쟁점토지의 양도·취득가액을 실지거래가액에 의해 과세할 수 있는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분개요 청구인은 92.10.13 청구외 OO주택공사로부터 취득한 대구직할시 달서구 O동 OOOOO 소재 대지 237.9㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 93.11.16 양도하고 실지거래양도가액을 129,000,000원, 실지거래취득가액을 122,714,540원으로 하여 93.12.22 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 쟁점토지의 양도가액과 취득가액을 기준시가에 의하여 94.4.21 청구인에게 93년 귀속분 양도소득세 17,085,710원을 결정고지하였다가 94.6.30 동 세액을 4,860,290원으로 경정하였다. 청구인은 이에 불복하여 94.6.20 심사청구를 거쳐 94.9.29 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장의견

• 가. 청구인주장 쟁점토지를 OO주택공사로부터 분양받았으나 부동산경기침체로 매매가액이 형성되지 않았고, 청구인의 직장이 서울로 전출되어 세대원 전원이 92.5.28 서울지역으로 전입한 후 서울지역에 주택을 마련하기 위하여 자금이 필요하였고 지급이자를 20,400,000원이나 부담하는 등 재정압박으로 쟁점토지를 급히 양도함으로써 개별공시지가에 못미치는 129,000,000원에 양도하였는데도 처분청은 매도인과 중개인에게 조회도 하지 않고 개별공시지가 보다 낮은 가액에 양도할 특별한 이유가 없다고 하여 쟁점토지의 양도가액과 취득가액을 기준시가에 의하여 이건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다는 주장이다.
• 나. 국세청장의견 청구인은 쟁점토지를 93.11.22에 129,000,000원에 양도하였다고 하면서 매매계약서를 제시하고 있으나 특별한 사유없이 공시지가 보다 낮은 가격으로 거래하였다는 주장은 인정하기 어렵고, 양도가액을 입증할 수 있는 금융자료등 객관적인 증빙서류를 제시하지 않아 매매계약서의 신빙성을 인정하기 어려우며 또한, 처분청이 쟁점토지 매수자인 청구외 OOO에게 실지거래가액을 조회하였으나 회신이 없어 공정과세위원회의 자문을 거쳐 쟁점토지의 양도가액과 취득가액을 기준시가에 의하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도가액과 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 이 건 관련법령 및 사실관계를 O다. 소득세법 제23조 제4항 제1호 및 제45조 제1항 제1호 가목에서 토지의 경우 양도가액은 양도당시의 기준시가, 취득가액은 취득당시의 기준시가에 의하되 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 하고 93.12.31 개정전 같은법시행령 제170조 제4항 제3호에서 “양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”에는 양도가액과 취득가액을 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있다. 그리고 93.12.31 개정전 소득세법시행령 제170조 제1항 O문에서 “법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다”고 규정하고 있다. 청구인은 93.11.16 쟁점토지를 양도하고 매매계약서와 부동산 실거래사실확인서를 첨부하여 쟁점토지의 양도가액과 취득가액을 실지거래가액에 의하여 93.12.22 자산양도차익예정신고를 하였는 바 청구인이 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 실지거래가액을 확인할 수 있는지를 보면

① 청구인은 쟁점토지를 92.10.13 청구외 주택공사로부터 분양받았으며 취득가액은 122,714,540원으로 확인된다.

② 청구인이 제시하는 쟁점토지의 양도시 부동산매매계약서는 93.11.16 계약이 체결된 것으로서 매수인은 청구외 OOO·매매가액은 129,000,000원으로 되어 있는 검인계약서이고, 매매대금 129,000,000원은 93.11.16(계약일)에 13,000,000원, 93.11.20에 중도금 58,000,000원, 93.11.22에 잔금 58,000,000원을 받아 계약체결일로부터 6일만에 잔금이 청산되도록 되어 있다.

③ 동계약서상 매매가액에 대하여 청구외 OOO과 OOO중개사를 경영하는 청구외 OOO가 『부동산 실거래 사실확인』을 하고 있으나 청구외 OOO는 매매계약서에 중개인으로 기재되어 있지 않아 동인의 확인은 신빙성이 없는 것으로 보인다.

④ 그리고 청구인은 쟁점토지의 양도가액에 OO 영수증이나 대금수수에 OO 금융자료 등을 제시하지 못하고 있어 그 양도가액이 객관적으로 입증되지 않는다. 따라서 처분청은 청구인이 자산양도차익예정신고시 제출한 증빙서류에 의해서 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없다고 보아 공정과세위원회의 자문을 거쳐 쟁점토지의 양도가액과 취득가액을 기준시가로 하여 이건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

• 다. 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기O법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.