[요지] 양도가액은 확인된 실지거래가액으로, 취득가액은 환산가액으로 결정한 당초 처분은 정당함.
[요지] 양도가액은 확인된 실지거래가액으로, 취득가액은 환산가액으로 결정한 당초 처분은 정당함.
[참조결정] 국심1990서1983 / 국심1991중2535
[주 문] OOO세무서장이 94.7.16 청구인에게 결정(경정)고지한 90년 과세년도 양도소득세 1,286,683,030원 및 방위세 257,733,550원의 과세처분은 이를 취소한다.
[이 유]
1. 원처분 개요 청구인은 국토이용관리법상의 토지거래허가지역내에 소재하는 경기도 OO시 OO동 OOOOO 대지 204.1㎡ 및 동 지상건물 861.73㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 72.9.29 취득하여 90.1.24 양도하고, 90.1.30 쟁점부동산의 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 자산양도차익예정신고와 함께 양도소득세 683,264,940원 및 방위세 136,652,980원을 자진납부하였다가, 90.2.22 양도소득 특별공제율 적용착오로 양도소득세 및 방위세를 각각 682,484,300원 및 136,496,860원으로 감액수정신고하였다. 처분청은 91.6.30 위 수정신고내용대로 기준시가에 의하여 확정결정하였다가, 94.6 중부지방국세청 조사결과 실지양도가액이 5,800,000천원임이 확인됨에 따라 양도가액은 실지거래가액으로, 취득가액은 환산가액으로 양도차익을 계산하여 94.7.16 청구인에게 90년 과세년도 양도소득세 1,286,683,030원 및 방위세 257,733,550원을 추가고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 94.8.9 심사청구를 거쳐 94.10.18 심판청구를 제기 하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
3. 심리 및 판단
1. 소득세법 제23조 제4항에서 양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의하나, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고, 실지거래가액에 의하여 결정하는 경우를 동법시행령 제170조 제4항 제2호에서는 “다음 각목의 1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우, 다만 부동산의 취득·양도경위와 이용실태 등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 제9항의 규정에 의한 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다”라고 규정하면서 그 (마)목에 “국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산을 취득 또는 양도함에 있어서 다른사람 명의의 사용, 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법에 의하거나 관계법령에 위반한 경우”를 들고 있으며, 토지 등 거래계약허가에 관하여 규정한 국토이용관리법 제21조의3 제1항의 규정에서는 토지 등 거래계약허가구역안에 있는 토지에 대하여 거래계약을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 권리의 종류, 면적, 용도, 계약금액 등을 시장 등을 거쳐 도지사의 허가를 받도록 규정하고 있고, 허가받은 사항을 변경하고자 할 때에도 역시 허가받도록 규정하고 있다.
2. 전시법규정중 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호의 규정을 보면, 본문에서는 각목에 해당하는 일정거래 유형에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 되어 있고, 단서에서는 당해 부동산의 취득·양도경위와 이용실태 등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액 적용대상에서 제외할 수 있도록 규정되어 있는 바, 이는 당해 부동산거래가 비록 위 제2호의 본문 각목에 해당되는 경우라 하더라도 당해 부동산의 취득 및 매도경위, 이용실태, 보유기간 등 구체적 사정을 종합하여 볼 때 당해 거래가 지극히 정상적인 경제행위로서 투기성이 없다고 인정되는 경우에는 실지거래가액 적용대상에서 제외시키고 기준시가 과세원칙으로 돌아가 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 한다는 것으로 해석함이 타당하다 할 것이다(같은뜻: 국심 90서1983, 합동 91.2.11, 91중2535, 92.2.1, 대법원 92누619, 92.7.14 등 다수)
1. 이 건의 경우 쟁점부동산 면적이 2,041.3㎡로서 국세청장이 정한 일정규모(330㎡) 이상의 부동산의 범위에 해당되고, 또한 토지거래허가시의 거래금액인 검인계약서상의 거래금액을 실지거래가액과는 다르게 기재한 계약서를 작성하였고, 그 결과 전시한 국토이용관리법을 위반하였다는 점에 대해서는 처분청과 청구인간에 다툼이 없으므로 이 건 거래가 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 본문에 정한 바에 따라 (마)목의 거래유형에 해당되는 것으로 보는 데 무리가 없다 할 것이다.
2. 다음, 전시법령 해석내용으로 보아, 처분내용과 같이 이 건 실지거래가액을 적용하여 과세하기 위해서는 당해 거래가 투기성이 있는 경우에 해당되어야 할 것인 바, 투기성 여부를 쟁점부동산의 보유기간 및 이용실태 등에 비추어 이를 살펴본다. 청구인이 쟁점부동산을 72.9.29 취득하고 90.1.24 양도하여 17년 4개월간 장기보유하였음이 등기부등본에서 확인되고 있으며, 82.2.1부터 89.12.30까지 쟁점부동산 소재지에서 청구인이 임대사업을 영위한 사실이 폐업사실 증명원 및 부가가치세과세표준 증명원에 의하여 확인되고 있다. 한편, 국세청의 청구인에 대한 81.2～94.2 기간중의 부동산 전산자료를 살펴보면, 청구인의 동 기간중의 부동산거래 회수는 취득 9회, 양도 5회이며, 쟁점부동산의 양도시점인 90.1 이전까지는 쟁점부동산 양도이외에 취득 3회, 양도 2회의 부동산거래가 있었음을 알 수 있는 바, 90.1 이전 거래분중 87.2.3 취득하여 현재까지 보유하고 있는 송탄시 OOOO OOOO내 소재 임야 13,158.8㎡는 채권에 대한 대물변제용으로 취득하였고, 83.2.14 취득한 도봉구 OO동 OOOOO 소재 답 4,526㎡는 85.11.18 공공용지로 수용되었음이 관계기록 등에서 확인되고 있으며, 90.1 이후 거래분인 취득 6회, 양도 2회의 거래의 경우, 90.1 이후 취득한 후 현재까지 보유하고 있는 부동산 4건중 3건은 그 취득시점이 90.4.4인 점으로 미루어 보아 쟁점부동산의 양도대금으로 구입하였다는 청구주장은 신빙성이 있다 할 것이며, 동 3건중 도봉구 OO동 OOOOO 소재 부동산은 청구인이 대표이사로 있는 OO교통(주)의 본점 소재지로 사용되었음이 관련자료에서 확인되고 있을 뿐 아니라, 양도한 부동산 2건의 경우, 이중 1건인 도봉구 O동 OOOOOO 소재 대지 727.2㎡는 증여를 원인으로 양도하였고, 나머지 양도부동산도 청구인이 당해 부동산에서 70.6～78.10 기간중 거주하다가 연립주택을 지어 양도한 사실이 확인되고 있다. 위와 같이 청구인이 쟁점부동산을 취득한 후 17년 이상 장기보유한 사실, 쟁점부동산을 임대사업에 공여한 사실, 그리고 청구인의 부동산거래내역중 상당부분이 불가피한 사유에 연유한 점 등을 종합하여 볼 때, 청구인의 이 건 쟁점부동산 양도를 투기거래로 인정하기는 어렵다 할 것이다.
3. 그렇다면, 처분청은 쟁점부동산거래에 대해 전시법령 해석내용에 따라, 실지거래가액적용 대상에서 제외하는 것이 타당함에도 투기성 여부는 조사하지 아니하고 전시한 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 본문의 (마)목에 해당된다는 이유만으로 실지거래가액을 적용하여 이 건 과세한 것은 관련법리 및 사실판단을 그르친 잘못이 있다 할 것이다.