쟁점주택 신축판매에 따른 소득금액을 실지조사 결정할 수 있는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 ’90.2.22 서울특별시 중랑구 OO동 OOOOOO 대지 154.7㎡, 지상에 주택 240.35㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 신축하여 ’90.10.30 이를 청구외 OOO에게 양도하고 ’90.12.28 쟁점주택 양도에 따른 양도소득세를 신고납부하였다. 처분청은 쟁점주택에 대한 양도소득세를 ’92년 7월 청구인의 신고대로 결정하였다가 쟁점주택의 양도가 소득세법상 주택신축판매업에 해당된다고 하여 그 소득금액을 추계조사 결정하고 ’94.4.1 청구인에게 ’90년 귀속 종합소득세 9,811,430원 및 동 방위세 1,962,280원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 ’90.5.17 심사청구를 거쳐 ’94.8.23 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 처분청이 쟁점주택 양도에 따른 양도소득세를 청구인의 신고에 의하여 실지거래가액으로 결정한 바 있으므로 쟁점주택의 양도 행위가 주택신축 판매업에 해당된다 하더라도 이에 대한 사업소득금액은 실지조사 결정하여야 한다는 주장이다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점주택을 신축하여 판매한 사람으로서 위 주택 신축판매에 대한 소득금액을 실지조사 결정하기 위하여는 대지취득, 건물신축공사, 주택양도와 관련된 증빙서류와 이를 근거로 작성된 장부가 있어야 함에도 청구인은 소득금액 계산에 필요한 위와 같은 장부와 증빙서류를 제시하지 아니하고 있으므로 청구인이 자산양도차익 예정신고시 제출한 증빙서류만으로는 위 소득금액을 실지조사 결정할 수 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 이건 심판청구는 쟁점주택 신축판매에 따른 소득금액을 실지조사 결정할 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제118조 제1항에서 『정부는 과세표준 확정신고에 의한 결정을 하는 경우 이외에도 제184조 또는 제185조 규정에 의한 장부를 비치·기장한 거주자에 대하여 그 비치·기장된 장부와 증빙서류를 근거로 하여 소득금액을 계산할 수 있을 때에는 그 비치·기장된 장부에 의하여 당해년도의 과세표준과 세액을 결정하여야 한다』고 규정하고 제2항에서 『과세표준 확정신고를 하지 아니하였거나 제출된 그 신고서류의 내용이 명백히 부당하다고 인정되는 경우에도 제1항의 비치·기장된 장부와 증빙서류를 근거로 하여 소득금액을 계산할 수 있을 때에는 그 비치·기장된 장부에 의하여 당해년도의 과세표준과 세액을 조사결정 하여야 한다』고 규정하고 있다. 한편, 같은법 제120조 제1항에서 『정부는 대통령령이 정하는 명백한 객관적사유로 인하여 제117조 내지 제119조의 규정에 의하여 결정을 할 수 없는 때에 한하여 과세표준과 세액을 제124조의 규정에 의한 소득표준심의회의 심의를 거쳐 정부가 정하는 추계방법에 의하여 조사결정한다』고 규정하고 같은법시행령 제169조 제1항 제1호에서 대통령령이 정하는 명백한 객관적인 사유에 『과세표준을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 때(단서 생략)』를 규정하고 있다.
• 다. 사실관계

(1) 청구인은 ’89.4.28 서울특별시 중랑구 OO동 OOOOOO 대지 154.7㎡, 그 지상주택 66.74㎡(이하 “종전주택”이라 한다)를 청구외 OOO으로부터 취득하여 위 주택건물을 철거하고 ’90.2.2 그 자리에 주택 240.35㎡를 신축한 다음 ’90.10.30 이를 청구외 OOO에게 양도하였으며, ’90.12.28 쟁점주택 양도에 따른 자산양도차익 예정신고시 토지의 양도차익은 취득 및 양도당시의 실지거래가액에 의하여 계산하고, 건물의 양도차익은 양도당시 실지거래가액은 확인되나 신축가액이 확인되지 아니한다 하여 양도가액은 실지거래가액, 취득가액은 실지거래양도가액에 양도당시 건물의 기준시가에 대한 취득(신축) 당시 건물의 기준시가 비율을 곱하여 환산한 가액으로 계산한 후 종전주택의 취득시 검인계약서, 그 취득세·등록세 영수증, 쟁점주택의 양도시 검인계약서를 첨부하여 양도소득세를 신고 납부하였다.

(2) 처분청은 쟁점주택에 대한 양도소득세를 ’92.7월 청구인이 신고한대로 결정하였다가 ’94.4.1 쟁점주택 양도가 주택신축판매업에 해당된다하여 청구인이 제출한 쟁점주택 양도당시 검인계약서상 매매가액 140,000,000원에서 부가가치세 상당액을 제외한 131,853,524원에 표준소득율을 곱하여 위 주택 신축판매 소득금액을 계산, 이건 종합소득세를 결정하였음이 관련자료에 의하여 확인되고, 쟁점주택의 양도가 주택신축판매업에 해당된다는 사실에 대하여는 다툼이 없는 것으로 보여진다.

• 라. 쟁점주택의 신축판매 소득금액을 실지조사 결정할 수 있는지 여부 청구인은 쟁점주택 양도소득세가 실지거래가액에 의하여 결정된 바 있으므로 쟁점주택의 양도가 주택신축 판매업에 해당된다 하더라도 그 소득금액은 실지조사 결정하여야 한다고 주장하고 있어 살펴보면, 처분청이 쟁점주택의 양도소득세를 결정하면서 토지에 대한 양도차익은 실지거래가액에 의하여 결정한 것이 사실이나 건물에 대한 양도차익은 앞에서 본 바와 같이 그 취득(신축)가액이 확인되지 아니하여 실지거래가액에 의하여 결정하지 아니하였음이 확인되고, 또한 쟁점주택 신축판매에 따른 소득금액을 실지조사결정하기 위하여는 토지의 취득가액, 건물의 신축가액, 그리고 그 주택의 양도가액과 이에 따른 관련비용을 확인할 수 있는 장부와 증빙서류의 제시가 있어야 할 것인데도 청구인은 쟁점주택 양도차익을 예정신고할 때에 종전주택 취득시 검인계약서, 그 취득세·등록세 영수증, 쟁점주택 양도시 검인계약서만을 제출하였을 뿐 이건 심판청구 단계에서까지 쟁점주택 건물에 대한 신축공사가액이 확인되는 장부나 증빙서류를 제시하지 아니하고 있으므로 쟁점주택 신축판매에 따른 소득금액은 실지조사 결정할 수 없는 것으로 판단된다. 따라서 이건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.