쟁점부동산 분양가액중 토지가액과 건물가액의 구분이 불분명하다고 보아 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 건물가액을 안분계산하여 과세한 처분의 당부(경정)

[참조결정] 국심1991서2294

[주 문] 노원세무서장이 93.8.16 청구인들에게 고지한 91년 제1기 과세기간분 부가가치세 11,751,940원과 91년 제2기 과세기간분부가가치세 66,796,730원의 과세처분은 서울특별시 도봉구 OO동 OOOO 대지 535㎡와 근린생활시설 1,968.54㎡(지하2층, 지상 4층 점포 39개)중 지하 1, 2, 3호 및 1층 105호, 3층303호 점포를 제외한 나머지 점포는 점포별 분양가액중 건물실지거래가액이 확인된 경우로 보아 그 과세표준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인 OOO, OOO, OOO, OOO(이하 “청구인들”이라 한다)은 90.6.5 서울특별시 도봉구 OO동 OOOO 대지 535㎡를 취득한 후 90.12.8 건축허가를 받아 같은날 건물 신축도급계약을 체결하여 동 지상에 근린생활시설 1,968.54㎡(지하 2층, 지상 4층 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 신축중이던 91.1월부터 12월 사이에 분양하면서 분양계약서상 분양가액중 건물 및 토지가액을 건축예정가액과 토지매입가액의 비율에 따라 안분계산하여 구분표시하고 이에 따라 건물공급가액에 대한 세금계산서를 교부한후 총 분양가액 2,072,920,000원(부가가치세 별도)중 1,022,320,000원을 건물공급가액으로 하여 91년 제1기 및 제2기 과세기간분 부가가치세를 신고·납부하였다. 처분청은 93.8.13 청구인들에 대한 부가가치세 경정조사를 하면서 쟁점부동산중 지하 1, 2, 3호 및 1층 105호, 3층 303호 점포의 분양수입금액 신고누락분 156,243,000원(부가가치세 별도, 동 금액을 포함한 총 분양금액은 2,229,163,000원임)을 적출하고 위 5개 점포들의 분양계약서상 토지 및 건물가액의 구분이 없으며 쟁점부동산 전체를 준공(91.12.16)전에 분양하였으므로 분양계약일 현재 건물에 대한 장부가액이 있다고 보기 어렵다는 이유로 쟁점부동산 분양가액중 토지 및 건물가액의 구분이 불분명하다고 보고 부가가가세법시행령 제48조의2 제3항 단서의 규정에 의거 지방세법상 과세시가표준액으로 안분계산하여 산출된 1,754,933,559원을 건물공급가액으로 보아 93.8.16 청구인들에게 91년 제1기 과세기간분 부가가치세 11,751,940원 및 91년 제2기 과세기간분 부가가치세 66,796,730원을 과세하였다. 청구인들은 이에 불복하여 93.9.28 심사청구를 거쳐 94.1.15 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 청구인들은 91년 1월 최초분양시 부터 분양계약서상 토지가액과 건물가액을 구분하여 분양계약을 체결하고 이에따라 계약금등 대금을 수령할 때마다 건물가액에 대한 세금계산서를 교부하고 부가가치세를 징수하여 이를 기장한 후 적법하게 부가가치세 신고를 하였고 또한 토지 및 건물취득가액이 토지매매계약서 및 건물신축도급계약서와 장부에 의하여 확인되므로 부가가치세법 제48조의2 제4항 제2호의 규정에 의거 취득가액에 따라 안분계산한 가액을 건물공급가액으로 보아야 함에도 처분청이 단순히 준공전에 쟁점부동산을 분양하였다는 이유로 쟁점부동산의 분양가액중 토지, 건물가액의 구분이 불분명하다고 보아 지방세법상 과세시가표준액에 따라 안분계산하여 산출된 건물가액을 건물공급가액으로 보고 과세한 것은 부당하다는 주장이다. 국세청장은 처분청이 경정조사시 징취한 지하 1, 2, 3호, 1층 105호, 3층 303호의 분양계약서에는 토지와 건물가액의 구분이 없었고 분양가액과 계약일자도 당초 신고내용과 상이한 바, 청구인들이 위 점포 분양시 토지 및 건물가액을 구분하여 공급하였다고 볼 수 없으며, 부가가치세법 제48조의2 제4항 제2호에서 규정한 “장부가액”이라 함은 세무회계상의 장부가액을 의미하므로 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물을 건물신축중에 중간지급조건부로 함께 공급하는 경우에는 동 규정을 적용하지 아니하는 것(국세청부가 22601-484, 91.4.19)인 바, 이 건의 경우 공급계약일 현재 신축중에 있어 장부가액을 알 수 없다 할 것이므로 처분청이 지방세법상 과세시가표준액에 따라 토지와 건물가액을 안분계산하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건의 다툼은 쟁점부동산 분양가액중 토지가액과 건물가액의 구분이 불분명하다고 보아 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 건물가액을 안분계산하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령

① 부가가치세법시행령 제48조의2 제3항의 규정에서 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액중 토지의 가액과 건물 및 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다고 규정하고 있고 같은조 제4항 제2호(90.12.31 신설된 것)의 규정에서는 토지와 건물 및 기타 구축물의 장부가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액, 장부가액이 없는 때에는 취득가액을 기준으로 안분계산한 가액을 건물 및 기타 구축물의 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있다.

② 위 규정은 건물공급에 대한 부가가치세 과세표준은 원칙적으로 실지거래가액에 의하고, 다만 그 가액의 구분이 불분명한 경우에 한하여 예외적으로 지방세법상 과세시가표준액에 따라 안분계산할 수 있는 것임을 규정한 것이고 이때 실지거래가액이라 함은 납세자가 비치하고 있는 장부나 증빙서류에 의하여 확인될 수 있는 합리적인 가격을 의미하는 것으로 해석되며 이를 분명하게 하기 위하여 90.12.31 같은법 같은조 제4항을 신설하여 입법화한 것으로 보아야 할 것이다(국심 91서2294, 92.2.27 같은뜻임).

• 다. 위 다툼에 대하여 본다. 첫째, 청구인들이 토지취득과 동시에 건물신축도급계약을 체결하고 분양계약을 체결하면서 작성한 분양계약서를 보면 그 제2항 가격규정에서 토지 취득금액(1,003,235,684원, 취득비용 포함)과 건물신축예정금액(1,028,974,203원, 취득비용등 포함)의 비율(토지:건물=49.3%:50.6%)에 따라 분양가액중 토지, 건물가액을 구분하여 표시하였고 그 제3항 대금지급방법 규정에서는 계약금, 중도금, 잔금을 구분표시하면서 부가가치세는 별도라도 규정하고 있음을 알 수 있는 바, 이는 토지는 부가가치세 면세재화이고 건물은 과세재화이므로 분양대금중 건물공급가액을 구분하기 위한 것으로 보아야 할 것이다. 둘째, 청구인들은 피분양자들과 위와같이 쟁점부동산(점포 39개)에 대한 분양계약을 체결하고 이에따라 총분양가액 2,072,920,000원을 토지가액 1,050,600,000원, 건물가액 1,022,320,000원으로 안분계산한 후 건물 공급가액에 대한 부가가치세를 피분양자들로 부터 계약금, 중도금, 잔금 수령시 각각 징수하고 세금계산서를 발행·교부하였을 뿐만 아니라 이를 장부에 기장하고 부가가치세를 신고·납부하였음이 청구인이 제시한 장부 및 세금계산서와 부가가치세신고서등에 의하여 확인된다. 셋째, 장부상 토지취득가액은 1,020,989,684원(취득비용 포함)인데 토지분양가액은 1,050,600,000원으로서 취득가액의 102%이고 한편 장부상 건물취득원가는 988,176,666원(1평당 1,657,875원)인데 건물분양가액은 1,022,320,000원(1평당 1,715,158원)으로서 취득원가의 103%인 점으로 보아 청구인이 총 분양가액 2,072,920,000원중 토지가액을 과다계상하여 상대적으로 건물가액을 과소계상하므로서 건물공급에 대한 부가가치세를 부당하게 과소신고한 것이라고 볼 수도 없다 할 것이다. 위의 사실들과 토지취득과 동시에 건물신축도급계약을 체결하고 즉시 분양계약을 체결하는 현행 건물분양의 특성과 분양 후 계약금, 중도금 수령시마다 건물가액에 대한 세금계산서를 교부, 신고·납부하여야 하는 부득이한 사정 등을 종합하여 볼 때, 청구인들이 실지분양가액중 토지 및 건물가액의 산출시 토지가액은 분양당시의 매입가액에 의거, 건물가액은 신축예정가액에 의거 안분계산하였으므로, 이는 분양당시로서는 합리적인 토지 및 건물가액의 산출방법이며, 이에 의거 산출된 토지 및 건물가액은 당초 분양시의 분양가액과 마찬가지로 실질적인 실지거래가액으로 볼 수 있으며, 이에 따라 세금계산서까지 교부, 신고·납부한 이 건의 경우는 토지 및 건물가액에 대한 실지거래가액이 구분되는 경우임에도 불구하고 처분청이 단순히 쟁점부동산은 준공전에 분양되었으므로 분양계약일 현재 건물에 대한 장부가액이 있다고 보기 어렵다는 이유로 쟁점부동산 분양가액중 토지 및 건물가액의 구분이 불분명한 것으로 보고 지방세법상의 과세시가표준액으로 안분계산하여 산출된 건물가액을 건물공급가액으로 보아 과세한 것은 잘못된 것으로 판단된다(국심 90서2514, 91.4.10 같은뜻임). 그러나 처분청이 이 건 부가가치세 경정조사시 징취한 분양계약서상 토지, 건물가액이 구분되어 있지 아니하고 분양신고금액과 처분청이 조사한 분양금액이 상이한 지하 1, 2, 3호, 1층 105호, 3층 303호의 점포는 건물 실지거래가액이 불분명한 경우로 보아 지방세과세시가표준액에 따라 건물공급가액을 안분계산하여 과세할 수 있을 것으로 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.