부동산매매업으로 보아 소득금액을 추계조사 결정한 처분의 당부(기각)

[참조결정] 국심1992서4159

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 부동산 중개업을 영위하는 자로 ’88 ～ ’92년 기간중 답, 임야, 대지, 주택등 부동산(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 별지와 같이 취득하여 이를 모두 단기내에 양도하였다. 처분청은 쟁점부동산 거래에 대하여 청구인이 부동산 매매업(주택 신축판매업)을 영위한 것으로 보아 ’94.2.16 청구인에게 아래와 같이 부가가치세 및 종합소득세(소득금액은 추계조사 결정함)를 결정고지하였다. 귀속년도 부가가치세 ’89. 2기 ’90. 2기 5,832,960 6,722,710 계 12,555,670 (단위: 원) 귀속년도 종합소득세 방 위 세 계 ’88 ’89 ’90 ’92 3,371,790 41,780,790 2,401,050 8,255,030 340,790 8,366,900 485,180

• 3,712,580 50,147,690 2,886,230 8,255,030 계 55,808,660 9,192,870 65,001,530 (단위: 원) 청구인은 이에 불복하여 ’94. 2.26 심사청구를 거쳐 ’94.5.9 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 청구인은 쟁점부동산을 거래함에 있어 사업성이 있는 매매목적으로 취득·양도한 사실이 없으므로 처분청이 쟁점부동산 거래에 대하여 부동산매매업(주택신축 판매업)을 영위한 것으로 보아 과세함은 부당하며, 설사 부동산매매업을 영위한 것으로 본다 하더라도 종합소득세를 과세함에 있어 쟁점부동산의 실지 취득 및 양도가액을 기준으로 과세하여야 함에도 처분청이 소득금액을 추계조사 결정한 것은 잘못이라는 주장이다.
• 나. 국세청장 의견 청구인의 ’88～’92년 기간중 부동산 거래횟수가 13회에 이르고 있고 이를 단기 양도한 점등으로 볼 때 이는 부동산매매업(주택신축 판매업)을 영위한 것에 해당된다 할 것이며, 청구인은 이 건 소득금액을 실지조사 결정하여 달라는 주장이나 취득원가 등을 확인할 수 있는 증빙자료의 제시가 없으므로 소득금액을 추계조사 결정한 당초처분이 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건은 쟁점부동산 거래가 부동산매매업(주택신축판매업)에 해당되는지 여부(쟁점 ①)와 부동산매매업으로 볼 경우 소득금액을 추계조사결정한 처분의 당부(쟁점 ②)를 가리는 데 다툼이 있다.
• 나. 쟁점 ①에 대하여

(1) 관련법령 부가가치세법 제2조(납세의무자) 제1항에서 “영리목적의 유무에 불구하고 사업상 독립적으로 재화 또는 용역을 공급하는 자(사업자)는 이 법에 의하여 부가가치세를 납부할 의무가 있다”고 규정하고 있고, 동법시행령 제2조 제1항 제1호에서 건설업의 영위는 용역을 공급하는 사업에 해당하고 동조동항 제5호에서 부동산매매업은 재화를 공급하는 사업으로 본다고 규정하고 있으며, 동법시행규칙 제1조에서 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우 포함) 또한 그 중개를 사업목적으로 나타내어 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 보도록 규정하고 있는 바, 건물의 신축·양도행위가 사업을 영위한 것에 해당하는지 여부에 관한 판단은 그 신축 판매가 수익을 목적으로 하는 것인지, 그 규모와 횟수, 보유기간, 태양등에 비추어 어느 정도의 계속성, 반복성을 가지고 있다고 볼 것인지 등의 사정을 종합적으로 고려하여 사회통념에 비추어 결정하여야 할 것이다(동지: 국심92서4159, ’93.6.24등 다수).

(2) 부동산매매업 해당여부 청구인이 ’88 ～ ’92년 기간중 취득·양도한 부동산 거래내역을 보면 별지와 같이 동 기간중 답, 임야, 대지, 주택등 부동산을 13회 취득하여 이를 모두 단기간내에 양도한 것으로 되어 있고 동 부동산을 실수요 목적으로 취득하였다고 볼 만한 어떠한 사실도 발견되지 아니하는 바, 그렇다면 청구인의 쟁점부동산 거래는 판매, 수익을 목적으로 한 사업성이 인정되므로 이 건 부동산매매업에 해당되는 것으로 보아 부가가치세 및 종합소득세등을 과세한 당초처분은 잘못이 없다고 판단된다.

• 다. 쟁점 ②에 대하여

(1) 관련법령 소득세법 제94조(토지등 매매차익의 결정) 제1항에서 “부동산매매업자가 토지등 매매차익예정신고 또는 매매차익예정신고 자진납부를 하지 아니하였거나 그 신고한 매매차익이나 납부한 세액에 탈루 또는 오류가 있는 때에는 정부는 즉시 그 매매차익 또는 세액을 결정하거나 경정하고 대통령령이 정하는 바에 의하여 당해 부동산매매업자에게 통지하여야 한다”고 규정하고 있고, 동법시행령 제142조 제1항에서 “법 제94조의 규정에 의한 토지등 매매차익과 세액의 결정은 다음 각호에 의한다.

1. 부동산매매업자가 매매차익예정신고시 제출한 증빙서류 또는 비치·기장한 장부와 증빙서류에 의하여 제141조의 규정에 의한 토지등 매매차익을 계산할 수 있을 때에는 그에 의하여 조사 결정한다.

2. 제169조 제1항 각호에 해당하는 경우에는 토지등 매매차익은 제141조의 규정에 불구하고 매매가액에 소득표준율을 곱하여 계산한 금액으로 한다”고 규정하고 있다.

(2) 소득금액을 추계조사 결정한 처분의 당부 이 건에 대한 당초 조사관서인 대전지방국세청에서 조사 확인한 바에 의하면 청구인이 쟁점부동산 거래와 관련하여 취득 및 양도시의 거래증빙(매매계약서, 장부, 주택신축비 및 기타 제비용 관련증빙)이 전혀없어 거래상대방 등으로부터 확인한 실지양도가액에 소득표준율을 적용하여 이 건 소득금액을 산정하였음이 확인된다. 청구인은 소득금액을 실지거래가액에 의하여 산정하여야 함을 주장하면서 쟁점부동산중 일부(충청남도 논산군 두마면 OO리 O OOO 임야등)에 대하여 매매계약서등을 제시하고 있으나 동 매매계약서를 보면 부동산등기신청시 사용하는 검인계약서로서 동 계약서에 기재된 거래금액을 실지거래가액으로 인정하기는 어렵고 그 밖에 주택신축판매분(2건)에 대한 실제공사비 관련 증빙자료등의 제시가 없어 이러한 경우 소득세법시행령 제169조 제1항 제1호에서 규정한 “필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 때”에 해당되는 것으로 볼 수 있으므로 처분청이 소득금액을 추계조사 결정한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [별지] 쟁점부동산 취득 및 양도내역 (단위: 천원) 소 재 지 지목 지적(㎡) 취득일자 양 도 사 항 일 자 성명 금액 충남 논산군 연무읍 OO OOOOO 충남 논산군 연무읍 OO OOOO 충남 논산군 채운면 OO OOOOO 대전시 대덕구 진잠 OO OOOO 답 답 철도 용지 임야 1,207 763 993 9,917

87. 7.21

87. 7.21

88. 4.18

88. 7. 8

88. 3.21

88. 3.21

88. 8.18

88. 9.30 OOO OOO OOO OOO 1,495 16,500 13,500 88년계 31,495 대전시 서구 OO동 OOOOOO 대전시 서구 OO동 OOOOOO 충남 논산군 두마면 OO OOOO 충남 논산군 두마면 OO OOOO 충남 논산군 두마면 OO OOOOO 충남 논산군 두마면 OO OOOOO 대전시 서구 OO동 OOOOOO 대지 대지 임야 임야 임야 임야 대지 주택 198.4 101.45 2,102.4 227.8 882.6 330.6 176.10 145.219

88. 9.28

89. 7. 4

89. 9. 4

89. 9. 4

89. 9. 4

89. 9. 4 89.10.24

89. 3.16

89. 7.24

89. 9.21 89.10. 5 89.10.26 89.10.15 89.12. 5 OOO OOO OOO OOO OOO OOO OOO 30,000 공유물분할 63,600 10,000 33,300 10,000 80,000 89년계 226,900 대전시 서구 OO동 OOOOO 대지 주택 140 149.529 90.11.16 90.11.16 OOO 79,000 90년계 79,000 대전시 서구 OO동 OOO 대지 43.41

91. 5.27

92. 5.28 OOO 78,000 92년계 78,000 합 계 415,395