[참조결정] 국심1994전5970 / 국심1994중5405 / 국심1993중2283
[주 문] 천안세무서장이 94.7.16 청구인에게 결정고지한 충청남도 천안군 성환읍 OOO리 OOO 대지 53㎡ 및 같은리 OOO 대지 289㎡의 양도에 대한 ’93년 귀속 양도소득세 14,684,250원의 부과처분은 위 토지면적중 270㎡는 1세대 1주택에 부수되는 토지의 양도로 보아 비과세하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.
[이 유]
1. 처분개요 청구인은 충청남도 천안군 성환읍 OOO리 OOO 대지 526㎡(이하 “당초토지”라 한다) 및 동 지상 주택 54㎡를 1966.5.3 취득하고 같은리 OOO 대지 53㎡(이하 “쟁점2토지”라 한다)를 1973.7.7 취득하여 소유하다가 당초토지를 1992.8.18 같은리 OOO 대지 119㎡, 같은리 OOO 대지 118㎡, 같은리 OOO 대지 289㎡의 3필지로 지번분할된 후 1993.7.24 쟁점1토지와 위 분할후의 OOO 대지 289㎡(이하 “쟁점2토지”라 한다)를 청구외 주식회사 OOO건설에 소유권이전등기를 하고 그 다음해인 1994.5.31 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 양도소득세 과세표준확정신고를 하였으나 양도소득세액은 납부하지 않은 사실이 있다. 처분청은 쟁점1, 2토지의 양도에 대하여 나대지의 양도로 보아 1994.7.16 청구인에게 1993년 귀속분 양도소득세 14,684,250원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1994.9.5 심사청구를 거쳐 1994.12.5 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견 청구인은 쟁점1, 2토지와 동 지상 주택 54㎡를 청구외 주식회사 OOO건설에 양도하기로 1993.2.10 부동산매매계약을 체결하고 계약금조로 1천만원을 수령하였으며 매수인과의 약정에 따라 쟁점2․3토지 지상의 소유주택을 1993.3.20(94.3.17 신고)멸실하고 공사진행중인 1993.7.24에 토지소유권 및 건축허가명의를 매수인인 청구외 주식회사 OOO건설에 이전하였는 바, 이에 대해 처분청에서는 양도일(1993.7.24 등기원인일)현재 나대지이므로 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택의 부수토지에 해당되지 않는다고 보아 양도소득세를 과세하였으나, 양도소득세 비과세 여부는 매매계약체결 시점을 기준으로 판단하여야 하므로 쟁점1, 2토지 및 그 지상 주택에 대해 1세대 1주택 및 부수토지(토지면적 289㎡ 중 주택면적의 5배 이내인 270㎡까지)의 양도로 보아 양도소득세를 비과세하여야 한다는 주장이다. 국세청장은 청구인은 쟁점토지 지상에 연립주택을 신축하기 위하여 1993.3.4 건축허가를 받아 1993.3.20 그 지상의 건물(주택)을 멸실하고 공사진행중인 1993.7.24 청구외 주식회사 OOO건설에 양도하였고 양도소득세 과세표준 및 세액을 자진신고하였음이 관련증빙에 의하여 확인되는데, 청구인은 1993.2.10 작성된 매매계약서를 제시하며 그 계약일에 계약금 10,000,000원을 수령하였다고 하나 이는 검인계약서 내용과 상이하고 이를 입증할 객관적인 자료가 없어 청구주장을 받아 들일 수 없으며 청구인이 주택을 멸실한 후 건축허가를 받아 착공․건축하다가 청구인 사정에 의하여 나대지로 양도한 것으로 인정되므로 당초처분 정당하다는 의견이다.
3. 심리 및 판단
- 가. 쟁점 이 건 심판청구의 다툼은 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택의 양도에 해당되는지 아니면 청구인이 주택을 멸실한 후 건축허가를 받아 주택을 신축하다가 중도에 나대지 상태로 양도한 것인지를 가리는 데 있다.
- 나. 관련규정 소득세법 제5조(비과세소득) 본문에 의하면 다음 각호의 소득에 대하여는 소득세를 부과하지 아니한다고 규정하고 있고, 그 제6호 (자)목에 의하면 대통령령이 정하는 1세대 1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득을 규정하고 있으며, 이에 따라 같은법시행령 제15조(1세대 1주택의 범위) 제1항 본문에 의하면법 제5조 제6호 (자)에서 “1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년이상 거주하는 것으로 한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 거주기간의 제한을 받지 아니한다고 규정하고 있고 그 제2호에 의하면 당해주택의 소유기간이 5년 이상으로서 거주자가 재무부령이 정하는 바에 의하여 1세대 1주택임을 입증하는 경우를 규정하고 있으며, 같은법 제9항 본문에 의하면 법 제5조 제6호 (자)에서 “지역별로 대통령령이 정하는 배율”이라 함은 다음의 배율을 말한다고 규정하고 있으며, 그 제1호에 의하면 도시계획구역안의 토지 5배로 규정하고 있다.
- 다. 1세대 1주택의 양도인지, 나대지의 양도인지 여부 청구인이 1993.7.24 청구외 주식회사 OOO건설에 양도한 쟁점1, 2토지가 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택의 부수토지인지 아니면 지상주택철거후 주택신축공사 중에 있는 나대지인지에 대하여 조사하여 본 바, 첫째, 쟁점1, 2토지와 인접된 청구외 OOO의 소유토지상에 1993.3.4 당시 등기부상 토지소유자인 청구인과 청구외 OOO의 명의로 연립주택 16세대의 건축허가를 받았고 이상의 토지는 1993.7.24 청구외 주식회사 OOO건설에 소유권이전등기된 사실이 확인되며, 이와 관련하여 처분청에서는 소유권이전등기 및 토지거래허가를 받기 위해 1993.7.24 작성된 검인계약서에 의거 나대지의 양도로 보았고 청구인은 1993.2.10 작성된 별도의 매매계약서를 제출하여 지상주택철거조건부 양도이므로 1세대 1주택의 부수토지를 양도한 것이라는 주장인 바 이에 대하여 살펴보면, 먼저 검인계약서를 보면 계약일자에 대금총액 45,000,000원을 지급하고 소유권이전등기서류를 교환키로 되어 있는 점에서 경험법칙이나 부동산거래관행에 비추어 볼 때 진실한 거래증빙이라고 보기 어려운 측면이 있는 반면 청구인이 제출한 매매계약서의 경우 계약금으로 10,000,000원을 계약당일 청구인에게 지불토록 되어 있고 나머지 대금은 연립주택 32평형 1세대와 현금정산토록 되어 있는 바, 계약금 지급여부를 확인하기 위해 거래상대방인 청구외 주식회사 OOO건설의 장부를 조사해 본 바 1993.2.10에 청구인에게 10,000,000원을 지급한 것으로 주재료비 계정에 기장되어 있고 또 청구인은 현재 동 연립주택 1세대를 분양받아 거주하고 있는 점 등을 종합하여 볼 때 청구인이 1993.2.10 작성하였다는 매매계약서가 보다 신빙성이 있는 것으로 판단된다. 둘째, 당초 청구인 소유토지중 당초토지가 1992.8.18 지번분할된 사실은 앞에서도 언급된 바 있으나, 그렇다면 지번분할된 토지중 쟁점2토지와 취득이후 그대로 양도한 쟁점1토지가 1세대 1주택의 부수토지에 해당되는지가 비과세의 전제조건이 되는 바, 이에 대하여 살펴보면, 주택의 소재지번을 알고자 건축물관리대장을 조사해 보았으나 동 대장에는 지번분할전 지번으로 되어 있고 지번분할후 수정을 하지 않아서 이를 근거로 판단할 수는 없고(이같은 사정은 함께 양도한 청구외 OOO 소유토지에서도 같았음), 다만, 양도당시 쟁점1, 2토지 소재지의 이장의 확인서에서 동 토지상에 주택이 있었는데 청구인이 거주해 오다가 1993.3월경 철거한 것으로 확인하고 있는 점, 1993.2.10 작성된 매매계약서의 제3항에서 “신축공사이전에 동 지상에 있는 주택을 철거한다”고 되어 있는 점, 동 토지의 지적도상 토지 모양으로 볼 때 토지면적 526㎡의 집터에 집을 지으면서 쟁점1, 2토지가 아닌 구석쪽(지번분할후 현재지번으로 충청남도 천안군 성환읍 OOO리 OOO 대지 119㎡ 지상)에 그 절반을 차지하는 54㎡의 주택을 지었을 것이라고는 보이지 않는 점 등을 종합하여 볼 때 쟁점1, 2토지는 주택의 부수토지에 해당되는 것으로 봄이 타당한 것으로 판단된다.(국심 94전5970, ’95.5.26 같은뜻임) 셋째, 지상주택 철거조건부로 매매계약을 하고 동 주택을 철거하여 양도한 경우에도 1세대 1주택의 양도로 인정할 수 있는지에 대하여 살펴보면, 소득세법 제5조 제6호 (자)목 및 같은법시행령 제15조 제1항 등에서 1세대 1주택의 양도시 발생한 소득에 대하여 비과세하는 취지는 국민의 주거생활의 기초가 되는 주택을 1세대가 1개 취득하여 일정기간 거주 및 소유하다가 양도하는 것은 양도에 따른 소득을 얻거나 투기를 목적으로 하는 것이 아니라고 보아 이에 대해 비과세함으로써 국민의 주거생활의 안정과 거주이전의 자유를 보장하여 주려는데 있다고 본다. 이러한 취지에서 보면 1세대 1주택을 소유하던 자가 이를 양도하면서 계약체결당시에는 주택과 부수토지가 있어서 양도소득세 비과세요건을 갖추고 있었는데 매수자의 필요에 의해 건물은 철거하고 나대지상태로 토지만 소유권이전등기되었다 하더라도 그 대지의 양도는 1세대 1주택의 부수토지를 양도하는 경우로 보는 것이 마땅하고 그 양도로 인한 소득은 양도소득세가 비과세되는 소득으로 보아야 할 것(동지: 국심 94중5405, 1995.2.11, 국심 93중2283, 1993.11.27 외 다수 대법원 94누125, 1994.9.13)이므로 이 건의 경우에도 양도계약체결당시에는 대지상에 주택이 있었으나 그후 주택은 철거하고 대지만 소유권이전등기 하였으므로 이를 주택의 부수토지의 양도로 인정함이 타당한 것으로 판단된다. 넷째, 매매계약체결일 현재 1세대 1주택 양도에 해당되어 비과세요건을 충족하는지에 대하여 살펴보면, 청구인은 이 건 양도일 현재 타 주택을 소유하고 있지 아니하며, 이 건 주택 및 부수토지를 1966.5.3 취득하여 27년이상 보유하다가 양도하였음이 국세청의 전산출력자료 및 등기부등본 등에 의하여 확인되는 바, 이러한 사실은 거주자 및 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 5년이상 보유한 1세대 1주택과 이에 부수되는 토지를 양도한 경우 이로 인하여 발생한 소득은 비과세한다는 소득세법 제5조 제6호 (자)목, 같은법시행령 제15조 제1항의 규정을 충족하고도 남음이 있다 하겠다. 그러나 쟁점1, 2토지는 도시계획구역안의 토지에 해당되어 소득세법 제5조 제6호 (자)목 및 같은법시행령 제15조 제9항의 규정에 의하여 주택이 정착된 면적의 5배이내 범위내의 토지면적만 1세대 1주택의 부수토지로서 비과세하는 것이므로 쟁점2․3토지 전체면적 342㎡ 중 270㎡(주택면적 54㎡ × 5배)만 비과세대상토지로 인정함이 타당하다.
- 라. 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.