청구인이 쟁점 토지와 쟁점 토지를 취득하여 양도한 것이 부동산매매업에 해당되어 종합소득세가 과세되어야 하는지 여부(취소)

[주 문] 천안세무서장이 94.4.16 청구인에게 한 91년 귀속 종합소득세 200,104,420원, 92년 귀속 종합소득세 43,244,290원 및 93년 귀속 종합소득세 2,921,320원의 처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 대전지방철도청장으로부터 충청남도 천안군 성거읍 OO리 O OOO O 철도용지 1,884㎡, 같은 리 O OOO O 철도용지 1,605㎡ 합계 3,489㎡(이하 “쟁점①토지”라 한다)와 같은 리 OOOO O 철도용지 1,577㎡, 같은 리 OOOO O 철도용지 598㎡, 같은 리 OOOO O 철도용지 2,392㎡ 합계 4,567㎡(이하 “쟁점②토지”라 한다)를 91.2.12 취득하여 청구외 OOO, OOO 등에게 양도한 바 있다. 처분청은 청구인이 쟁점①토지와 쟁점②토지를 양도한 것은 부동산매매업에 해당된다 하여 청구인이 위 토지 양도에 따라 받기로 한 금액을 각 과세기간의 수입금액으로 결정하여 91년 귀속 종합소득세 200,104,420원, 92년 귀속 종합소득세 293,876,650원 및 93년 귀속 종합소득세 27,826,650원을 94.4.16 청구인에게 결정고지 하였다. 청구인이 이에 불복하여 94.6.13 심사청구를 제기하여 심사청에서 심리중인 94.9.1 처분청은 청구인이 쟁점①토지와 쟁점②토지를 분할하여 이전등기하기 전에 청구외 OOO, OOO이 청구인으로부터 이들 토지를 취득하여 미등기 양도한 것을 확인하고 위 OOO, OOO에게 양도소득세를 부과하면서 청구인에게 고지된 92 및 93년 귀속 종합소득세를 감액 결정함으로써 94.10.13 심판청구시에는 91년 귀속 종합소득세 200,104,420원, 92년 귀속 종합소득세 43,244,290원 및 93년 귀속 종합소득세 2,921,320원으로 경정결정 되었다.

2. 청구주장

• 가. 청구인은 쟁점①토지와 쟁점②토지를 청구인이 대표사원으로 있는 합자회사 OOOO공사의 사무실 및 창고를 마련하기 위하여 대전지방철도청장으로부터 취득하였으나, 진입도로가 확보되지 아니한 맹지인 관계로 건물신축허가와 차량진입이 어려워 이를 양도하게 되었다. 청구인은 92.6.10 쟁점①토지를 청구외 OOO, OOO에게 양도하였으나 위 OOO, OOO이 여러 필지로 분할하여 양도하여 처분청도 이들에 대하여 양도소득세를 부과하였는 데도 청구인이 여러 필지로 분할하여 양도한 것으로 보아 청구인에게 부동산매매업으로 과세한 것은 잘못이다. 또한 청구인은 쟁점②토지중 충청남도 천안군 성거읍 OO리 OOOO O 1,577㎡중 1,544㎡의 지분은 92.4.10 청구외 OOO에게 양도하였고 나머지 33㎡의 지분과 같은 리 OOOO O 598㎡, 같은 리 OOOO O 2,392㎡의 토지는 청구외 주식회사 OO주택에게 양도하였다. 위와 같이 청구인은 청구인이 운영하는 회사에서 사용하기 위하여 대전지방철도청장으로부터 쟁점①토지와 쟁점②토지를 취득하였으나 동 회사에서 사용할 수 없게 됨에 따라서 이를 양도하였고 분할하여 다수인에게 양도한 것도 청구인이 아닌 청구인으로부터 이를 취득한 자들이므로 청구인이 부동산매매업을 영위하였다 하여 과세한 처분은 잘못이다.
• 나. 처분청은 쟁점②토지중 충청남도 천안군 성거읍 OO리 OOOO O 1,544㎡가 233,000,000원에 양도된 것으로 보아서 과세하였으나 청구인이 위 토지를 양도하고 받은 대금은 87,000,000원이므로 위 토지의 양도가액은 87,000,000원으로 하여야 한다.

3. 국세청장 의견

• 가. 부동산 매매로 인하여 발생한 소득을 사업소득으로 볼 것인지 단순한 양도소득으로 볼 것인지의 구별은 그 매매행위를 “업”으로 하는 것인지의 여부에 그 일반적인 기준이 있다 할 것이고 구체적으로는 매매행위의 영리 목적성, 규모, 계속성, 반복성 등에 비추어 사회통념상 사업으로 인정되는가에 따라 구별하여야 할 것이다. 청구인이 쟁점①토지와 쟁점②토지를 91.2.12 함께 취득하여 쟁점①토지를 91.10.16 OOO 등에게 매매계약을 체결하고 쟁점②토지도 92.2.7과 92.5.7에 양도한 것으로 보아 이 건 토지를 실수요용으로 불하 받은 것으로 볼 수 없을 뿐만 아니라 쟁점①토지의 경우 매수인이 가분할 하여 미등기 전매하였다 하더라도 분할될 토지중 일부필지를 그대로 보유하고 있는 것으로 보아 단순히 청구외 OOO 등에게 일괄양도한 것으로 보기는 어렵다 하겠으므로 처분청이 이 건을 사업상 목적으로 취득하여 양도한 것으로 보아 과세한 처분에는 잘못이 없다.
• 나. 청구인은 쟁점②토지중 충청남도 천안군 성거읍 OO리 OOOO O 철도용지 1,544㎡를 청구외 OOO에게 233,000,000원에 양도하는 계약을 체결하였으나 청구인의 계약 불이행으로 당초계약이 취소되고 87,000,000원에 양도하였다고 주장하며 공증인증서를 제시하고 있으나, 위 공증서는 사후 작성된 것일 뿐만 아니라 위 토지와 인접한 토지의 ㎡당 거래가액이 327,510원인데 위 토지가 ㎡당 55,168원에 거래되었다 하는 것은 사회통념상 사실로 받아 들일 수 없다.

4. 심리 및 판단

• 가. 이 건 심판청구는 청구인이 쟁점①토지와 쟁점②토지를 취득하여 양도한 것이 부동산매매업에 해당되어 종합소득세가 과세되어야 하는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

(1) 소득세법 제20조 제1항 제8호에는 부동산업에서 발생하는 소득을 사업소득으로 하도록 하면서 같은법시행령 제36조에서는 부동산매매업을 부동산업으로서의 사업소득으로 하도록 규정하고 있고 이와 관련하여 소득세법 기본통칙 2-4-8-20 제1항 제1호는 부동산의 매매 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간 내에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우에는 이를 부동산매매업으로 보도록 규정하고 있다.

(2) 소득세법 제4조 제1항 제3호는 자산의 양도로 인하여 발생하는 소득을 양도소득으로 한다고 하면서 동법 제23조 제1항 각호는 양도소득이 되는 소득을 열거하고 있다.

• 다. 부동산매매업에 해당되는지 여부

(1) 부동산을 양도한 것이 사업소득이 되어 종합소득으로 과세되어야 하는지 또는 양도소득으로 과세되어야 하는지는 과세대상인 부동산을 양도한 거주자의 당해 부동산 취득경위, 부동산 매매를 사업목적으로 하여 당해 부동산 거래를 하였는지 여부와 당해 부동산 이외에 다른 부동산 거래내용 등의 제반사정에 의하여 가려져야 할 것이다.

(2) 쟁점토지와 연접한 토지소유자이며 처분청에 청구인의 세금누락 사실을 진정하여 이 건 과세를 하게 된 청구외 OOO와 청구인간의 약정금 청구소송(청구인이 OOO를 상대로 대전지방법원 천안지원에 제기하여 승소하였으며 OOO가 항소 및 상고하였으나 기각되어 청구인의 승소로 확정됨)판결문에 의하면, 청구인이 쟁점①토지 및 쟁점②토지를 취득한 후인 91.9.16 이들 토지와 연접한 토지의 소유자인 청구외 OOO와 공동사업(건축·기타)을 하기로 하였으나 OOO의 약정내용 불이행으로 당사자간의 약정은 무효가 되었으며 이에 따라 OOO는 위약금으로 25,000,000원을 청구인에게 지급하도록 하였다. 위와 같이 청구인이 쟁점①토지와 쟁점②토지를 취득한 것은 이들 토지와 연접한 토지에 건축·기타사업을 하기 위한 것이라고 할 것이고 단지 부동산을 취득하여 이를 양도함에 따라 발생하는 매매차익을 목적으로 하였다고 하기는 어렵다.

(3) 처분청은 청구인이 쟁점①토지와 쟁점②토지를 소유하는 기간에 이들 토지가 다수필지로 분할되어 양도되었으므로 이는 부동산매매업에 해당되는 것으로 보았다. (가) 쟁점①토지는 청구인이 등기부상 소유하는 동안에 다수의 필지로 분할되었지만 이와 같이 다수필지로 분할한 것은 청구인이 아닌 청구외 OOO, OOO임이 처분청의 조사에 의하여 확인되었으며 이와 같은 확인내용에 의하여 처분청은 청구외 OOO, OOO에게 미등기 양도에 따른 양도소득세를 부과하면서 청구인에게 과세한 92년 및 93년 귀속 종합소득세를 감액경정 하였음이 확인되고 있다. (나) 쟁점②토지 또한 청구인이 분할하여 양도한 것이 아니라 청구인으로부터 위 토지를 취득하여 연립주택을 신축한 청구외 OOO 및 (주)OO주택이 등기이전 한 후에 분할하였음이 쟁점②토지의 등기부등본에 의하여 인정되고 있다. (다) 위와 같이 쟁점①토지가 등기부상 청구인 소유로 있을 때 청구외 OOO, OOO이 분할하여 양도하였다 하여 처분청이 이들에게 미등기 양도에 따른 양도소득세를 부과하였고, 쟁점②토지는 등기부상으로도 청구인이 아닌 양수인이 분할한 것이 인정되며, 지적법상 토지의 분할신청은 등기부상의 소유자가 아닌 실질소유자도 가능한 점 등을 종합하여 보면 청구인이 쟁점①토지와 쟁점②토지를 분할하여 양도한 것을 전제로 청구인이 부동산매매업을 영위한 것으로 본 처분은 잘못이라 하겠다.

(4) 청구인의 쟁점①토지와 쟁점②토지 이외의 부동산거래사실에 대하여 살펴본다. 처분청은 이 건 과세를 하면서 93년 이후 국세청의 전산자료에 나타나는 청구인의 부동산거래에 대하여 매건 거래단위별로 청구인이 실수요자로 부동산을 취득하여 이를 이용하였는지 매매차익을 목적으로 하여 부동산을 취득하였다가 이를 양도하였는지를 검토한 바 있다. 처분청의 조사내용에 의하면 93년 이후 청구인은 다수 부동산거래를 하였으나 이들 부동산은 청구인이 운영하는 사업장으로 이용할 목적으로 취득하여 사업에 공하다가 양도한 부동산(충청남도 천안시 OO동 OOO 소재 토지, 건물), 처분청의 조사일 현재 청구인이 사업장으로 사용하기 위하여 보유중인 부동산(충청남도 천안시 OO동 OOOOO, 같은 동 OOOOO 토지, 건물 및 같은 시 OO동 OOOOO 토지, 건물)이거나 청구인이 경작을 위하여 보유중인 농지(충청남도 천안시 OO동 OOOOOO 토지 및 같은 시 OO동 OOO 토지) 또는 청구인이 거주하고 있는 충청남도 천안시 OO동 OOOO 소재 아파트이다. 위에서의 부동산은 청구인이 사업상, 경작상 또는 거주의 목적으로 취득한 부동산이라 할 수 있지만 청구인이 87.3.18 취득하여 88.2.10 양도한 충청남도 천안시 OO동 OOOOO 대지 206.9㎡는 청구인이 단기간 소유하다가 양도하였으며 처분청도 이에 대하여는 단기보유에 따른 양도로 보아 양도소득세를 부과한 바 있다. 이러한 점에 비추어 볼 때에도 쟁점①토지와 쟁점②토지 이외의 청구인이 부동산매매업을 영위하기 위하여 계속적, 반복적으로 부동산거래를 하였다고 하기는 어렵다.

(5) 이상과 같은 청구인의 쟁점①토지 및 쟁점②토지의 취득경위, 청구인이 아닌, 청구인으로부터 이들 토지를 양수한 자가 다수 필지로 분할한 사실과, 청구인이 취득하거나 양도한 다른 부동산이 매매차익을 목적으로 하였다고 볼 수 없을 뿐만 아니라 쟁점①토지와 쟁점②토지와 인접한 다수필지의 토지(22필지 10,878㎡)가 대전지방철도청장으로부터 청구외 OOO외 4인에게 청구인과 같이 매각되었고 이들 필지 또한 분할되어 다른 사람에게 양도되었지만 과세관청이 이를 부동산매매업으로 보지 아니하고 양도소득으로 보아 과세한 점 등을 종합하여 보면 청구인이 쟁점①토지와 쟁점②토지를 취득하여 양도한 것이 부동산매매업에 해당된다 하기는 어렵다.

(6) 그러하다면 쟁점①토지와 쟁점②토지의 양도에 따른 소득은 양도소득이 된다 하겠는데 이 경우 양도소득을 계산함에 있어서 쟁점토지 거래가 그 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 하도록 한 소득세법 시행령 제170조 제4항 각호에 해당되어 실지거래가액으로 과세하는 것은 별론으로 하더라도 이를 부동산매매업으로 하여 과세한 당초 처분은 잘못이다.

• 라. 쟁점②토지중 충청남도 천안군 성거읍 OO리 OOOO O 철도용지 1,544㎡의 양도가액은 위 토지의 양도에 따른 소득을 사업소득이 아닌 양도소득으로 보아야 하며, 양도소득으로 할 경우 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 하여야 하는지는 전시(6)항과 같이 처분청의 판단에 따라야 할 것이므로 이 부분에 대한 심리는 생략하기로 한다.
• 마. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.