신고한 분양수입금액과의 차액 105,447,200원을 총수입금액에 산입한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 OO건설주식회사 직장주택조합의 조합장이며 8개의 다른 주택조합과 연합한 9개 주택조합의 대표자로서 서울특별시 OO구 OO동 OOO 소재 토지 지상에 조합아파트를 건축하여 조합원에게 분양하고 동 아파트단지내의 대지 453.7㎡ 지상에 부대시설인 2층 상가건물 584.52㎡(부속토지를 포함하여 이하 “전체상가”라 한다)를 신축하여 92년에 전체상가 9개 점포중 5개 점포인 대지 208.205㎡ 및 상가건물 206.2825㎡(이하 “쟁점상가”라 한다)를 538,420,000원에 분양하고 나머지 4개 점포는 93년 및 94년에 걸쳐 분양하였다. 처분청은 청구인의 92년 귀속 종합소득세를 실지조사하고, 92년에 분양한 쟁점상가의 분양수입금액 538,420,000원에 대응하는 원가를 산출함에 있어서 쟁점상가의 층별 분양수입금액(1층 평당 8,500,000원, 2층 및 지하 평당 4,670,000원)을 기준으로 92년중 미분양된 나머지 상가의 분양수입금액을 계산하여 전체상가의 분양수입금액을 1,088,045,000원으로 산출한 후, 다툼이 없는 전체상가의 원가금액 737,467,659원에, 쟁점상가의 분양수입금액이 전체상가의 분양수입금액에서 차지하는 비율에 해당하는 금액인 364,936,592원(737,467,659원 × 538,420,000원 / 1,088,045,000원)을 쟁점상가의 분양수입금액에 대응하는 원가로 인정하고, 쟁점상가의 실제 분양수입금액이 538,420,000원 임에도 청구인이 이를 432,972,800원으로 신고하였다 하여 그 차액 105,447,200원을 수입금액에 가산하는 등 총수입금액 및 필요경비를 재계산하여 94.6.28 청구인에게 92년분 종합소득세 88,903,480원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 94.7.12 심사청구를 거쳐 94.9.30 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장

1. 처분청의 이 건 고지처분 당시(94.6.28)에는 전체상가중 쟁점상가를 제외한 나머지 상가도 분양이 완료되었으므로 실제 분양한 가격을 기준으로 그 원가를 계산하여야 하고 쟁점상가의 분양수입금액 538,420,000원에 나머지 상가의 분양수입금액 290,867,500원을 합한 전체상가의 분양수입금액 829,287,500원을 기준으로 계산한 478,805,404원(737,467,659원 × 538,420,000원 / 829,287,500원)을 대응원가로 인정하여야 하고,

2. 처분청이 총수입금액에 가산한 105,447,200원은 전체상가의 분양을 대행한 청구외 OO건설주식회사와 청구인간에 체결한 분양대행계약서에 정한 바에 따라 위 법인에게 분양대행수수료로 지급한 것이므로 전액 필요경비로 인정하여야 한다.

3. 국세청장 의견

1. 쟁점상가의 평당 분양가격은 1층이 8,500,000원, 2층이 4,670,000원인 반면, 93년 및 94년에 분양된 나머지 상가의 평당 분양가격은 1층이 3,700,000원, 2층이 2,900,000원으로서 92년 분양한 쟁점상가에 비하여 각각 56.4%와 37.9% 하락하였고 이 가격은 평당 공사원가(4,166,000원)에도 못미치며, 분양받은 자도 이 건 주택조합의 사업을 시행하고 분양을 대행한 청구외 OO건설주식회사의 임원들이므로 93년 및 94년에 분양한 나머지 상가의 분양수입금액이 290,867,500원이라는 청구인 주장을 믿을 수 없고,

2. 처분청이 총수입금액에 산입한 105,447,200원은 분양수입금액에서 원가를 제외한 이익금 전액을 분양대행수수료로 지급함으로써 소득이 발생하지 않았다고 주장하나, 이는 사회통념상 상식에서 벗어난 주장으로 조세회피를 목적으로 쌍방간에 담합하였다고 보여지므로 이를 인정할 수 없다.

4. 심리 및 판단

• 가. 이 건 심판청구의 다툼은 1) 쟁점상가의 분양수입금액에 대응하는 원가를 얼마로 할 것인지 여부와,

2. 쟁점상가의 분양수입금액과 청구인이 신고한 분양수입금액과의 차액 105,447,200원을 총수입금액에 산입한 처분의 당부를 가리는데 있다.

• 나. 소득세법 제28조(총수입금액의 계산)에는 “거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해년도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의한다”고 규정하고 있고, 같은법 제31조(필요경비의 계산) 제1항에는 “부동산소득금액·사업소득금액·기타소득금액·양도소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해년도의 총수입금액에 대응하는 비용의 합계액에 의한다”고 규정하고 있다.
• 다. 전체상가의 취득원가가 737,467,659원이고 92년에 분양한 쟁점상가의 분양수입금액이 538,420,000원인 사실에는 다툼이 없으므로 그 분양수입금액 538,420,000원에 대응하는 원가를 계산함에 있어서, 다툼이 없는 전체상가의 원가금액 737,467,659원에, 쟁점상가의 분양수입금액이 전체상가의 분양수입금액에서 차지하는 비율을 곱하여 산출한 금액(737,467,659원 × 538,420,000원 / 전체상가의 분양수입금액)을 쟁점상가의 분양수입금액에 대응하는 원가로 보아야 하는 바, 이 건 다툼이 되고 있는 전체상가의 분양수입금액을 확정하는데 있어 쟁점상가의 분양수입금액은 538,420,000원으로서 다툼이 없으므로 전체상가중 쟁점상가를 제외한 나머지 상가의 분양수입금액을 얼마로 보아야 할 것인지에 대하여 살펴본다.

1. 처분청은 92년중 분양한 쟁점상가의 분양금액(538,420,000원)에 비하여 청구인이 주장하는 전체상가중 쟁점상가를 제외한 나머지 상가 4개 점포의 분양금액(290,867,500원)이 현저하게 낮고(56.4% 및 37.9% 하락), 분양받은 자 들이 이 건 주택조합의 사업시행자인 청구외 OO건설주식회사의 임원인 점, 이 건 상가와 위치·아파트세대수 및 분양시점등 그 여건이 유사한 서울특별시 OO구 OO동 OOOO 소재 OOOO은행 연합주택조합의 단지내 상가중 미분양상가의 분양가액과도 현저한 차이가 있어 청구인이 주장하는 위 나머지 상가의 분양금액을 믿을 수 없어 92년중 분양한 쟁점상가의 층별 평당 분양가액으로 환산하여 산출한 549,625,000원을 위 나머지 상가의 분양금액으로 결정한 반면,

2. 청구인은 전체상가중 쟁점상가를 제외한 나머지 상가 4개 점포의 매매계약서(검인계약서) 만을 제시하고 이 계약서에 기재된 매매대금 합계액 290,867,500원이 위 나머지 상가의 분양수입금액이라고 주장하고 있어 그 신빙성을 인정할 수 없다. 그렇다면 처분청이 쟁점상가의 분양수입금액에 대응하는 원가를 전체상가의 원가 737,467,659원에, 전체상가의 분양수입금액(1,088,045,000원)중 쟁점상가의 분양수입금액(538,420,000원)이 차지하는 비율을 곱하여 산출한 364,936,592원으로 결정한 처분에 잘못이 없다.

• 라. 처분청이 총수입금액에 산입한 105,447,200원이 분양대행수수료로써 필요경비 산입대상인지 여부를 본다.

1. 청구인은 쟁점상가의 분양수입금액에서 청구인이 신고한 분양수입금액을 제외한 위 이익금 105,447,200원 전액을 분양대행수수료로 지급하여 소득이 발생하지 않았다고 주장하나, 국세청장의 의견으로 제시한 바와 같이 이는 사회통념상 상식에서 벗어난 주장으로 조세회피를 목적으로 쌍방간에 담합하였다고 보는데 잘못이 없고,

2. 청구인이 쟁점상가 분양에 따른 분양대행수수료를 지급하였음을 입증하는 별도의 거증이나 기록이 없을 뿐만 아니라, 92년 귀속 종합소득세 확정신고 및 수정신고 상에도 이와 관련된 내용이 없는 것으로 미루어 청구인이 신고한 분양가액이 실지분양가액에 미달하여 그 차액을 수입금액 신고누락으로 과세하자 불복단계에 와서 위와 같이 주장하는 것으로 보이므로 이 부분 청구인 주장 역시 받아들일 수 없다.

• 마. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.