무주택자가 소유하고 있는 자투리 땅의 건축허가 불가능한 토지는 양도소득세 비과세대상이 되는지 여부(경정)

[참조결정] 국심1989서0922

[주 문]

① 노원세무서장이 93.8.16 청구인에게 부과한 92년귀속 양도소득세 9,962,470원의 처분은 양도차익을 실지양도가액11,000,000원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

② 나머지 청구는 이를 기각한다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 서울특별시 성북구 OO동 OOOOOO 대지 33㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 67.10.12 취득하여 92.10.5 청구외 OOO에게 양도하였다. 처분청은 청구인이 쟁점토지를 양도하고 자산양도차익 예정신고 또는 과세표준확정신고를 하지 않았다고 하여 93.8.16 청구인에게 92년귀속 양도소득세 9,962,470원을 부과하였다. 청구인은 이에 불복하여 93.10.14 심사청구를 거쳐 94.1.18 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장

① 쟁점토지는 무주택자가 소유하던 자투리 땅으로 건축이 불가능한 토지이고 매입자의 울타리내에 부속되었던 토지인바 1가구 1주택에 해당되는 토지로 보아 비과세되어야 하고

② 설혹 과세된다고 하더라도, 과세표준확정신고 기간내인 93.5.24 쟁점토지의 양도에 대한 양도소득세 시정요구서에 양도 및 취득계약서를 첨부하여 처분청에 제출하였고 실지 양도가액이 11,000,000원으로 기준시가(개별공시지가)에 의하여 계산한 자산양도차익보다 적으므로 실지 양도가액에 의하여 과세하여야 한다고 주장한다.

• 나. 국세청장 의견 양도라함은 토지등 부동산이 사실상 유상으로 이전되는 것으로 청구인은 쟁점토지를 67.10.12 취득하여 보유중 92.10.5 청구외 OOO에게 양도하고 자산 양도차익을 신고하지 않아 소득세법시행령 제115조 제1항 제1호에 의거 기준시가로 결정한 처분은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점

① 무주택자가 소유하고 있는 자투리 땅의 건축허가 불가능한 토지는 양도소득세 비과세대상이 되는지 여부와,

② 쟁점토지의 양도소득세를 취득 및 양도당시의 기준시가로 과세한 당초 처분의 당부를 가리는 데 있다.

• 나. 자투리 땅이 양도소득세 비과세 대상이 되는지 여부 소득세법 제1조 제1항에서 국내에 주소를 두거나 1년이상 거소를 둔 개인은 이 법에 의하여 각자의 소득에 대한 소득세를 납부할 의무가 있다라고 하면서 같은법 제4조 제1항 제3호에서 자산의 양도로 발생하는 소득은 양도소득으로 구분하고 있고. 또한, 양도소득세의 비과세규정은 같은법 제5조 제6호에 열거되어 있고 감면에 대한 규정은 조세감면규제법에서 규정하고 있으나 자투리 땅의 양도에 대하여 비과세 및 감면을 규정한 것은 세법에 열거된바 없다. 따라서 이 건 청구주장은 이유없는 것으로 판단되고 처분청의 처분은 정당하다.
• 다. 쟁점토지의 양도소득세를 취득 및 양도당시의 기준시가로 과세할 수 있는지와 이에 의하여 실거래가액으로 결정할 수 있는지에 대하여

① 관련법령 소득세법 시행령 제170조 제1항에 의하면 법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다. 다만, 제4항 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 환산한 가액에 의하여 결정하여야 한다라고 규정하고 있으며, 같은조 제4항에서 법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 『대통령령이 정하는 경우』라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다라고 규정하면서 그 제3호에서 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우를 규정하고 있다.

② 쟁점토지의 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 확인되는 경우에 해당되는지 여부 첫째, 소득세법부칙(74.12.31 법률 제2705호) 제16조(88.12.26 개정)에서 『제23조에 규정하는 자산중 토지·건물로서 76.12.31 이전에 취득한 것은 77.1.1에 취득한 것으로 본다』고 규정하고 있고, 같은법시행령부칙(74.12.31 대통령령 제7458호) 제9조(88.12.31 개정)에는 76.12.31 이전에 취득한 자산의 취득가액은 77.1.1 현재의 시가(시가로 알 수 없는 때에는 77.1.1 현재의 기준시가. 이하 같다)에 의하여 평가한 가액으로 한다고 규정하고 있는 바, 이는 76.12.31 이전에 취득한 자산의 경우 77.1.1 현재의 시가를 알 수 있다면 이 시가가 실지취득가액이 되므로 그 양도가액도 역시 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정할 수 있는 것이지만 76.12.31 이전에 취득한 자산의 77.1.1 현재의 시가를 알 수 없다면 77.1.1 현재의 기준시가에 의하여 취득가액이 결정되므로 양도가액도 역시 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 한다고 해석된다(국심 89서922, 89.8.29등 다수, 같은 뜻임). 그렇다면 76.12.31 이전인 67.10.12에 취득한 자산으로서 77.1.1 현재의 시가뿐만 아니라 취득당시의 실지취득가액도 알 수 없는 이 건의 경우에는 77.1.1 현재의 기준시가를 취득가액으로 하고 양도가액을 양도당시의 기준시가로 하여 양도차익을 계산함이 타당하다 하겠다. 둘째, 그러나 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세하는 경우에도 실질과세원칙상 그 양도차익(26,002,205원)은 실지양도가액을 초과할 수 없기 때문에 청구인이 주장하는 쟁점토지의 실지양도가액 11,000,000원이 사실인지 여부에 대하여 살펴보면, 청구인은 93.5.24 양도소득세 시정요구서를 제출할 때에 양도시의 매매계약서로 검인계약서를 제출한바 있고, 이에 의하면 쟁점토지의 양도가액이 11,000,000원으로 되어있고, 당 심판소 직원이 매수자인 청구외 OOO에게 확인한 바에 의하면 쟁점토지는 6m 소방도로로 일부(2.5평)가 사용되고 있고 매수인의 담장의 일부분으로 사용되어 왔던 작은면적(10평)으로 환가의 가치가 작은 토지이기 때문에 몇 년에 걸쳐 11,000,000원을 지불하였다고 확인하고 있는 것으로 보아 청구인이 양도한 실지거래가액은 처분청 및 심판청구시에 제출한 검인계약서의 가액이 타당한 것으로 보이고, 매매당사자들이 작성하여 구청장의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 입증자료를 처분청이 제시하지 않는 한 양도당시의 실지거래가액이 아니라고 할 수는 없다고 판단된다(대법원 93누2353, 93.4.9외 다수, 같은 뜻). 위의 사실을 종합하여 볼 때 쟁점토지의 실지양도가액 11,000,000원은 기준시가에 의한 양도차익 26,002,205원보다 작으므로 실지양도가액을 한도로 양도차익을 계산하여야 한다. 따라서 청구인의 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.