1년이내 단기거래로서 건물신축에 소요된 비용 47백만원을 건물의 취득가액으로 인정할 수 있는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 대전광역시 대덕구 OO동 OOOO OO 대지 162.3㎡를 90.6.5 취득(취득가액 40,000,000원)하여 그 지상에 주택 152.31㎡ 및 점포 43.2㎡ 합계 195.51㎡를 신축한 후 90.10.8 청구외 OOO에게 위 토지 및 건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 토지 및 건물가액의 구분없이 90,500,000원에 양도하고 양도차익을 기준시가에 의해 계산, 과세미달인 것으로 하여 91.3.31 확정신고하였다. 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 취득 후 1년내 단기양도하였으므로 취득 및 양도가액을 실지거래가액에 의해 결정하는 경우에 해당한다 하여 실지거래가액에 다툼이 없는 토지가액 40,000,000원을 취득가액으로 하고, 쟁점부동산의 양도가액 90,500,000원을 토지 및 건물의 기준시가에 의해 안분하여 계산한 가액 60,406,223원과 30,093,777원을 각각 토지 및 건물의 실지양도가액으로 확정한 후, 건물의 취득가액은 위 건물 양도가액 30,093,777원을 기준으로 환산한 29,861,343원으로 결정하여 청구인에게 쟁점부동산 양도에 따른 90년도분 양도소득세 13,490,120원 및 동 방위세 2,698,020원을 94.3.19 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 94.5.17 이의신청, 94.9.16 심사청구를 거쳐 94.10.6 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장의견 청구인은 건물신축에 소요된 비용 47,229,000원이 제증빙에 의하여 확인되므로 47,229,000원을 쟁점부동산 중 건물의 실지취득가액으로 인정하여 양도차익을 계산하여야 한다는 주장인 반면, 국세청장은 청구인이 제시한 증빙의 대부분이 간이세금계산서로서 거래상대방의 표시가 없고 아울러 이를 뒷받침할만한 자금흐름이 확인되지 않는 등 신빙성이 없어 청구주장을 받아들이기 어렵다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 이 건 심판청구의 다툼은 쟁점부동산 중 건물에 대한 청구인주장 실지취득가액 47,229,000원을 인정하지 아니하고 기준시가에 의해 안분하여 계산한 건물의 실양도가액을 기준으로 환산하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령을 본다. 소득세법 제23조 제1항 제1호는 “토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득”은 양도소득으로 보도록 규정하고, 같은법 제23조 제4항과 제45조 제1항 제1호는 토지 또는 건물의 양도가액 및 취득가액은 원칙적으로 양도 및 취득당시의 기준시가로 하도록 하면서 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 하고 있으며, 같은법 시행령 제170조 제4항에서 “대통령령이 정하는 경우”에 대해 구체적으로 정하고 있는 바 그 중 제2호 및 제2호 다목은 “부동산을 취득한 후 1년 이내에 양도한 경우”에 있어서 양도 또는 취득 당시의 실지거래가액이 확인되면 실지거래가액에 의해 양도차익을 계산하도록 규정하고 있다. 한편 소득세법 시행령 제170조 제1항은 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 및 취득가액은 그 하나를 기준시가에 의하거나 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 같은 방법으로 결정하여야 한다고 규정하면서, 같은조 제4항 제2호의 경우로서 양도 또는 취득가액 중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 다른 하나는 확인된 실지거래가액에 재무부령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여 결정하도록 규정하고 있으며, 동법 시행규칙 제82조의 2 제5항은 그 환산방법에 대하여 구체적으로 정하고 있다. 또한 소득세법 시행령 제170조 제2항은 “토지와 건물을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다”고 규정하고 있다.
• 다. 이 건 양도소득세 부과처분의 당부를 본다.

1. 청구인이 쟁점부동산 중 토지를 40,000,000원에 취득한 사실과 쟁점부동산을 토지 및 건물의 가액을 구분하여 기장하지 아니하고 전체에 대하여 90,500,000원에 양도한 사실에는 양 당사자간에 다툼이 없고, 다만 청구인 주장 건물신축가액 47,229,000원을 인정할 수 있는지에 대하여 다툼이 있으나, 청구인은 쟁점부동산 중 건물의 신축가액에 대한 증빙으로 간이세금계산서만을 제시하고 있는 바, 청구인이 주장하는 47,229,000원 상당의 건설공사를 함에 있어서 거래상대방이 모두 간이세금계산서를 발행하는 과세특례자에 해당한다는 것은 일반 거래통념에 비추어 타당성이 없을 뿐만 아니라 거래년월일이나 거래당사자가 기재되지 아니한 경우도 다수 있어 더욱 이를 믿기 어렵다 하겠고, 그 밖에 자금흐름을 파악할 수 있는 금융자료 등의 제시가 없으므로 청구인이 주장하는 건물의 실지취득가액은 사실로 인정할수 없다. 따라서 이 건 양도는 쟁점부동산 중 건물의 실지취득가액은 확인되지 아니하고, 실지양도가액은 확인되나 토지 및 건물의 가액의 구분이 불분명한 경우에 해당한다.

2. 위와 같이 토지 및 건물의 가액을 구분하지 아니하고 이를 양도하였다면 먼저 위 소득세법 시행령 제170조 제2항의 규정에 의해 토지 및 건물의 실지양도가액을 각각 확정한 후, 같은조 제1항의 규정에 따라 확정된 건물의 실지양도가액으로부터 환산한 가액을 실지취득가액으로 하여야 할 것인 바, 처분청도 쟁점부동산의 실지거래가액을 이러한 방법으로 결정하였으므로 이 건 과세처분에 달리 잘못을 발견하기 어렵다 하겠다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.