건물의 일부에만 전세권이 설정되었더라도 부수토지에도 이를 안분하여 수증가액을 평가해야 하는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 부(父) OOO 소유의 인천시 북구 OO동 OOOO OO 대지 696.3㎡ 중 358.3㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)와 모(母) OOO 소유인 동 지상 4층 건물 2～4층 합계 1,046.54㎡ 중 617.22㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 91.5.29 각각 증여받았다. 청구인은 기준시가에 의하여 증여재산을 평가하여 산출한 증여세를 신고·납부한 바 있는데 처분청은 청구인이 증여재산가액을 과소신고하였다하여 증여자별로 증여세 과세표준 및 세액을 경정하여 91년 귀속 증여세 합계 24,646,750원(증여자 OOO분 830,450원, 증여자 OOO분 23,816,300원)을 93.12.19 청구인에게 고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 94.2.14 심사청구를 거쳐 94.5.19 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 청구인 모(母) OOO으로부터 증여받은 쟁점건물중 일부에는 전세권이 등기되어 있었는데 처분청은 쟁점건물의 증여재산 가액을 평가함에 있어 전세권이 등기된 부분은 등기된 전세금으로 하고 나머지 부분은 기준시가로 하였으나, 동일 건물에 대하여 평가방법을 달리하는 것은 부당하므로 전세권이 등기된 부분이나 등기되지 아니한 부분을 가리지 아니하고 쟁점건물 전체를 기준시가로 평가하여야 한다. 위와 같이 쟁점건물 전체를 기준시가로 평가하지 아니한다 할지라도 건물에 대해서만 전세권이 설정된 경우 동 전세권은 건물에 부수되는 토지에 대해서도 그 효력이 미친다고 보는 것이 실질내용에 부합하는 것이므로 등기된 전세금을 건물만의 평가액으로 하여 과세한 것은 부당하므로 전세금을 토지에도 안분하여 증여재산가액을 산출하여야 한다.

3. 국세청장 의견 상속세법 제9조 제4항 및 동법시행령 제5조의2 등에 의하면 전세권이 등기된 자산의 증여가액 평가는 전세권이 등기된 전세금과 지준시가등 상속세법 시행령 제5조 제2항 내지 제6항의 규정에 의하여 평가한 가액중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다고 규정하고 있고 청구인이 증여받은 쟁점건물중 전세권이 설정된 부분의 경우에는 등기된 전세금이 기준시가보다 크므로 그 부분에 대해서는 전세금으로 나머지에 대해서는 기준시가에 의해 증여재산가액을 평가하여 과세한 처분은 정당하고, 또한 전세권은 건물에만 설정되어 있으며 토지의 소유자와 건물의 소유자가 상이하므로 전세권설정가액을 토지와 건물에 안분하여 평가하여야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없다는 의견이다.

4. 심리 및 판단

• 가. 이 건 심판청구의 다툼은 증여재산중 일부에 전세권이 설정된 경우의 증여재산 가액의 평가는 어떠한 방법으로 하여야 하는지를 가리는데 있다 하겠다.
• 나. 관련법령을 본다. 이 건 증여당시(91.5.29) 시행된 상속세법 제34조의 7에 의하여 증여세에 준용되는 동법 제9조·동법시행령 제5조 및 제5조의 2의 규정에 의하면 증여재산의 가액은 증여개시 당시의 시가에 의하되 시가를 산정하기 어려운 때에는 기준시가 등 동법시행령 제5조가 정한 방법에 의하여 평가한 가액으로 하도록 하면서 증여재산에 전세권이 등기된 경우에는 등기된 전세금과 기준시가 중 큰 금액을 증여재산 가액으로 하도록 규정하고 있다.
• 다. 상속세법 제9조 제4항 및 동법시행령 제5조의 2에서 전세권이 등기된 재산은 등기된 전세금을 증여재산 가액으로 하도록 한 것은 이들 가액이 보다 시가에 근접하기 때문인 것으로 보인다. (대법원 92누 3922, 92.5.29 같은 뜻임) 그런데 전세권자와 건물소유자간의 전세권 설정 계약에 있어서 건물중 일부에 대하여만 전세권을 설정하고 이에 따른 전세금을 등기하였다면 당사자간에서는 전세권이 설정된 부분의 평가액을 기준으로 하여 전세금이 설정되었다고 하여야 할 것이다. 그러하다면 등기된 전세금은 전세권이 설정된 부분만을 평가한다고 보아야 할 것이므로 나머지 부분에 대해서는 다른 평가방법을 적용하여 그 가액을 산출하여야 할 터인데 이 경우 전시 상속세 법령의 규정에 의하여 증여 당시의 기준시가에 의하여야 할 것이다. 따라서 증여재산중 쟁점건물은 전세권이 등기된 부분에 대하여는 등기된 전세금, 나머지 부분은 기준시가를 증여재산가액으로 하여 과세한 처분에는 잘못이 없다고 할 것이다
• 라. 청구인은 전세권이 건물에만 설정되었을지라도 실질적으로는 건물에 부수되는 토지에도 미치므로 이를 건물분과 토지분으로 안분하여 증여재산가액을 산출하고 나머지 건물 및 토지분은 기준시가로 하여야 한다고 주장하고 있으나, 전세권은 등기된 재산에만 미칠 수 있고 등기되지 아니한 재산에까지는 미치지 아니한다 할 것(전세권자의 전세권 실행은 등기되지 아니한 토지에는 미치지 못할 것임)이므로 전세금을 건물뿐만 아니라 토지에도 배분하여야 한다는 주장은 인정하기 어렵다 하겠다.
• 마. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.