쟁점토지의 취득가액이 얼마인지 여부(경정)

[참조결정] 국심1994중1539

[주 문] OOO세무서장이 93.10.16 청구인에게 89년도 귀속분 양도소득세 58,320,000원 및 동 방위세 11,664,000원을 고지한 처분은 경기도 OOO시 OO동 OOOOO 소재 대지 295.7㎡에 대한 취득가액을 107,754,312원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인이 경기도 OOO시 OO동 OOOOO 소재 대지 295.7㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 88.10.15 청구외 OOO으로 부터 취득하여 89.6.17 청구외 OOO에게 양도하고 그 양도소득세를 신고·납부한데 대하여 처분청은 청구인이 쟁점토지를 취득하여 1년이내 단기양도한 경우로서 취득 및 양도당시의 실지거래가액에 의한 양도차익을 결정하여 93.10.16 청구인에게 89년도 귀속분 양도소득세 58,320,000원 및 동 방위세 11,664,000원을 부과하였다. 청구인은 이에 불복하여 93.12.14 심사청구를 거쳐 94.2.25 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 청구인은 사촌형인 청구외 OOO에게 사업자금조로 몇차례에 걸쳐 43,000,000원을 대여하였으나 위 OOO의 사업부진으로 부도위기에 처하게 되어 부득이 위 OOO 소유의 쟁점토지를 98,000,000원에 취득하기로 하고 그 매매대금 중 43,000,000원은 대여금과 상계하고 나머지 잔액 55,000,000원은 소유권이전 등기시 지급하고 취득한 것이나 쟁점토지상에 주택을 신축하기에는 자금의 여유가 부족하고 항시 밖에서 사업을 하는 청구인의 처지에는 단독주택 거주가 불편하여 아파트 입주를 원하던 차에 청구외 OO산업개발주식회사가 시공하는 아파트 추첨이 있다고 하여 89.5.24 쟁점토지를 124,600,000원에 매각하기로 계약하고 89.6.17 잔금을 수령하면서 소유권을 이전하여 주었는바, 청구인은 쟁점토지를 투기의 목적으로 취득한 것이 아니고 채권확보를 위한 방법으로 취득한 것이므로 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호에 해당되지 않는다고 사료되어 89.7월에 쟁점토지에 대한 양도소득세를 자진 신고하고 3,678,840원을 자진 납부한 사실이 있음에도 불구하고 처분청이 쟁점토지에 대한 양도소득세를 과세함에 있어서 양도가액은 실지거래가액인 124,600,000원으로 하면서 취득가액은 대여금과 상계한 금액인 43,000,000원만 인정하고 추가로 지급된 55,000,000원을 부인하여 그 취득가액을 43,000,000원으로 하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다는 주장이다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지를 취득·양도함에 있어서 투기거래에 해당하지 않는다고 주장하나, 동 거래내용은 국세청 고시 제87-7호(87.2.16)의 규정에 의한 1년이내의 거래에 해당하므로 소득세법 제23조 제4항 제1호의 규정에 의거 실지거래가액으로 과세함은 타당하며, 취득시 실지거래가액이 98,000,000원인 것으로 청구인은 주장하나 당초 청구인의 확인서 내용과 상이하며 또한 이를 거증할 만한 아무런 증빙이 없으므로 쟁점토지의 취득가액을 43,000,000원으로 결정한 당초의 처분은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건의 다툼은 쟁점토지의 취득가액이 얼마인지의 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 제23조 제4항 및 같은법 제45조 제1항 제1호의 규정에 의하면 토지에 대한 취득 및 양도가액은 그 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하되 대통령령이 정하는 경우에는 그 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있다. 같은법시행령(82.12.31 개정 대통령령 제10977호) 제170조 제1항의 규정에 의하면 토지등의 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 하고, 다만, 제4항 제1호 및 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른하나는 제115조 제1항 제1호 (다)목의 규정에 의한 기준시가(이하 “환산가액”이라 한다)에 의하여 결정하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제170조 제4항 제2호의 규정에 의하면 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래·기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세하는 것으로 규정하고 있다. 그리고 국세청의 재산제세조사사무처리규정(국세청 훈령 제980호) 제72조 제3항의 규정에 의하면 부동산을 취득하여 1년이내 양도한 때를 국세청장이 지정하는 거래중의 하나로 규정하고 있다.
• 다. 사실관계

(1) 청구인이 쟁점토지를 89.6.17 청구외 OOO에게 양도한 가액이 124,600,000원인 것에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없으며 그 매매계약서 등에 의하여 확인되고 있다.

(2) 청구인이 쟁점토지를 88.10.15 청구외 OOO으로 부터 취득함에 있어서 처분청은 청구인의 청구외 OOO에 대한 대여금과의 상계금액인 43,000,000원 만을 취득가액으로 인정한 반면, 청구인은 청구외 OOO에 대한 대여금과 상계한 43,000,000원외에도 55,000,000원을 추가로 지급하였음을 주장하면서 청구외 OOO의 확인서를 제시하고 있다. 처분청은 청구인의 확인서를 근거로 하여 쟁점토지의 취득가액을 43,000,000원으로 보았으나, 당심이 청구인의 확인서에 기재된 전체적인 내용을 보면, 청구인의 청구외 OOO에 대한 80년초 이래의 대여금 원금 43,000,000원이 쟁점토지의 취득대금조로 상계된 사실은 확인되나 그 상계된 대여금 만이 곧 쟁점토지에 대한 취득가액의 전액에 해당되는지의 여부는 확인이 되지 않고 있으며, 조리에 비추어 볼 때 청구인이 쟁점토지를 43,000,000원에 취득하여 약 8개월후에 그 3배에 상당하는 124,600,000원으로 양도한 것으로 보기는 어려울 것으로 보이며, 이 경우 쟁점토지의 취득가액이 객관적인 자료에 의하여 입증되지 않고 있으므로 그 실지취득가액이 불분명한 것으로 보아야 할 것이다.

(3) 이 청구건과 별도로 청구외 OOO의 사위, 동생, 처, 사용인들이 청구외 OOO의 소유부동산을 88년 및 89년에 취득한 5건의 사실에 대하여 처분청은 이를 명의신탁한 것으로 보아 증여세를 부과하였고, 이에 대한 불복청구 5건에 대하여 당심은 모두 원처분을 유지하는 기각결정을 한 바 있다(94.7.8 국심 94중1539등 5건). 쟁점토지의 소유권이전등기일인 88.10.15은 위의 불복청구 5건 중 2건의 소유권이전등기일과 동일하여 여러 정황으로 볼 때, 쟁점토지의 소유권이전도 위의 불복청구 5건과 유사한 점이 있는 것으로 보이나, 청구인과 처분청은 이를 “매매”로 주장 또는 인정하고 있는 바, 이 건의 다툼은 쟁점토지의 취득가액을 가리는데 있다. 그러나 앞에서 살펴본 바와 같이 쟁점토지의 양도가액은 확인되는 반면 그 취득가액은 불분명하다고 할 것이므로, 이 경우 소득세법시행령 제170조에서 규정한 바에 따라 쟁점토지의 양도가액은 실지거래가액에 의하고 그 취득가액은 소득세법시행령 제115조 제1항 제1호 다목의 규정에 의하여 실지양도가액 124,600,000원을 기준으로 환산한 가액인 107,754,312원 ()으로 결정함이 타당할 것으로 판단된다. 따라서 처분청이 청구인의 쟁점토지의 취득가액을 43,000,000원으로 하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 타당하지 아니한 것으로 판단된다.

(4) 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.