[주 문] 의정부세무서장이 93.9.1 고지한 93년도 귀속분 양도소득세 37,365,020원의 부과처분은 서울특별시 은평구 OOO동 OOOOO 대지 327㎡ 및 같은 동 OOOOOO 대지 327.27㎡ 의 실지양도가액 285,000,000원을 양도차익으로 하여 그 과세 표준과 세액을 경정한다.
[이 유]
1. 원처분 개요 청구인은 67.11.15 서울특별시 은평구 OOO동 OOOOO 대지 372㎡,같은 동 OOOOOO 대지 327.27㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 93.8.16 청구외 OOO등 4인에게 양도한 후 취득 및 양도가액을 기준시가로 계산한 양도차익 356,350,269원이 쟁점토지의 실지양도가액 285,000,000원보다 크기 때문에 실지양도가액을 양도차익으로 하여 93.8.22 자산양도차익예정신고를 이행하고 해당세액을 납부하였다. 처분청은 쟁점토지의 실지양도가액 285,000,000원은 양도당시의 개별 공시지가 459,774,000원의 62% 수준에 불과하고 쟁점토지 인근 부동산 중개인에게 탐문조사를 한 결과 동 실지양도가액은 진실한 가액으로 보기 어렵고, 또한 실지양도가액에 관한 증빙을 제시하지 못하고 있어 쟁점토지의 실지양도가액은 확인되지 아니한다고 보아 기준시가로 하여 93.9.1 청구인에게 93년 귀속분 양도소득세 37,365,020원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 93.9.14 심사청구를 거쳐 93.12.23 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
- 가. 청구주장 쟁점토지가 서울특별시 은평구 OOO동 OO시장 내에 위치한 시장허가면적내의 토지이나 그린벨트지역이기 때문에 건폐율의 제한으로 기존시장건물의 부수토지에 해당되어 동 그린벨트가 해제되지 아니하는 한 쟁점토지상에 건물을 신축하거나 다른 용도로 사용할 수 없고, 쟁점토지 중 OOOOOOOO는 공부상 대지이나 사실상 시장의 통로인 도로로 사용되고 있기 때문에 기존시장을 그대로 사용하고 있는 한 동 토지는 통로로 사용될 수 밖에 없을 뿐만 아니라 인근지역인 OOO 전철역이 생겨 상권이 OO시장에서 전철역 주변으로 옮겨짐으로써 영세성을 벗어나지 못하는 등의 사유로 쟁점토지의 실지거래가액은 개별공시지가보다 낮게 형성된 것이며, 쟁점토지의 경우 양도당시 매매계약서 및 거래상대방의 사실확인서에 의하여 실지양도가액이 285,000,000원으로 확인되고 있으므로 양도소득세를 기준시가로 과세하되 그 양도차익이 실지양도가액보다 크므로 실질과세원칙에 의하여 양도차익을 실지양도가액으로 하여야 한다는 주장이다.
- 나. 국세청장 의견 처분청의 이 건 조사내용을 보면, 처분청이 쟁점토지의 인근부동산 중개인들을 대상으로 쟁점토지의 양도당시 거래금액을 탐문조사한 바, 인근주택지의 경우 평당 2,500,000원 내지 3,000,000원 정도로 가격이 형성되었다는 사실이 확인되므로 청구인이 쟁점토지의 실지거래가액이 285,000,000원이라는 주장은 신빙성이 없으므로 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 이 건을 과세한 처분은 잘못이 없다는 의견이다.
3. 심리 및 판단
- 가. 쟁점 쟁점토지의 실지양도가액 285,000,000원이 기준시가에 의한 양도차익 356,350,269원보다 적기 때문에 이 건의 양도차익은 실지양도가액인 285,000,000원으로 하여야 하는지 여부를 가리는 데 그 다툼이 있다 하겠다.
- 나. 관련법령 소득세법시행령 제170조 제1항에 의하면 법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다라고 규정하고 있다.
- 다. 쟁점토지의 실지양도가액이 285,000,00원인지 여부 첫째, 이 건 과세근거가 되는 처분청의 현지조사보고서에 의하면, 쟁점토지는 OO시장 내에 위치한 토지로서 그 용도가 노점상들의 점유사용 또는 시장통로임이 확인되고 있고, 양도당시 시가를 확인하기 위하여 인근부동산 중개인을 대상으로 탐문조사한 결과, 시장의 업황부진 및 주변여건상 91년도 이후에는 거래사례가 거의 없어 알 수 없으나, 다만 인근 단층주택의 경우 추정가액이 평당 2,500,000원 내지 3,000,000원 정도로 추산된다는 진술에 따라 처분청이 청구인이 신고한 쟁점토지의 실지거래가액 285,000,000원을 부인하고 기준시가로 이 건을 과세하였는 바, 토지가격확인원에 의하면 쟁점토지 중 OOOOO 대지 372㎡의 경우는 개별공시지가가 ㎡당 1,060,000원이나 OOOOOO 대지 327.27㎡는 사실상 시장통로인 도로로서 92년도에는 ㎡당 200,000원으로 결정되었다가 93년도에는 개별공시지가를 결정한 사실이 없음이 확인되고 있어, 쟁점토지 중 OOOOOOOO 327.27㎡는 기존시장을 재건축하지 아니하는 한 재산적 이용가치가 없을 뿐 아니라 소유권행사도 할 수 없는 것으로 보이므로 위 도로부분을 제외하면 평당단가가 2,532,000원이 되는데 이는 처분청의 현지조사보고서상 탐문한 추정가액과 비슷한 수준에 해당된다. 둘째, 청구인이 쟁점토지의 실지양도가액이 285,000,000원이라고 주장하면서 제출한 매매계약서를 보면, 93.6.12 계약금 30,000,000원, 93.7.12 중도금 120,000,000원, 93.8.12 잔금 135,000,000원으로 되어 있고, 청구인은 동 자금의 수령에 관한 증빙으로서 계약금에 대하여는 제출하지 못하고 있으나, 중도금 120,000,000원에 대하여는 청구인이 대금을 영수하고 매수인에게 발급한 영수증을 제시하고 있으며, 잔금 135,000,000원 중 10,000,000원은 현금으로 수령하였고, 나머지 125,000,000원은 매수인들이 93.8.25 직접 청구인의 OO협동조합중앙회 예금계좌(OOOOOOOOOOOOO)에 입금시킨 사실이 청구인의 예금통장에 의하여 확인되고 있고, 또한 매수인들이 위 금액을 청구인에게 지급한 사실이 당심판소의 거래가액 조회서 및 거래상대방 사실확인서에 의하여 확인되고 있다. 셋째, 당 심판소가 94.3.16 현지출장하여 매수인 대표 청구외 OOO을 상대로 탐문조사하는 과정에서 OOO으로부터 받은 쟁점토지의 공동매수인 중의 한사람인 청구외 OOO의 93.8.24자 각서, 인감증명(용도: 각서작성용) 및 약속어음의 원본에 의하면, OOO은 쟁점토지의 취득가액 중 OOO의 지분(전체의 1/4)에 해당하는 금액 71,250,000원(전체금액 285,000,000원) 중 63,750,000원을 OOO으로부터 차용하여 납부하였으므로 동 차용금을 93.10.12까지 상환할 것을 약속하며, 만일 지정기일까지 상환하지 못할 경우에는 쟁점토지 중 OOO 지분을 OOO에게 소유권이전 해주겠음을 인감증명을 첨부하여 각서한다는 내용인 바, 동 각서는 93.8.24 매수인들 상호간에 작성된 것임이 첨부된 인감증명과 약속어음에 의하여 확인되고, 동 각서내용은 진실한 것으로 보여지므로 이에 의하여 매수인 4인 전부의 취득금액을 계산하면 이 건 양도가액인 285,000,000원이 된다. 넷째, 청구인이 자산양도차익 예정신고시 제출한 매매계약서상 양도가액, 당심판소가 매수인에게 조회하여 제출받은 매매계약서 원본상 양도가액, 처분청이 제출한 검인계약서상 양도가액이 모두 285,000,000원으로 되어 있는 반면, 처분청은 동 양도가액이 사실이 아니라는 별도의 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있다. 위의 사실을 종합하여 볼 때 쟁점토지의 실지양도가액이 285,000,000원이라는 청구주장은 이유가 있다고 판단된다.
- 라. 한편, 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 양도소득세를 과세하는 경우에도 국세기본법 제14조 제2항이나 소득세법 제7조 제2항 소정의 실질과세원칙에 비추어 볼 때, 그 기준시가에 의한 양도가액에서 그에 의한 취득가액을 공제한 금액 즉 양도차익이 실제로 양도한 가액의 범위를 넘을 수는 없다 함이 대법원의 일관된 견해(83누106, 84.2.14 판결, 87누483, 87.12.22 등 같은 뜻임)이다. 이 건의 경우 쟁점토지의 실지양도가액 285,000,000원은 기준시가에 의한 양도차익 356,350,269원보다 적으므로 쟁점토지의 양도차익을 실지양도가액인 285,000,000원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정함이 타당하다고 판단된다.
- 마. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.