미등기전매자로 보아 과세한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 처분청은 청구인이 청구외 OOO, OOO, OOO, OOO등과 함께 경기도 동두천시 OO동 OOOOO 전 5,446㎡ 및 같은곳 OOOOO 전 3,764㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1990.7.10 청구외 OOO으로부터 공동취득하여 1991.8.13 청구외 OO건설주식회사(이하 “OO건설”이라 한다)에 미등기전매한 것으로 보아 1994.5.16 청구인에게 1991년 귀속 양도소득세 101,237,410원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 1994.6.21 심사청구를 거쳐 1994.8.29 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장

(1) 처분청은 쟁점토지 취득자인 OO건설의 쟁점토지 취득대금 일부가 청구인 계좌에 입금된 사실만으로 청구인이 쟁점토지를 미등기전매한 것으로 보아 청구인에게 양도소득세를 부과하였으나 쟁점토지는 청구외 OOO이 자기책임하에 미등기전매한 것이어서 청구인과는 무관하며, 이러한 사실은 OOO이 생존시에 자신에 대한 처분청의 조사과정에서 OOO이 시인하고, 상당한 세액을 납부하다가 사망(1993.12.8) 한 사실과 OOO에 대한 처분청의 체납액 징수과정에서 OOO 소유 부동산을 공매처분하여 체납액에 충당하였음에도 OOO이 이에 대한 이의를 제기하지 않은 사실등으로 미루어 입증이 되므로 처분청의 청구인에 대한 양도소득세 부과처분은 부당하며,

(2) 소득세법상 양도차익의 계산은 원칙적으로 기준시가에 의하나 투기거래등의 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있는 바, 처분청은 양도가액을 200,000,000원으로 하고 취득가액을 비율계산하여 87,491,026원으로 하여 과세하였으나 거래 관행상 취득가액이 원단위까지 계산되어 대금이 수수되는 사례는 있을 수 없으므로 87,491,026원을 실지취득가액으로 삼은 처분청의 과세처분은 부당하다.

• 나. 국세청장 의견

(1) 처분청 조사에 의하면 쟁점토지의 원소유자인 청구외 OOO이 청구인 명의로 쟁점토지 매도용 인감증명서를 1990.7.10 발급하여 준 사실이 확인되었고, 청구인등이 청구외 OO건설에 쟁점토지를 미등기전매하고 받은 양도대금 892,520,000원 중 200,000,000원이 청구인 계좌에 입금된 사실이 확인되었으므로 청구인이 쟁점토지를 미등기전매하고 청구인 지분에 해당하는 양도차익을 얻은 것이 확인됨에도 청구인은 미등기전매와는 관련없는 다른 사항만을 불복이유로 들고 있어 청구주장을 받아 들일 수 없다.

(2) 미등기전매는 소득세법시행령 제170조 제4항의 규정에 의거 실지거래가액에 의하여 양도소득금액을 결정함이 타당하고, 청구인의 쟁점토지 취득가액은 청구인의 양도가액을 기준(청구인 지분)으로 안분계산한 것이므로 정당하고, 청구외 OOO이 미등기전매 사실을 시인하였다 하더라도 청구인등과 함께 쟁점토지를 미등기전매한 사실에는 변함이 없다 할 것이므로 청구인에게 과세한 당초처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점

(1) 청구인이 쟁점토지를 공동으로 취득하여 미등기전매한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분이 타당한지 여부와

(2) 쟁점토지 양도차익을 실지거래가액으로 계산하여 양도소득세를 과세하면서 양도가액은 200,000,000원으로 하고, 취득가액은 양도가액 지분비율로 안분계산하여 87,491,026원으로 삼은 처분이 타당한지 여부에 다툼이 있다.

• 나. 관계법령 구소득세법(1990.12.31 법률 제4251호) 제23조(양도소득) 제4항 및 동법 제45조(양도소득의 필요경비 계산) 제1항 제1호는 토지의 양도로 인한 양도소득계산시 양도가액과 취득가액은 원칙적으로 양도 및 취득당시의 기준시가에 의하되 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고, 동법시행령 제170조 (양도소득세의 조사결정) 제4항 제2호 나목은 미등기자산을 양도한 경우를 법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 규정하는 “대통령령이 정하는 경우”의 하나로 열거하고 있고, 한편 소득세법 제70조 제7항은 “미등기양도자산”을 토지등을 취득한 자가 그 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것으로 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 처분청의 이 건 조사기록에 의하면 1992.7.31 청구외 OOO은 국세청장에게 진정서를 제출하였는 바, 그 내용은 자신이 1990.4.23 쟁점토지를 청구외 OOO(부동산 중개업자, 경기도 의정부시 OO동 OOOO)에게 390,000,000원에 양도키로 하고 1990.7.10 위 OOO로부터 잔금 190,000,000원을 수령하면서 OOO, OOO, OOO, OOO(청구인)등 4인 앞으로 부동산매도용인감증명서를 발급받아 교부한 사실 및 1991년 12월 OOO의 요구로 청구외 OO건설앞으로 다시 부동산매도용 인감증명서를 발급받아 교부한 사실이 있다는 점과 1992년 5월경 처분청으로부터 양도소득세 확정신고안내문을 수령하고 처분청에 쟁점토지 양도에 대한 양도소득세 상담결과 1990.7.10 OOO에게 양도한 날을 기준으로 하면 10,000,000원 미만의 양도소득세가 부과되나, 1991년 12월에 양도한 것으로 되었기 때문에 83,000,000원 상당의 양도소득세가 부과될 예정이라는 사실을 확인하고 1990.7.10을 양도일로 보아 부담하여야 할 세액을 제외한 나머지 부분은 OOO이 부담하여 줄 것을 요구하였으나 OOO이 계속 이를 회피하므로, 쟁점토지를 미등기전매한 OOO등을 처벌하여 줄 것과 자신에게는 사실대로 양도소득세를 부과해 줄 것을 바란다는 것이었으며, 처분청은 OOO의 위 진정서 내용 조사결과 OOO이 쟁점토지를 미등기전매한 것으로 보아 1992.11.15 OOO에게 1991년 귀속 양도소득세 451,275,900원을 결정고지하였고, 위 양도소득세 과세후인 1993.12.8 OOO은 사망하였으며, 처분청은 체납액 징수를 위한 OOO의 은닉재산 추적과정에서 OOO이 OO건설로부터 수령한 쟁점토지 양도대금중 OO은행 OOO지점 발행수표 200,000,000원이 의정부시 소재 OO상호신용금고의 청구인 계좌에 입금된 사실을 확인하고, 청구인이 OOO등과 함께 1990.7.10 쟁점토지를 공동취득하여, 1991.8.13 미등기전매한 것으로 보아 1994.5.16청구인에게 양도가액을 200,000,000원, 취득가액 87,491,026원(390,000,000원/891,520,000원 × 200,000,000원)으로 하여 계산한 양도소득세 101,237,410원을 결정(실지거래가액 결정) 고지한 사실이 확인된다.
• 라. 쟁점(1)에 대하여 청구인은 청구외 OOO이 쟁점토지 취득자인 OO건설로부터 수령한 쟁점토지 양도대금 891,520,000원중 OO은행 OOO지점 발행 수표 200,000,000원이 의정부시 소재 OO상호신용금고의 청구인 계좌에 입금된 사실을 인정하면서도, 당초 청구인은 청구외 OOO, OOO, OOO(이하 “청구인등”이라 한다)등과 함께 OOO을 통하여 쟁점토지를 OOO으로부터 430,000,000원에 매입하기로 매매계약을 체결하고 매매대금을 중개인인 OOO에게 지급하였으나, 그후 OOO이 쟁점토지를 390,000,000원에 OOO에게 양도하였으며 결과적으로 OOO은 프리미엄 40,000,000원(430,000,000원 - 390,000,000원)을 청구인등으로 부터 가로챈 사실과 쟁점토지에 대한 토지거래허가가 불OO하다는 사실 등을 확인하고, OOO과의 쟁점토지 매매계약을 해약함과 아울러 쟁점토지를 중개하지 아니하고 미등기전매한 OOO로부터 원금 430,000,000원과 10%의 손해배상금 40,000,000원, 합계 470,000,000원을 받기로 하였고 이후 1991년 5월 OOO은 자기책임하에 쟁점토지를 OO건설에 미등기양도하고 OO건설은 OOO에게 쟁점토지 매매대금을 지급하였으며, 1991.8.13 청구인 계좌에 입금된 200,000,000원은 청구인등이 OOO과 쟁점토지 매매계약을 해약하고 OOO로부터 수령한 쟁점토지 취득원금 430,000,000원과 위약금 40,000,000원 합계 470,000,000원중의 일부이지 쟁점토지 미등기전매대금이 아니며 이러한 사실은 OOO이 서명날인하여 청구인 등에게 교부한 해약서와 당초 처분청이 OOO 생존시에 OOO로부터 자기책임하에 쟁점토지를 미등기전매한 사실을 시인받고 그에게 양도소득세를 과세하였으며, OOO은 자신에 대한 처분청의 체납액 징수과정에서 처분청이 자기소유 부동산을 압류하여 공매처분하였으나, OOO이 이의를 제기하지 않은 사실등으로 미루어 보아도 이를 확인할 수 있으므로 단순히 청구인 계좌에 쟁점토지 양도대금 일부가 입금된 사실만으로 청구인에게 양도소득세를 부과함은 부당하다는 주장인 바 청구주장이 타당한지를 살펴본다. 첫째, 청구인은 청구인등이 당초 OOO을 통하여 쟁점토지를 OOO으로부터 430,000,000원에 취득하기로 하고 매매계약을 체결하였으나 OOO이 실제로는 390,000,000원에 쟁점토지를 OOO으로부터 취득한 사실을 알고는 OOO과 쟁점토지 매매계약을 해약하고 OOO로부터 취득원금 430,000,000원과 손해배상금 40,000,000원 합계 470,000,000원을 되돌려 받았다고 주장하나 OOO은 중개수수료 취득이 목적인 중개인이었으며 중개인인 OOO을 통하여 쟁점토지를 취득하기로 한 청구인등이 OOO과 매매계약을 해약하였다는 것은 납득이 되지 않을 뿐아니라 매매계약을 해약하였다면 그 전단계로 매매계약을 체결한 사실이 있어야 할 것이나 청구인은 이에 대한 입증자료를 제시하지 못하고 있으며 둘째, 청구인 주장 및 제출자료에 의하면 청구인등은 위 470,000,000원을 OOO로부터 1991.8.13에 200,000,000원, 1991.8.14에 270,000,000원을 수령하였다고 주장하는 바, 1991.5.13 OOO이 쟁점토지를 OO건설에 양도키로 하고 체결한 부동산 매매계약서 내용을 보면 총 매매금액은 891,520,000원이며, 계약시 계약금 90,000,000원 1차 중도금 110,000,000원(날짜 미정), 2차 중도금 240,000,000원(1991.6.13) 잔금 451,520,000원(1991.8.13)으로 나타나는 바, 대금수령일자 및 금액이 청구인 주장대로라면 OOO은 청구인등의 자금으로 쟁점토지를 1990.7.10(잔금지급일) 430,000,000원에 취득하여 1991.8.13(잔금지급일)에 891,520,000원에 양도하고 461,520,000원 상당의 매매차익을 남겼으며, 쟁점토지 양도대금중에서 청구인등에게 470,000,000원을 지급한 결과가 되는 바, 이는 청구인등이 470,000,000원의 거액을 즉시 돌려받지 않고 아무런 채권확보 조치도 없이 OOO이 쟁점토지를 양도할때까지 1년 이상을 기다렸다가 양도후에야 비로서 반환받았다는 주장이 되어 그 신빙성이 의문시되고 OOO이 위 421,520,000원 상당의 매매차익을 남겼다면 동 금액이 OOO명의의 금융자산등의 형태로 남아 있음이 확인되어야 하나 처분청의 OOO에 대한 체납액 징수현황을 보면 OOO 명의의 금융자산은 전연 발견치 못하였고 단지 경기도 의정부시 OO동 OOOOOO 외 5필지 임야 등 67,317.21㎡를 1992.8.21 압류, 공매하여 동 공매대금을 OOO의 체납액에 충당하고 나머지는 1993.12.31 결손처분한 사실을 보아도 청구인 주장은 받아들이기 어려우며, 셋째, 당초 청구인은 청구외 OOO, OOO, OOO 등과 OOO을 통하여 쟁점토지를 공동취득키로 하였다면 위 청구인등이 각각 얼마씩 쟁점토지 취득대금을 부담하였는지와 OOO과 쟁점토지 매매계약을 해약하고 받은 470,000,000원을 각각 얼마씩 분배하였는지, 청구인 계좌에 입금된 200,000,000원중 청구인 몫은 얼마이며, 나머지는 어떻게 처리하였는지에 대한 해명과 이에 대한 입증자료 제시가 있어야 하나 청구인은 이에 대한 입증자료를 제시하지 못하고 있다. 위 사실관계를 종합하여 볼 때 처분청이 청구인등이 쟁점토지를 미등기전매하였으며 청구인 계좌에 입금된 쟁점토지 매매대금 200,000,000원을 청구인이 쟁점토지를 미등기 전매하고 받은 금액으로 보아 청구인에게 양도소득세를 부과한 과세처분은 타당하고, 청구주장은 이유없다고 판단된다.
• 마. 쟁점(2)에 대하여 청구인은 처분청에서 청구인등이 공동으로 쟁점토지를 390,000,000원에 취득하여 891,520,000원에 미등기전매한 것으로 보아 청구인에게 실지거래가액으로 양도소득세를 과세하면서 취득가액을 양도가액중 청구인이 수취한 금액비율에 따라 계산한 것이 부당하다는 주장이나 소득세법 제56조 제2항은『양도소득이 있는 거주자가 자산을 공유 또는 합유하거나 공동으로 사업을 경영하는 경우에는 그 지분 또는 손익분배의 비율에 의하여 분배되었거나 분배될 소득금액에 따라 각 거주자별로 그 소득금액을 계산한다.』라고 규정하고 있으므로 처분청이 쟁점토지 양도가액은 청구인 계좌에 입금된 200,000,000원으로 하고, 취득가액은 양도가액 지분비율로 계산(200,000,000원×390,000,000원/891,520,000원) 한 87,491,026원으로 한 것은 위 소득세법 제56조 제2항의 규정취지로 보아 합리적이어서 타당하다고 판단된다. 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 모두 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.