쟁점토지를 미등기양도한 것으로 보아 과세한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 처분청은 청구인이 OO직할시 서구 OO동 OOOOOO 소재 대지 148.3㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 84.6.20 청구외 OOO으로 부터 13,000,000원에 취득하여 90.5.28 청구외 OOO에게 143,000,000원에 미등기 양도한 것으로 보아 93.12.16 청구인에게 90년도 귀속분 양도소득세 117,000,000원 및 동방위세 23,400,000원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 94.2.8 이의신청을, 94.4.15 심사청구를 거쳐 94.7.14 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 청구인이 쟁점토지를 84.6.20 청구외 OOO으로 부터 취득하기로 매매계약체결 후 84.7.23 매매잔금을 완불하였으나 그 당시 쟁점토지는 토지구획정리사업지구내에 위치한 관계로 환지확정된 후에 소유권이전등기하기로 약정하였으며, 그후 청구인이 89.7.21 OOO병원에 입원하여 위암수술을 받는 등 건강이 악화되자 청구외 OOO이 쟁점토지를 청구외 OOO에게 140,000,000원에 이중으로 매도하였던 것이며, 청구인이 이러한 사실을 알고 쟁점토지에 대한 소유권이전등기이행절차 청구소송 등을 제기하자 위 OOO은 그가 청구외 OOO으로 부터 지급받기로 한 쟁점토지의 매매대금 140,000,000원에 청구인의 소송비용 등 3,000,000원을 가산한 143,000,000원을 청구인에게 지급할테니 청구인과 위 OOO 사이에 84.6.20 체결한 쟁점토지의 매매계약을 해제하여 줄 것을 간청하므로 위 OOO으로 부터 손해배상금 명목으로 143,000,000원을 지급받고 90.5.25 매매계약해제하게 되었으며, 90.5.28 위 OOO을 상대로 한 쟁점토지에 관한 소유권이전등기 청구소송을 취하하였던 것으로 청구인과 청구외 OOO 사이에는 어떠한 매매계약도 체결한 바 없으며 청구외 OOO도 이러한 사실을 인정하고 있으므로 처분청이 청구인에게 쟁점토지를 미등기 전매한 것으로 보아 이 건 양도소득세 등을 과세한 처분은 취소되어야 한다는 주장이며, 한편, 청구외 OOO은 자신에게 쟁점토지의 양도에 관한 양도소득세 등이 부과되자 사실과 달리 청구인이 90.5.28 청구외 OOO에게 미등기전매한 것으로 그의 심판청구 등에서 주장하여 국세심판소는 위 OOO의 청구주장이 이유있다고 결정함에 따라 처분청이 청구인에게 이 건 양도소득세 등을 부과하였던 것이나 국세심판소의 위 OOO의 심판청구에 대한 결정은 부당하며, 청구인이 위 OOO을 93.11 OO지방검찰청 검사장에게 배임죄 등으로 고소함에 따라 94.5.27 현재 위 OOO은 배임미수죄로 구속되어 있는 바, 처분청이 청구인에게 이 건 양도소득세 등을 과세한 처분은 부당하다는 주장이다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점토지를 청구인이 청구외 OOO으로부터 취득하여 청구외 OOO에게 양도하였는지를 처분청의 결정 관련서류에 의하여 알아보면,

(1) 청구인은 청구외 OOO과 88.1.27 약정하여 그 날 공증한 사실약정서에서 “상기토지(환지전 토지를 말함)의 매매계약을 84.6.20 체결하여, 같은해 7.23 토지대금 잔액을 완불하였으나 OO직할시 도시계획상 양자합의에 의하여 추후 등기이전을 받기로 하고 도시계획상 도로에 편입되는 보상대금을 매수인이 수령하되 잔여평수에 대하여는 매도인은 매수인에게 등기이전하여 주기로 약정함”이라고 되어 있고,

(2) 쟁점토지가 89.8.21 구획정리 완료되어 환지정산금 5,464,000원은 등기부상 소유자인 청구외 OOO이 수령한 후 청구인의 예금계좌(OOO OO OO지소, 계좌번호 OOOOOOOOOOOOOOOO)에 90.2.9 무통장 입금시킨 사실이 있으며

(3) 청구인으로 부터 쟁점토지를 매수한 청구외 OOO이 국세심판소에 진술한 내용에 따르면, 매매대금을 청구인의 수임변호사 OOO법률사무소의 사무장 OOO의 예금계좌에(OO은행 OO지점, 계좌번호 OOOOOOOOOOOOO)에 입금하여 청구인이 위 매매대금 143,000,000원을 수령하면서 영수증 교부를 거부함에 따라 그 대금지급수단인 자기앞수표 전부를 사본하여 비치한 사실이 확인된다(국심 93전 215, 93.6.4). 위 사실관계를 볼 때, 청구인은 쟁점토지를 청구외 OOO으로 부터 13,000,000원에 취득하였으나 도시계획에 의한 환지 및 당사자 사이의 사정에 따라 소유권이전등기가 지연되던 중, 청구외 OOO이 청구인으로 부터 환지된 후의 쟁점토지를 143,000,000원에 매수하였으나 그 소유권이전등기는 청구인을 거치지 아니하고 청구외 OOO에게 직접경료된 사실을 알 수 있다. 청구인은 청구외 OOO과 합의해약하고 변상금으로 143,000,000원을 받은 것이라고 주장하나, 합의해약과 관련한 구체적 증빙 및 대금수수한 증빙도 제시하지 아니하는 것으로 볼 때, 청구주장은 신빙성이 없어 보인다. 이와같은 사실들을 종합하여 볼 때, 청구인은 쟁점토지를 청구외 OOO에게 미등기 전매한 것으로 보이며 처분청이 청구인의 쟁점토지의 양도를 미등기 양도로 보아 청구인에게 이건 양도소득세 등을 과세한 처분에는 잘못이 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건의 다툼은 청구인이 쟁점토지를 취득하여 미등기양도한 것으로 보아 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 제4조 제1항 제3호의 규정에 의하면 자산의 양도로 인하여 발생하는 소득은 양도소득으로 규정하고 있고, 같은조 제3항에서는 제1항 제3호에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도·교환 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다고 규정하고 있다. 그리고 소득세법 제70조 제3항 제4호의 규정에 의하면 미등기 양도자산에 대하여는 그 세율을 100분의 75로 규정하고 있으며, 같은조 제7항 및 같은법 시행령 제121조의 2의 규정에 의하면 미등기 양도자산이라 함은 소득세법 제23조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다고 규정하면서 다만, 법률의 규정 또는 법원의 결정 등에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산 등은 제외하는 것으로 규정하고 있다. 한편, 소득세법 제27조 및 같은법시행령 제53조의 규정에 의하면 자산의 양도차익을 결정함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 다음 각 호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다고 규정하면서 그 제1호에서는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로 하되 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로 부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부 등에 기재된 등기접수일로 한다고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저 청구인이 쟁점토지를 취득한 시기 등에 대하여 살펴본다. 청구인은 84.6.20 청구외 OOO으로 부터 쟁점토지를 13,000,000원에 취득하기로 계약한 사실과 그 취득에 따른 매매잔금을 84.7.23 청산한 사실을 인정하고 있으며, 이러한 사실은 청구인과 위 OOO 간에 88.1.27 공증한 사실약정서 등에 의하여도 확인되고 있는바, 위 사실약정서에 의하면 ① 청구인과 위 OOO간에 쟁점토지의 매매계약을 84.6.20 체결하고 ② 84.7.23 토지대금을 완불하였으며 ③ 그 소유권이전등기는 도시계획상 양자 합의에 의하여 추후에 이행하기로하고 ④ 쟁점토지중 도시계획상 도로에 편입되는 보상금은 매수인인 청구인이 수령하는 것으로 되어있다. 따라서 청구인이 쟁점토지를 취득한 시기는 앞의 관계법령에서 살펴본 바와 같이 그 매매잔금을 청산한 날인 84.7.23 임을 알 수 있다.

(2) 청구인이 쟁점토지를 취득한 후 그에 대한 소유권을 행사한 사실 등에 대하여 살펴본다.

① 쟁점토지에 대한 토지구획정리사업이 완료됨에 따라 발생한 환지정산금 5,464,000원을 당시 등기부상 소유자인 청구외 OOO이 수령하여 청구인의 예금계좌(OOO OO OO지소, 계좌번호: OOOOOOOOOOOOOOOO)에 90.2.9 무통장입금시킨 사실이 OOO OO OO지소의 공문 등에 의하여 확인되고 있는바, 청구인이 쟁점토지의 취득후에 실지소유자로서 환지정산금을 수령한 사실이 있으며, ② 청구인은 90.4.26 청구외 OOO을 상대로 쟁점토지의 소유권 이전등기절차 이행 청구소송을 제기한 사실이 있고, ③ 또한 청구인은 쟁점토지의 실지소유자는 청구인임에도 불구하고 청구외 OOO이 청구인 모르게 쟁점토지를 청구외 OOO에게 90.3.7 매매하는 계약을 체결하였음을 이유로 하여 청구외 OOO을 배임죄 등으로 OO지방검찰청에 고소한 사실 등이 있다. 따라서 청구인은 쟁점토지를 취득하여 실제 소유자로서의 모든 권리를 행사하였다고할 것이고 또한 쟁점토지의 등기부상 소유권이 90.6.7 청구외 OOO에게 이전되기까지 쟁점토지를 미등기 상태로 보유한 사실을 확인할 수 있다.

(3) 청구인은 쟁점토지를 취득한 후, 등기부상 명의자인 청구외 OOO 등의 사정 때문에 84.6.20 체결된 청구인과 위 OOO간의 쟁점토지에 대한 매매계약이 90.5.25 해약되었으므로 청구인은 쟁점토지를 양도한 사실이 없다고 주장하나,

① 청구외 OOO이 청구외 OOO을 수령자로 하여 90.5.12 OO지방법원에 해약관련 환불금 등을 공탁한 공탁서 등에 의하면 청구외 OOO은 그와 청구외 OOO간에 90.3.7 체결한 쟁점토지의 매매계약에 대하여 청구인이 이의 등을 제기하므로 90.5.12 청구외 OOO에게 위 매매계약의 해약을 통보하고 위 OOO으로 부터 수령한 계약금 및 중도금 등을 환불하기 위하여 그 계약금의 2배에 해당하는 30,000,000원 및 중도금 55,000,000원 합계 85,000,000원을 공탁한 사실이 확인되고 있으며, 93.12.28 충남지방경찰청 수사과에서 작성한 청구외 OOO에 대한 피의자 신문조서에 의하면 위 공탁금 85,000,000원을 청구외 OOO이 수령한 것으로 되어있다.

② 청구외 OOO에 대한 OO지방법원의 배임미수사건 판결문(94고단1009, 94.9.13)에 의하면 청구외 OOO이 청구인에게 쟁점토지를 매도하고 84.7.23 그 매매대금의 전액을 받은 후 다시 90.3.7 청구외 OOO에게 쟁점토지를 매도하고 계약금 및 중도금을 받았으나 그 소유권이전등기 이전에 청구인에게 발각되어 목적을 이루지 못하고 미수에 그친 것으로 판결하고 있다.

③ 쟁점토지의 등기부상 소유권이 90.6.7 청구외 OOO에게 이전된 사실과 관련하여 청구인이 직접 OOO에게 그 소유권을 이전한 것인지, 아니면 청구인이 그 사실상의 소유권을 등기부상 명의자인 OOO에게 이전한 후 청구외 OOO이 다시 청구외 OOO에게 그 소유권을 이전한 것인지의 여부는 청구인과 청구외 OOO의 주장이 일치하지 않는 등의 관계로 분명하지 않다.

④ 청구인은 위 OOO과 84.6.20 체결한 쟁점토지의 매매계약을 해약하는 조건으로 90.5.28에 143,000,000원을 수령한 것이며 이는 양도대금이 아니라고 주장하나, 청구인이 쟁점토지를 취득한후 약 6년이나 경과한 시점에서 해약한 것으로 주장하고 있고 그 해약조건으로 수령한 금액 (143,000,000원)이 쟁점토지에 대한 당초 매매대금(13,000,000원)의 10여배에 달하고 있으며 이 수령금액이 청구외 OOO과 청구외 OOO간에 90.3.7 체결된 쟁점토지의 매매계약서상 매매가액과 거의 동일한 점 등으로 볼때, 청구인이 수령한 위 금액은 쟁점토지의 양도에 따른 대가로 보아야 할 것이며, 청구인 주장의 “해약”은 단지 형식상의 명칭에 불과한 것으로 보인다.

(4) 이와같은 사실들을 종합하여 보면, 청구인은 쟁점토지를 84.7.23 사실상 취득하였고, 쟁점토지에 대한 소유권이전등기는 이행하지 아니하였으나 그 소유권을 행사하여 왔으며, 청구인이 쟁점토지에 대한 소유권을 그에 상당하는 “대가”를 받고 이전한 것이라고 할 것이다. 따라서 위의 사실에 대하여 처분청이 청구인에게 쟁점토지를 미등기 양도한 것으로 보아 이 건 양도소득세 및 동 방위세를 과세한 처분은 타당한 것으로 판단된다. 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.