부동산매매가 양도소득세 과세대상인 단순한 자산의 양도인지 또는 부동산매매업에 해당되는지 여부(기각)

[참조결정] 국심1992서1292

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분개요 청구인과 청구외 OOO(이하 “청구인등”이라 한다)은 OO특별시 도봉구 OO동 OOOOOO 대지 172.2m2를 취득하고 동 지상에 건물 445.40m2(지하1층 지상4층 건물: 상가건물 368m2, 주택 77.40m2, 위 상가건물을 이하 “쟁점건물”이라 한다)를 공동으로 신축하여 89.11.29 준공하고 위 부동산을 준공당일 청구외 OOO에게 부동산매매계약(총매매대금 3억원, 89.11.29 계약금 4천만원, 89.12.15 중도금 1억원, 89.12.23 잔금 1억6천만원)을 체결하여 판매하였다(소유권이전등기일 89.12.27). 처분청은 청구인등이 쟁점건물을 신축하여 상당기간 임대하거나 실지사용한 바 없이 준공당일에 매매계약하였고 또 청구인의 경우 89.5월부터 91.7월까지 주택을 2회, 상가를 1회, 토지를 3회 판매한 점에서 볼 때 쟁점건물의 신축판매는 부동산의 매매를 사업목적으로 한 것으로서 부동산매매업에 해당된다는 이유로 쟁점건물의 판매(공급가액 231,743,131원: 이 가액은 위 건물 및 토지의 매매가액 3억원을 건물 및 토지의 지방세법상 과세시가표준액 비율로 안분한 금액임)에 대한 부가가치세를 과세함에 있어 납세고지서에 청구인 1인만 납세자로 기재하여 93.7.17 청구인에게 89년 제2기 과세기간분 부가가치세 총액 23,565,120원(이 세액은 당초 처분시 27,809,170원이었으나 건물중 주택부분이 국민주택 규모 이하라는 이유로 동주택부분 상당세액이 심사결정서에 의하여 감액경정된 세액임)을 부과처분 하였다. 청구인은 이에 불복하여 93.9.15 심사청구를 하고 93.11.5 심사결정서를 받은후 93.12.16 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 청구인은 부동산매매를 위한 어떠한 광고행위나 사무실을 설치운영한 사실도 없으며 쟁점건물은 이를 신축하여 임대할 계획하에 노후대책용으로 건축한 것인데 공동소유자인 청구외 OOO이 폐렴으로 인한 만성 백혈병이 발병되어(OO대학교병원 입원치료중 90.7월 사망) 치료비 마련차 소유지분을 처분하는 관계로 청구인도 부득이 청구인 지분을 함께 양도한 것이고, 또 처분청은 청구인이 89.5월부터 91.7월까지 주택을 2회, 상가를 1회, 토지를 3회 양도하였다고 하면서 이를 사업적으로 거래한 것처럼 보았으나, 이들 부동산 양도는 거주이전관계로 양도한 것이거나 (74.10.28 취득하여 거주하다가 현 거주지로 이전하기 위하여 91.8.3 양도한 성북구 OO동 OOOOOO 주택), 임대에 사용하다가 양도한 것(83.12.14 취득하여 임대에 공하다 89.5.22 양도한 도봉구 OO동 OOOOOO 상가 및 주택겸용건물), 그리고 고향에 있는 토지로서 위토로 사용하다가 대토하기 위하여 양도한 것(70.8.13 취득하여 90.4.9 양도한 경기도 포천군 가산면 OO리 OOOO, OOOOO번지 전 3,031m2)과 건설부에 수용당한것(84.3.17 보존등기하여 89.4.16 수용된 포천군 소흘면 OO리 OOOO 도로 33m2로서 89.4.15 수용됨)으로서 사업적으로 양도한 것이 아니므로, 청구인이 부동산매매업을 영위하는 것으로 보아 쟁점건물의 양도에 대하여 부가가치세를 과세하였음은 부당하다는 주장이다.
• 나. 국세청장 의견 부동산의 매매를 부동산 매매업으로 볼 것인지 여부는 그 매매가 수익을 목적으로 하고 있는지와 그 매매의 규모, 횟수, 태양등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지등을 고려하여 사회통념에 비추어 가려져야 할 것이고 부동산매매업자로 사업자등록이 되었는지 여부는 이를 판단함에 있어 하나의 참고자료에 지나지 않는다고 할 것이며,(대법원 90누6217, 91.2.26 국심 92서1292, 92.6.4외 다수 같은 취지임), 청구인의 부동산 거래와 관련하여 처분청이 조사한 내용등에 의하면 청구인은 89년 5월부터 91년 7월까지 사이에 부동산을 6회(주택 양도 2회, 상가신축양도 1회, 토지양도 3회)나 양도하였음이 확인되는 바, 이러한 사실로 미루어 볼 때 쟁점건물의 판매는 수익을 목적으로 한 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성을 가지고 행하여진 것으로 봄이 타당하므로 본건 부동산매매업으로 보아 과세한 처분은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단 이 사건의 다툼은 쟁점건물을 신축하여 판매한 것이 부동산매매업에 해당되는지 여부에 있다 하겠다. 부가가치세법 제1조 제1항 및 동법 시행령 제2조 제1항 제4호에 의하면 부동산매매업은 재화를 공급하는 사업으로 부가가치세 과세대상이라고 규정하였고, 동법 시행규칙 제1조 제1항에서 부동산의 매매(건축물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다고 규정하고 있는 바, 이 규정은 예시적 규정으로 해석되는 한편, 당해 부동산매매가 단순한 양도소득세의 과세대상인 자산의 양도인지 또는 부가가치세와 종합소득세의 과세대상이 되는 부동산매매업에 해당되는지의 구별의 기준은 그 매매행위가 수익을 목적으로 하는 것인지 여부와 그 규모와 회수에 비추어 어느정도 계속성, 반복성을 가지고 있다고 볼 것인지 등의 사정을 고려하여 사회통념에 비추어 결정되어야 할 것이므로, 당일 당해 부동산의 취득(신축포함)목적ㆍ소유형태(이용형태)ㆍ소유기간이나 그 부동산매매의 규모 또는 거래의 회수 등에 비추어 볼 때 사업성이 있거나 수익을 목적으로 계속성, 반복성을 가지고 행하여진 것으로 인정되는 때에는 부동산매매업으로 봄이 타당하다 할 것이고(국심 89서2337, 90.2.20, 국심 92서3142, 92.11.17, 국심 93중846, 93.7.5, 국심 93중1913, 93.10.12, 국심 93중1880, 93.10.18, 국심 93서2976, 94.2.21, 국심 93서3038, 94.3.3외 다수 및 대법원 85누745, 86.7.8외 다수 같은 취지임), 반면 부동산매매업을 영위한 기간동안에 매매한 부동산중에서도 상당기간동안 자신의 주거용이나 임대 또는 기타 사업용고정자산으로 사용하는 등 처음부터 실수요목적으로 매입하여 소유하다 판매한 자산인 경우에는 양도소득세의 과세대상인 자산의 양도로 봄이 타당하다 할 것이다. 청구인은 89년부터 91년 까지 쟁점건물을 포함하여 다음과 같이 부동산 거래를 하였음이 국세청의 전산자료와 등기부등본에 의하여 확인된다. 다 음 부동산 명세 취득일 양도일 양수인 비 고 OO 도봉구 OO동 OOOOOO 대172.2m2 〃 상가건물 368m2 주택 77.4m2

89. 6.30 89.11.20 신축 89.11.29 OOO OOO 과 공동거래 (쟁점건물) OO 도봉구 OO동 OOOOOO 339.2m2 〃 주택 279.36m2 상가건물 255.12m2

83. 4.12 83.12.14 신축

89. 5.22 OOO OOO 과 공동거래 경기도 포천군 소흘면 OO리 OOOO 도로 33m2

84. 3.17 보존등기

89. 4.15 국가 (건설부) 공공용지 협의양도 경기도 포천군 가산면 OO리 OOOO 전 1,481m2 〃 〃 OOOOO 전 1,550m2

70. 3.13 〃

90. 4.9 OOO OOO OO 성북구 OO동 OOOOOO 대 162m2 〃 주택 115.97m2 74.10.28 74.10.31 신축

91. 8.3 OOO 살피건대, 쟁점건물은 상가건물(368m2)로서 청구인등이 신축하여 준공당일 매매계약체결, 양도하였음이 확인되고, 한편 청구인은 쟁점건물을 실수요목적으로 신축한 것인데 공동으로 신축한 청구외 OOO이 만성 백혈병이 발병되어 병원치료비 마련차 처분하는 바람에 청구인도 부득이 청구인 지분을 함께 매도한 것이라는 주장이나 쟁점건물의 매매계약일은 89.11.29인 반면, 청구외 OOO에 대한 OO대학교병원의 사망진단서(90.7.14, 제9114호)에 의하면 OOO(1919년생)은 90.3.5경 발병하여 90.7.13 사망(사망당시 71세)한 것으로 되어 있어 청구인의 주장은 신빙성이 없는 점등에서 볼 때 청구인등이 상가건물을 신축하여 상당기간 직접 사용하거나 임대하지도 아니하고 준공당일 매매계약을 체결하여 판매한 것은 사업성이 있고 수익을 목적으로 한 것으로 보아야 할 것이므로 비록 청구인의 부동산(쟁점건물 포함) 거래회수등이 부가가치세법시행규칙 제1호 제1항에서 정한 예시적 요건에 해당되지 아니하거나 또는 청구인의 여타 부동산(쟁점건물 제외)거래가 만일 실수요목적에 의한 것이라고 하더라도 쟁점건물을 신축하여 판매한 행위 자체는 부동산매매업을 영위한 것으로 봄이 타당한 것으로 인정된다. 따라서 쟁점건물을 신축하여 판매한 것을 부동산매매업으로 보아 부가가치세를 과세한 처분은 정당한 반면, 이와다른 청구주장은 이유없는 것으로 판단된다. 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.