의 청구인에 대한 공문등에 의하여 인정되고 있으며 이에 대하여 당사자간에 다툼이 없다.
• 나. 이와같이 85.3.4부터 87.3.16까지는 청구인이 등기명의자 이었고 1987.3.17 이후부터는 서울지방철도청이 등기명의자 이었지만 청구인 명의로 등기되어 있던 기간도 그 실질소유자가 서울지방철도청이라면 청구인은 쟁점토지를 취득하였다고 할 수 없으며 청구인이 실질소유자인 서울지방철도청장으로부터 쟁점토지를 취득하였을때에 비로소 청구인은 쟁점토지를 취득하였다고 할 수 있다. 그러하다면 청구인이 실질소유자인 서울지방철도청장과 매매계약을 체결하고 동 매매대금의 잔금을 지불할 때가 소득세법 제27조 및 동법시행령 제53조에 의한 취득시기가 된다 하겠으므로 처분청이 청구인이 서울지방철도청장에게 대금을 청산한 날인 89.2.23을 취득시기로 본 것은 정당하다.
• 다. 소득세법 제23조 제4항 제1호 동법 제45조 제1항 제1호 및 동법시행령 제170조 제4항의 규정에 의하면 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액은 기준시가에 의하여 결정하지만 부동산을 취득한 후 1년이내에 양도한 경우에 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우에는 실지거래가액으로 양도차익을 결정하도록 규정하고 있다. 이 건 청구인이 쟁점토지를 89.2.23 서울지방철도청장으로부터 취득하여 이로부터 1년이내인 89.6.30 이를 양도하였으며 동 토지의 실지양도 및 취득가액도 확인되므로 기준시가에 의하여 양도차익을 결정하여야 한다는 청구인의 주장은 받아 들일 수 없다 하겠다.
• 라. 청구인은 실지 취득가액을 계산함에 있어서 쟁점토지에 대한 서울지방철도청장과의 매매계약서상의 계약금액을 실지취득가액으로 채택하여야 한다고 주장하고 있으나, 이 가액은 계약당시의 거래가액을 반영한 가액일 뿐 청구인이 동 가액을 지불하고 이를 취득한 바 없으므로 이 가액을 실지취득가액으로 채택하기는 어렵다 하겠다.
• 마. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.