[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 원처분 개요 청구인들(OOO, OOO, OOO, OOO, OOO으로 이하 같다)은 서울특별시 강동구 OO동 OOOOOO OO연립주택(이하 “쟁점연립주택”이라 한다)의 주민들로서 쟁점연립주택을 재건축하여 취득한 동 연립 주택 지하 A1호 및 지하 B1호(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 93.7.30 각각 주민4명의 공동소유로 소유권보존등기한 후에 93.9.9 매매를 원인으로 청구외 OOO, OOO에게 소유권이전등기하였다. 처분청은 청구인들이 쟁점부동산을 양도하고 양도차익에 대한 예정신고 또는 과세표준확정신고를 하지 않은데 대하여 양도차익을 기준시가에 의하여 계산하고 94.5.16자로 청구인들에게 각각 93년귀속 양도소득세(OOO은 3,736,820원, OOO 2,585,350원, OOO 2,585,350원, OOO 2,576,610원, OOO 2,572,240원)를 결정 고지하였다. 청구인들은 이에 불복하여 94.7.11 심사청구를 거쳐 94.10.24 심판청구를 하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
- 가. 청구주장 쟁점부동산의 양도에 따른 양도소득세는 OO연립주택 재건축공사를 청구인들로부터 도급받아 시공한 주식회사 OOOOO(대표이사는 OOO, 이하 “OOOOO”라 한다)가 부담하기로 93.6.19자 각서에 의하여 약정한 바 있으므로 청구인들을 납세의무자로 하여 과세한 이 건 처분은 부당하다고 한다.
- 나. 국세청장 의견 청구외 OOOOO는 청구인들로부터 OO연립주택 재건축공사를 도급받은 시공업체에 불과하고 쟁점부동산의 분양을 대리한 OOOOO가 분양에 따른 양도소득세를 납부하겠다는 청구인들과의 약정은 사인간의 계약에 불과하며, 쟁점부동산의 양도에 따른 양도소득세는 당연히 등기부등본상 소유자이고, 분양에 따른 실질소득자인 청구인들이 납부하여야 할 것이므로 처분청이 청구인들을 납세의무자로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다는 의견이다.
3. 심리 및 판단
- 가. 쟁점 주민들 공동명의로 연립주택을 재건축하여 배분하고 잔여분의 부동산을 양도한 경우 양도소득세의 납세의무자는 연립주택을 재건축하고 보존등기한 주민들인지 또는 재건축의 대가로 잔여부동산을 받아 이를 양도하고 양도소득세를 납부하기로 한 시공업체인지 여부를 가리는 데 있다.
- 나. 관련법령 소득세법 제1조 제1항 제1호에서 국내에 주소를 두거나 1년 이상 거소를 둔 개인(이하 “거주자”라 한다)은 이법에 의하여 각자의 소득에 대한 소득세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있고, 같은법 제4조 제4항에서 토지구획정리사업법 기타 법률의 규정에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에는 자산의 양도로 보지 아니한다고 규정하고 있고, 또한 같은법 제7조 제1항에서 “소득의 귀속이 명목뿐이고 사실상 그 소득을 얻은자가 따로 있는 경우에는 국세기본법 제14조 제1항에 의하여 사실상 그 소득을 얻은 자에게 이 법을 적용하여 소득세를 부과한다. 다만, 대통령령이 정하는 사업에서 발생하는 소득에 관하여는 그러하지 아니한다”고 규정하고 같은법시행령 제21조에서 명의자과세를 하는 경우는 “1. 건설업법에 의한 면허를 받은 자가 경영하는 건설업 2. (생략) 3. 국가 또는 지방자치단체로부터 허가·인가·면허·특허등을 받아 경영하는 사업. 다만, 사실상의 사업자가 따로 있는 것이 확인되어 사실상의 사업자에게 과세할 수 있는 때를 제외한다”고 규정하고 있다. 도시재개발법 제43조(보류지등)에서 “시행자는 재개발사업에 필요한 경비를 충당하거나 규약·정관·시행규정 또는 사업시행계획이 정하는 목적을 위하여 관리처분계획에서 대지 또는 건축시설의 일부를 분양하지 아니하고 이를 체비지 또는 보류지(보류건축시설)로 정할 수 있다”고 규정하고 있다.
- 다. 쟁점부동산의 양도소득세 납세의무자는 누구인지 여부에 대하여 이 건 사실관계를 보면, 쟁점연립주택의 주민들과 OOOOO간에 작성한 인증계약서에는 주택신축공사를 함에 있어 편의상 발주자를 “청구인등 16명”으로 수주자를 “주식회사 OOOOO”로 하여 동 계약서를 작성한다고 되어 있는 것을 보면 쟁점부동산을 신축한 자는 연립주택의 주민들이고 시공자는 건축업자인 OOOOO임을 알 수 있다. 인증계약서 제10조에 의하여 보면 연립주택의 주민들은 대지를 제공하고 시공자는 건축비용을 부담하여 30세대의 연립주택을 신축한 후에 주민들은 각 1세대의 주택을 소유하게 되고 시공자는 14세대의 주택분양권을 갖도록 한 것으로 확인되고 있고, 연립주택을 재건축한 후, 시공자가 분양권을 갖게 된 쟁점부동산은 소유권을 청구인들의 공동소유로 보존등기한 후 시공자가 청구외 OOO, OOO에게 분양하였음이 매매계약서에 의하여 확인되고 있으며 시공자인 OOOOO는 분양한 쟁점부동산에 대한 양도소득세를 시공자가 부담한다는 각서를 93.6.19자로 작성하여 청구인들에게 준 사실이 확인된다. 위의 사실관계를 살펴보면, 쟁점 연립주택의 재건축사업은 도시재개발법에 의한 도시재개발지역이 아니므로 도시재개발법을 적용할 수 없기 때문에 동 법에 의한 보류지로 볼 수는 없고, 또한, 주택건설촉진법 제33조의 규정에 의한 사업계획의 승인을 받은 바도 없으므로 당해주택을 건설하는 대지의 환지로도 볼 수 없는 것으로, 이 건 재건축사업의 주체는 연립주택의 소유자인 주민들이고 재건축된 연립주택은 당초소유자인 주민들이 1세대씩을 분양받고 나머지 잔여주택은 재건축한 공사비로 충당하였음을 알 수 있다. 또한, 잔여주택의 등기부등본에 의하면 연립주택의 주민들인 청구인들이 잔여주택의 보존등기를 한 것으로 보아도 쟁점부동산을 건축한 실제 건축소유자는 청구인들이라고 인정되고 소유자인 청구인들은 시공자인 OOOOO에게 건축의 대가로 쟁점부동산을 양도한 것이므로 쟁점부동산을 실제로 양도한자는 청구인들이다. 청구인들은 시공자인 OOOOO가 양도소득세를 부담하기로 한 각서를 하면서 청구인들에게 양도소득세의 납세의무가 없음을 주장하고 있으나 이 것은 사인간의 약정일뿐이고 쟁점부동산의 실제소유자로서 양도소득이 있는 자는 청구인들이므로 처분청이 청구인들에게 양도소득세를 과세한 처분은 적법하다고 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 【 별첨 】 청구인 주소 청구인 주소 OOO 서울특별시 강동구 OO동 OOOOOO OOOO OOOOOO OOO 〃 OOOOOO OOO 〃 OOOOOO OOO 〃 OOOOOO OOO 〃 OOOOOO