청구인의 부동산 거래회수 많고 규모가 크다는 이유로 투기성 없는 재산양도를 실거래가로 과세함이 부당한지(경정)

[주 문] 잠실세무서장이 1993.9.16 청구인에게 결정고지한 1991년 귀 속 양도소득세 16,288,570원의 부과처분은 광주직할시 광산구 OO동 OOOOOO 대지 177.5㎡의 취득시기를 1989.3.23 로 보아 양도가액과 취득가액을 기준시가에 의하여 양도차익 을 산정하고 그 과세표준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 사실 및 원처분개요 청구인은 1988.8.3 OOOOOO공사와 매매계약을 체결하여 광주직할시 광산구 OO동 OOOOOO 대지 177.5㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 매입하였으며 1989.3.23 잔금을 납입한 후에 1990.12.24 청구인 명의로 소유권 이전등기를 마친 후에 1991.10.18 쟁점토지를 청구외 OOO에게 양도하였다. 처분청은 청구인이 양도한 쟁점토지는 투기성이 있는 거래라 하여 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하고 1993.9.16 청구인에게 1991년도 귀속 양도소득세 16,288,570원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1993.11.15 심사청구를 거쳐, 1994.3.6 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 청구인은 1988.8.3 쟁점토지를 OOOOOO공사로부터 환매특약에 의한 연불조건으로 취득하였는데 그 첫회 부불금의 지급일이 1988.9.3로서 이날이 취득시기이므로 이 때로부터 보유기간을 계산하여야 함에도 등기부상 접수일인 1990.12.24을 취득시기로 보고 투기거래라 하여 이 건 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 쟁점토지를 보유한 기간은 1년 이상이 된다 하여도 전국에 다수 필지의 토지를 보유하고 있는 등 쟁점토지의 양도는 투기성이 있는 거래로서 공정과세위원회의 심의를 거쳐 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정한 처분은 타당하다.

3. 심리 및 판단 이 건의 쟁점은 쟁점토지의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 결정한 처분이 타당한지 여부에 다툼이 있다. 먼저 관련법령을 보면

(1) 소득세법 제27조 및 같은 법 시행령 제53조 제1항 제1호에 양도 또는 취득시기는 대금을 청산한 날로 하되 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔급지급약정일로 하고 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부등에 기재된 등기접수일로 한다고 규정하고, 위 시행령 제3호에 『연불조건의 경우에는 첫회 부불금의 지급일』을 양도 또는 취득시기로 한다고 규정하고 있으며 같은 법 제51조 제6항(1993.12.31 개정전) 및 같은 법 시행령 제108조 제2항(1992.12.31 개정전)에 연불조건이라 함은 3회이상 분할하여 금액을 지급받고 당해목적물의 인도기간의 다음 날로부터 최종의 부불금의 지급기일까지의 기간이 2년이상인 것이라고 규정하고 있다.

(2) 소득세법 제23조, 제45조 및 같은 법 시행령 제170조 제4항 제2호 각목(가～바목)에 해당하는 거래에 있어서 실지거래가액이 확인되는 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정하도록 규정하고 다만 부동산의 취득·양도경위와 이용실태에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 공정과세위원회의 자문을 거쳐 이를 제외할 수 있다고 규정하고 있다. 다음으로 사실관계를 보면

(1) 청구인은 쟁점토지를 OOOOOO공사로부터 취득하였으며 그 대금지급내역은 다음과 같으며 이에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다. 구 분 지 급 일 납 부 금 액(원) 계 약 금 중 도 금 〃 잔 금

1988. 8.3

1988. 9.3 1988.10.4

1989. 3.23 640,000 2,559,600 3,199,400 69,990 계 6,468,990

(2) 청구인은 쟁점토지를 1990.12.24 청구인 명의로 소유권 이전등기를 하였으며, 1991.10.18 청구외 OOO에게 양도한 사실이 등기부등본에 의하여 확인된다.

(3) 청구인이 1981년부터 1993년까지 거래한 부동산내역은 취득 44건, 양도 23건으로서 다음과 같음이 국세청 전산자료에 의하여 확인된다. 년 도 취 득 양 도 81～84 임야 2,380㎡, 주택194㎡ 답 407.71㎡, 주택 194.38㎡ 87 임야 99,570.75㎡ 답 267.71㎡ 88～89 전·답·임야 14,984㎡ 전·답·임야 55,174.8㎡ 90 단독주택, 전·대지 대지 201㎡ 91～93 단독주택, 빌딩, 임야 등 대지·전등 1,473.1㎡ 위 법령과 사실에 의하여 처분청이 쟁점토지의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 결정한 처분이 타당한지를 보면

(1) 청구인은 쟁점토지를 연불조건에 의하여 취득하였기 때문에 그 취득시기는 첫회 부불금의 지급일인 1988.9.3 이라고 주장하지만 쟁점토지의 대금상환내역을 보면 1988.8.3 계약금을 지급한 후 1989.3.23 잔금을 청산하였으므로 이는 2년이내에 대금을 완납한 것으로 연불조건에 의하여 쟁점토지를 취득하였다고 볼 수 없으므로 그 취득시기가 1988.9.3이라는 청구주장은 이유가 없다 할 것이고, 잔금청산일이 1989.3.23임이 OOOOOO공사 전남지사장이 처분청에 통보한 회신자료에 의하여 확인되므로 이 날을 취득시기로 보아야 하며 양도시기는 이 건 등기접수일인 1991.10.18이므로 청구인이 쟁점토지를 보유한 기간은 2년 7개월로서 위 소득세법 시행령에서 규정한 1년 이내의 단기간에 양도한 자산에는 해당되지 아니한다고 할 것이다.

(2) 처분청은 청구인이 비록 쟁점토지를 1년 이상 보유하였다 하여도 청구인의 부동산 거래내역을 볼 때 쟁점토지의 거래도 투기성이 있는 경우에 해당한다 하여 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정하였으나, 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정하기 위하여는 위 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호의 각목에 해당하여야 하고 만약 위 각목에 해당하더라도 취득·양도경위 등을 따져 투기성이 없다고 인정되는 경우에는 실지거래가액 적용을 배제할 수 있는바, 청구인이 거래한 쟁점토지는 위 시행령 제170조 제4항 제2호 각목의 어디에도 해당하지 아니함으로써 처분청이 기준시가에 의한 신고를 부인하고 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정할 수 있는 근거가 없다 할 것이므로 단지 청구인의 부동산 거래 횟수가 많고 거래규모가 크다는 사실만 가지고 이 건 쟁점토지의 양도를 투기성 거래로 보아 실지거래가액으로 양도차익을 결정한 것은 부당한 처분이라고 판단된다. 따라서 이 건 청구주장은 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.