[주 문]
1. 의정부세무서장이 94.2.17 청구인에게 한 90년 귀속 양도소득세 31,374,350원 및 동 방위세 6,274,860원의 부과처분은 강원도 철원군 OO읍 OOO리 OOOOO OO 대지 7,536㎡의 양도차익을 기준시가에 의하여 결정하는 것으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.
2. 나머지 청구는 기각한다.
[이 유]
1. 사실 및 처분개요 청구인은 강원도 철원군 OO읍 OOO리 OOOOOOO 대지 7,536㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 74.12.31 취득하여 90.12.1 청구외 OO에게 채무에 대한 대물변제로 양도하였는데, 처분청은 OO이 쟁점토지를 미등기전매 하였고 91.8.22 청구인으로부터 청구외 OOO외 5인에게 소유권이전등기가 될 때 등기원인을 매매로 하지 아니하고 증여로 하였다고 하여 청구인의 쟁점토지 양도가 투기거래에 해당하는 것으로 보아 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정하여 94.2.17 청구인에게 90년 귀속 양도소득세 31,374,350원 및 동 방위세 6,274,860원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 94.4.18 심사청구를 거쳐 94.6.24 심판청구를 하였다.
2. 청구인 주장 및 국세청장 의견
① 쟁점토지는 그 지목이 대지로 되어 있으나 자연환경보전지역, 군사시설보호지역구내의 토지로서 대지로 사용하지 아니 하고 사실상 농지로 8년이상 농지 소재지에 청구인이 거주하면서 옥수수등을 경작하여 왔고 현재까지도 농지로 사용되고 있으므로 양도소득세를 비과세하여야 한다.
② 설사 8년자경 농지에 해당하지 아니한다 하더라도 쟁점토지가 증여를 원인으로 소유권이전등기가 된 것은 매수인이 편의상 그렇게 한 것일 뿐이므로 단지 이것을 이유로 투기거래로 보아 실지거래가액에 의하여 과세한 것은 쟁점토지의 취득 및 양도 경위, 보유 기간, 이용실태등으로 보아 부당하다.
① 쟁점토지는 그 지목이 대지로 되어 있고 농지원부에 등재되어 있지 아니하므로 8년이상 청구인이 경작한 농지로 인정할 수 없다.
② 청구인의 협조아래 OO이 쟁점토지를 분할하여 미등기전매 하였고, 쟁점토지의 경우 매매를 원인으로 소유권이전등기가 되어야 함에도 증여를 원인으로 소유권이전등기가 되었으므로 투기거래로 보아 실지거래가액에 의하여 과세한 것은 정당하다.
3. 심리 및 판단
- 가. 먼저 청구인이 쟁점토지를 농지로서 8년 이상 경작한 것으로 인정 할 수 있는지 여부에 대하여 살펴본다. 소득세법 제5조 제6호 (라)목, 같은법시행령 제14조 제3항에서 취득한 때로부터 양도할 때까지 8년 이상 농지소재지에 거주하면서 자기가 경작한 사실이 있는 양도일 현재의 농지는 양도소득세를 비과세하는 것으로 규정하고 있다. 청구인은 쟁점토지를 74.12.31 취득하여 16년간 보유하다 90.12.1 양도하였다. 청구인의 주민등록표에 의하면 청구인은 주민등록표가 최초로 작성된 69.4.3부터 계속하여 쟁점토지 소재지인 강원도 철원군 OO읍 OOO리 OOOOOOO에서 거주하고 있는 사실이 확인된다. 청구인은 현재 65세로서 농지 원부에 의하면 총 3필지의 답 4,172㎡를 경작하고 있는 사실이 확인된다. 쟁점토지는 그 지목이 대지로서 농지원부에는 등재되어 있지 않다. 쟁점토지에 대한 90년도와 91년도 토지특성조사표상 토지이용실태는 전으로서 보통작물을 경작하고 있는 것으로 기재되어 있다. 쟁점토지는 현재 청구외 OOO등이 이를 임차하여 홍삼을 경작하고 있는 사실이 쟁점토지 사진, 홍삼경작자 지정서, OOOO협동조합장의 확인서에 의하여 확인된다. 청구인은 쟁점토지에 옥수수를 경작하였다고 주장하면서 88.7.2자 OO농협협동조합장이 발행한 옥수수 수매전표를 제시하나 이를 쟁점토지에서 수확하였는지는 확인할 수 없다. 청구인은 쟁점토지에 대하여 농지세를 납부한 사실을 입증하지 못한다. 위의 여러가지 사실을 종합하여 볼 때 청구인이 쟁점토지를 농지로서 상당기간 경작하였다는 사실은 인정되나 그 경작기간이 8년이상이 되는지 여부는 입증되지 아니한다. 따라서 쟁점토지의 지목이 대지임에도 불구하고 이를 농지로서 8년이상 경작하여 왔으므로 양도소득세를 비과세하여야 한다는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다.
- 나. 다음으로 청구인의 쟁점토지 양도에 대하여 투기거래로 보아 실지거래가액에 의하여 과세한 처분이 타당한지 여부에 대하여 살펴본다. 소득세법 제23조 제4항, 제45조 제1항 제1호에서 “자산의 취득 및 양도가액은 그 자산의 취득 및 양도 당시의 기준시가에 의한다. 다만 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다”고 규정하고 있고, 실지거래가액에 의하는 경우를 같은법시행령 제170조 제4항 제2호에서 “다음 각목의 1에 해당하는 거래에 있어서 취득 또는 양도 당시의 실지거래가액이 확인되는 경우, 다만, 부동산의 취득·양도경위와 이용실태등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다”고 규정하면서 같은호 (마)목에서 “국세청장이 정한 일정규모이상의 부동산을 취득 또는 양도함에 있어서 다른 사람 명의의 사용, 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위 이전등 부정한 방법에 의하거나 관계 법령에 위반한 경우”를 들고 있다. 그러므로 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호 각목에 해당되는 거래의 경우 일응 실지거래가액을 적용하여 과세하여야 하고, 다만, 예외적으로 투기성이 없는 거래에 대하여는 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있도록 하였으므로 실지거래가액의 적용여부는 처분청의 재량에 속하는 것임을 알 수 있다. 그러나, 투기성 여부를 가려 실지거래가액을 적용할 것인지 아니면 기준시가로 과세할 것인지 여부가 처분청의 재량에 속한다고 할지라도 양도소득세 계산은 원칙적으로 기준시가로 하고 특별한 경우에 한하여 실지거래가액으로 하고 있는 점, 실지거래가액으로 계산하는 경우는 기준시가로 계산하는 경우보다 납세자에게 과중한 세금을 부과하게 되어 불이익하게 되는 점, 부동산의 취득·양도경위와 이용실태등에 비추어 부득이한 경우까지 실지거래가액을 적용하고자 하는 취지의 규정은 아니라는 점 등으로 보아 투기성이 없는데도 실지거래가액으로 과세하는 것은 여타의 거래에 대하여 기준시가로 과세하는 것과 비교하여 과세 형평에 어긋나고 불이익한 처분이 되는 것이므로 투기성이 없는 경우에도 기준시가로 과세하지 아니하고 실지거래가액으로 과세하는 것은 재량권을 일탈한 부당한 과세처분이라 할 것이다(국심 91서 231, 91.5.28 같은 뜻임). 그렇다면, 청구인의 쟁점토지의 거래가 투기성이 있는지의 여부를 취득·양도 경위와 이용실태등에 비추어 살펴보면, 첫째, 청구인은 쟁점토지를 74.12.31 취득하여 16년간 보유하다가 양도하였고 앞에서 살펴본 바와 같이 상당기간 농지로 경작한 사실이 인정된다. 둘째, 처분청의 조사내용에 의하면 청구인은 자기 아들의 전세자금을 마련하기 위하여 OO에게 채무를 지게 되었고 결국 이를 변제하지 못하여 쟁점토지를 OO에게 양도하였다. 셋째, 관련자료에 의하면 청구인은 현재 65세로서 농업에 종사하고 있는 사실이 인정되는 바, 청구인의 연령·직업·최근의 부동산 거래실상으로 보아 매수자들이 자기들의 편의에 의하여 소유권이전등기 원인을 매매로 하지 아니하고 증여로 하였다는 청구인의 주장은 일응 이유가 있어 보인다. 넷째, 처분청은 청구인으로부터 쟁점토지를 양수한 OO이 이를 여러 필지로 분할하여 미등기전매를 하였고, 91.8.22 청구인으로부터 청구외 OOO외 5인에게 소유권이전등기가 될 때 등기원인을 매매로 하지 아니하고 증여로 하였다고 하여 청구인까지 투기거래자로 보아 과세하였는데 비록 청구인이 OO의 부동산 투기행위에 양도자의 입장에서 소극적으로 협조한 사실은 인정되나 이에 적극 가담하여 투기이익을 얻었다고는 볼 수 없다. 소위 투기거래에 대하여 실지거래가액으로 과세하는 취지는 투기행위로 얻은 폭리에 대하여 세부담을 과중하게 하여 이를 제제하려는 데에 있다는 점을 고려하여 볼 때, 청구인의 경우는 채무에 대한 변제로 쟁점토지를 부득이 양도하였으며 양도자의 입장에서 매수자의 편의대로 소유권이전등기가 되도록 소극적으로 협조하였다 하더라도 이로 인하여 적극적으로 투기이익을 얻은 사실은 없으므로 투기거래로 보아 실지거래가액으로 과세하는 것은 청구인이 매수인에게 협조한 정도에 비하여 지나치게 과중한 부담을 초래하여 부당하다고 판단된다. 따라서 청구인의 쟁점토지의 보유기간, 취득 및 양도 경위, 이용실태, 법령 규정의 취지 등을 종합하여 볼 때 청구인의 쟁점토지의 양도는 투기성이 있다고 볼 수 없고 처분청이 재량을 일탈하였다고 보여지므로 소득세법 제23조 제4항 본문 및 제45조 제1항 제1호 본문의 규정에 의하여 기준시가에 의하여 양도차익을 결정하여야 한다는 청구인의 주장은 이유 있다고 판단된다.
- 다. 이 건 심판청구는 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.