[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 원처분 개요 청구인은 경기도 남양주군 조안면 OO리 O OOO 임야 236,628㎡중 ½지분 및 같은리 O OOO 임야 45,719㎡중 ½지분(이상 2필지 임야 141,173.5㎡를 이하 “쟁점1토지”라 한다)과 같은리 OO 전 545㎡, 같은리 OO 답 790㎡, 같은리 OOO 답 2,476㎡, 같은리 OOO 답 569㎡, 같은리 OOO 전 1,336㎡ 및 같은리 OOO 답 228㎡(이상 6필지 전답 5,944㎡를 이하 “쟁점2토지”라 한다)와 같은리 OO 답 1,111㎡, 같은리 OO 답 354㎡, 같은리 OOO 답 486㎡, 같은리 OOO 답 3OO㎡, 같은리 OOO 답 1,177㎡, 같은리 OOO 답 4,469㎡, 같은리 OOO 답 628㎡ 및 같은리 OOO 답 340㎡(이상 8필지 답 8,OO8㎡를 이하 “쟁점3토지”라 하고, 쟁점 1, 2, 3 토지를 합하여 “쟁점토지”라 한다)를 각각 1989.2.28에 취득하였다가 1990.7.26 쟁점토지 전부를 OOOO공사에 양도하고, 쟁점1토지 양도분에 대하여는 1991.5.30 기준시가에 의하여 처분청에 양도소득세 확정신고를 하였다. 처분청은 쟁점토지는 양도계약당시 국토이용관리법에 의한 토지거래신고구역으로 고시된 토지로서 쟁점1토지는 토지거래신고 없이 체결한 매매계약에 의하여 양도하였으므로 국토이용관리법을 위반하였고, 쟁점2토지 및 쟁점3토지는 미등기전매하는 등 투기성이 인정된다고 하여 쟁점토지에 대한 취득가액과 양도가액을 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여 1990년 귀속 양도소득세 681,899,640원 및 동 방위세 136,379,OO0원을 결정 19OO.11.16 청구인에게 고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 1994.1.11 심사청구를 거쳐 1994.4.23 심판청구를 하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견 청구인은 종교문제연구를 위한 건물신축등 종교사업에 공하기 위하여 쟁점토지를 취득하였다가 신축계획중 OOOO공사의 일방적인 강매요구에 의하여 부득이 양도한 것으로서 쟁점토지의 취득 및 양도경위로 보아 투기성이 없음에도 불구하고 투기거래로 보아 실지거래가액에 의해 양도소득세를 과세함은 부당하니 기준시가에 의해 과세하여 달라는 주장이다. 국세청장은 청구인이 쟁점1토지를 1989.2.28 취득하여 6개월만인 1989.8.31 토지거래 신고도 하지 않고 국토이용관리법을 위반하여 OOOO공사에 양도하기로 계약하였고, 쟁점2토지는 가등기만 하였고, 쟁점3토지는 미등기상태에서 양도한 점등으로 보아 투기성이 없다고 인정되지 아니하므로 쟁점토지의 양도소득세를 실지거래가액에 의해 과세한 당초처분이 타당하다는 의견이다.
3. 심리 및 판단
- 가. 쟁점 쟁점토지거래를 부동산 투기거래로 보아 양도차익을 실지거래가액에 의해 산정하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
- 나. 관계법령 소득세법 제23조 제4항(1990.12.31 개정되기 전의 것, 이하 모든 법령 같음)에서 “양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다.”라고 규정하고 있고, 같은법 제45조 제1항에서 “거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다.”라고 하면서 제1호에서 “당해 자산의 취득당시의 기준시가에 의한 금액. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액”이라고 규정하고 있다. 한편, 같은법 시행령 제170조 제4항에서 “법 제23조 제4항 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 단서에서 『대통령령이 정하는 경우』라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.”라고 하면서 제2호에서 “다음 각목의 1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우. 다만, 부동산의 취득·양도경위와 이용실태 등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 제9항의 규정에 의한 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.”라고 하면서 나목에 “법 제70조 제7항에 규정된 자산을 양도한 경우”와 마목에 “국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산을 취득 또는 양도함에 있어서 다른 사람 명의의 사용, 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전등 부정한 방법에 의하거나 관계법령에 위반한 경우”를 규정하고 있고, 여기서 국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산은 “도시계획구역 밖의 토지에 있어서는 농지는 5,000㎡이상, 임야 및 초지는 10,000㎡이상, 기타는 1,000㎡ 이상”으로 고시(국세청 고시 제89-88호, 1989.8.1)되어 있고, 소득세법 제70조 제7항은 미등기양도자산이란 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다고 규정하고 있다. 그리고 국토이용관리법 제21조의 7 제1항에서 “건설부장관은 토지의 투기적인 거래가 성행할 우려가 있고 지가가 급격히 상승할 우려가 있는 구역을 5년 이내의 기간을 정하여 토지거래계약의 신고구역(이하 “신고구역”이라 한다)으로 지정할 수 있으며 신고구역으로 지정된 구역안에 있는 토지에 대한 소유권·지상권으로서 토지거래계약을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 계약내용과 그 토지의 이용계획 등을 시장·군수 또는 구청장에게 신고하여야 한다. 신고한 사항을 변경하고자 할 때에도 또한 같다.”라고 명시하고 있다.
- 다. 청구인은 쟁점토지를 종교사업을 위한 시설을 목적으로 취득하였고 OOOO공사의 종합촬영소 건립부지 확보를 위한 강권에 의해 부득이하게 양도된 것임으로 투기성이 없는 거래라는 주장인 바, 처분청 및 청구인이 제시하는 관련자료와 쟁점토지 양수자인 청구외 OOOO공사의 사실확인서 등에 의하여 살펴보면, 첫째, 쟁점토지는 그 규모가 국세청장이 정한 일정규모 이상에 해당되며, 또한 1986.3.25 토지거래신고구역으로 지정(건설부 공고 제35호)되었다가 1990.6.15 토지거래허가구역으로 지정(건설부공고 제74호)된 구역내의 토지로서 쟁점토지에 대하여 청구인이 OOOO공사와 양도계약을 체결시(1989.8.31)에는 토지거래신고구역으로 지정되어 있는 토지임에도 청구인은 양도계약시 관할군청에 토지거래신고를 하지 않음으로써 국토이용관리법을 위반하였음이 확인되고 있고, 둘째, 청구인은 1989.2.28 쟁점2토지를 취득하여 청구인 또는 청구인의 처인 OOO 명의로 소유권이전청구권가등기만을 한 상태에서 청구인 명의로 취득에 관한 등기를 하지 않은 채로 1989.8.31 OOOO공사와 양도계약을 체결하여 1990.7.26 양도하였고, 쟁점3토지는 1989.2.28 취득하였으나 취득에 관한 등기를 하지 않은 상태에서 1990.7.26 OOOO공사에 양도함으로써 쟁점2·3토지는 미등기 전매하였을 뿐만 아니라, 셋째, 청구인에 대한 국세청의 부동산 전산자료에 의하면 청구인은 경기도 용인군 내사면 OO리 O O 및 O O 임야 2필지의 토지 72,9OO㎡(이하 “쟁점외 전토지”라 한다)를 1988.3.31 취득하였다가, 1년 이내인 단기간에 1989.1.31 양도하고 그로부터 1개월 이내에 쟁점토지를 취득(1989.2.28)하였으며 이로부터 6개월만에 쟁점토지를 양도계약(1989.8.31)하고, 다시 그로부터 1년 이내인 1990.7.18 경기도 양평군 서종면 OO리 O OOO 임야 669,917㎡(이하 “쟁점외 후토지”라 한다)를 청구인의 처와 공동명의로 재차 취득하였음이 확인되는 바, 청구인은 이 모든 토지의 거래에 대하여, 종교사업을 위한 시설을 목적으로 취득하였다가 쟁점외 전토지는 입지조건이 맞지 않아서, 쟁점토지는 부득이 하여 본의 아니게 양도한 것이고, 쟁점외 후토지는 사업계획중에 있다고 주장하나, 이들의 토지를 취득함에 있어서 종교사업에 활용코자 한 구체적인 사업계획서를 제시하지 못하고 있을 뿐만 아니라 쟁점외 전토지와 쟁점토지는 물론이고 새로이 취득한 쟁점외 후토지에 대하여도 연수원 설치등 종교사업을 위하여 취득하였음을 입증할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 점등을 종합하여 볼 때, 투기성이 없는 거래라고 인정하기는 어렵다 할 것이므로, 쟁점토지의 양도에 대하여 전시한 법규정에 따라 양도차익을 실지거래가액에 의해 산정하여 양도소득세를 결정고지한 처분청의 당초처분은 타당한 것으로 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.