기준시가에 의한 쟁점토지의 양도차익이 실지양도가액을 초과하는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분의 개요 청구인은 서울특별시 중구 OO동 OOOOO 대지 23.1㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 ’67.7.16 취득하여 ’92.5.25 청구외 OOO에게 양도하고 자산양도차익 예정신고 또는 과세표준 확정신고를 하지 아니하였다. 처분청은 ’94.5.4 쟁점토지의 양도에 대하여 기준시가(양도가액 418,110,000원 취득가액 32,695,968원)로 양도차익을 계산하여 ’92년도 귀속분 양도소득세 223,317,640원을 부과고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 ’94.7.1 심사청구를 거쳐 ’94.10.11 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 쟁점토지는 공부상의 지목은 대지이나 전체면적 23.1㎡(약 7평)중 17.6㎡(약 5.3평)는 시장내의 도로이며 나머지 5.5㎡(약 1.7평)의 지상에 타인 소유건물이 건축되어 있는 짜투리 땅으로 재산적 이용가치가 있는 부분은 5.5㎡에 지나지 아니하는 땅이므로 양도가액은 당연히 양도일 현재 기준시가인 418,110,000원(㎡당 18,100,000원)보다 훨씬 미달하는 금액인 280,000,000원에 거래되었던 바, 이는 매매계약서 및 거래사실확인서(인감증명서 첨부)등에 의하여 확인되고 있으므로 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하더라도 그 금액은 실지 양도가액을 한도로 하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 기준시가에 의한 양도차익은 실지 거래가액을 한도로 하여야 한다고 주장하고 있으나 이와 같은 주장이 관철되기 위해서는 청구인이 제시한 실지양도가액이 사실인지를 객관적으로 입증하여야 할 것인 바, 청구인은 실지양도가액에 대한 입증서류로 “매매계약서”, “매수자의 확인서”, 및 “현장사진”등을 제시하고 있으나, 이들 증빙만으로 쟁점토지에 대한 실지양도대금을 확인할 수 없으므로 실지양도가액 288,000,000원을 양도차익으로 하라는 청구주장은 이유없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 이건은 기준시가에 의한 쟁점토지의 양도차익이 실지양도가액을 초과하는지 여부를 가리는 데 쟁점이 있다.
• 나. 사실관계 및 판단 쟁점토지의 양도차익을 기준시가에 의하여 평가한 데 대해서는 청구인과 처분청간에 다툼이 없는 이건 처분청이 기준시가로 계산한 쟁점토지의 양도차익은 실지양도가액의 범위를 넘을 수 없다(대법 87누483, 484, ’87.12.22 및 국심 89서 1078, ’89.9.12외 다수 같은뜻)할 것인 바, 청구인이 주장하는 양도가액 280,000,000원을 실지양도가액으로 인정할 수 있는지에 대하여 살펴보면,

(1) 청구인이 주장하는 양도가액 280,000,000원은 공시지가로 평가한 가액 418,110,000원의 67%에 불과하여 토지의 시가는 공시지가보다 높다는 사회통념에 비추어 납득하기 어려우며,

(2) 공시지가보다 낮은 가액으로 양도하게된 이유로서 쟁점토지 23.1㎡중 17.6㎡가 사실상 도로로서 공시지가가 잘못 책정되었음을 내세우고 있으나, 설사 쟁점토지중 17.6㎡가 사실상 도로임이 인정된다 하더라도 향후 공공기관이 도로로서 수용할 경우 토지보상 가액은 공시지가로 산정하다는 점에서 설득력이 없으며,

(3) 청구인이 증빙으로 제시하고 있는 부동산 매매계약서(검인계약서), 매수인의 거래사실확인서만으로는 쟁점토지의 실지양도가액이 청구인이 주장하는 대로 280,000,000원임을 객관성있게 확인할 수는 없다고 본다. 사실이 이러하다면 쟁점토지의 실지양도가액은 확인되지 아니한다고 인정되므로 처분청이 기준시가에 의하여 계산한 쟁점토지의 양도차익은 실지양도가액을 초과한다는 청구인의 주장은 받아들일 수 없고 이건 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하고 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 다. 따라서 이건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.