[참조결정] 국심1989서1078
[주 문] 서대전세무서장이 93.10.16 청구인에게 결정고지한 91년귀속 양도소득세 15,287,220원의 부가처분은 양도차익을 16,695,000 원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.
[이 유]
1. 원처분 개요 청구인은 충청북도 OO군 OO읍 OO리 OOOOOO 대지 83㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 89.3.17 취득하여 91.10.24 양도하였다. 처분청은 청구인이 쟁점토지를 양도하고 자산양도차익에 대한 예정신고 또는 과세표준에 대한 확정신고를 하지 않은데 대하여 양도차익을 기준시가에 의하여 계산하고, 93.10.16 청구인에게 91년귀속 양도소득세 15,287,220원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 93.11.1 이의신청 및 93.12.23 심사청구를 거쳐 94.4.4 심판청구를 하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
- 가. 청구주장 양도소득세를 결정할 때의 기준시가에 의한 양도차익은 실지로 양도한 가액을 넘을 수 없다는 것이 대법원의 일관된 견해이고 실질과세 원칙에도 부합되므로 이 건 쟁점토지의 양도차익을 실지거래가액은 16,695,000원을 한도로 하여 달라는 주장이다.
- 나. 국세청장 의견 청구인이 이 건 토지의 양도가액이 매도자와 매수자 쌍방간에 거래된 사실상의 대금이라고 하여 그 증빙으로 ‘검인계약서’, 매수자의 ‘거래확인서’등을 제시하고 있으나 이는 개인간에 작성된 사계약으로 이것이 이 건 토지의 실지거래가액을 입증하는 신빙성 있는 증빙으로 볼 수 없고, 동 계약서상에 명기된 대금이 곧 실거래금액이라고 단정지을 수는 없다. 또한 위 계약서상의 거래대금은 ㎡당 201,144원인데 반하여 공신력있는 기관에서 책정한 개별공시지가는 432,000원으로 46%에 불과하다. 따라서 이 건 토지에 대한 특수사정이 입증되고 있지 않는 이 건에서 청구인이 제시하는 매매계약서의 가액인 16,695,000원을 실지거래가액이라고 하는 청구주장은 신빙성 없는 것으로 보여지므로 처분청 처분은 정당하다는 의견이다.
3. 심리 및 판단
- 가. 쟁점 쟁점토지에 대하여 처분청이 기준시가에 의하여 결정한 자산양도차익이 실지 양도가액을 초과하는지 여부와, 기준시가에 의한 양도차익이 실지거래가액을 초과할 경우에 양도차익은 실지양도가액을 한도로 하여 결정할 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.
- 나. 관련법령 소득세법 제23조 제4항 제1호 및 제45조 제1항 제1호에 의하면, 토지 또는 건물의 취득 및 양도가액은 당해자산의 취득 및 양도당시의 기준시가에 의함을 원칙으로 하되 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 실지거래가액에 의할 수 있는 경우로서 같은 법 시행령 제170조 제4항 제2호에서 열거한 경우와 제3호의 “양도자가 법 제95조(자산양도차익의 예정신고) 또는 법 제100조(과세표준 확정신고)의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”로 규정하고 있다. 또한, 우리심판소 및 대법원의 많은 판결에서는 “양도소득세를 부과하기 위하여 취득가액 및 양도가액을 산출함에 있어서 그것들이 불분명하다하여 그 모두를 기준시가에 의하여 산출하는 경우에도 국세기본법 제14조 제2항이나 소득세법 제7조 제2항이 규정한 실질과세의 원칙상 그 기준시가에 의한 양도가액에서 취득가액을 공제한 금액 즉 양도차익이 실제로 양도한 가액을 넘을 수는 없다”(국심 89서1078, 89.9.12 및 대법원 92누8439, 92.9.14 외 다수)고 결정하고 있다.
- 다. 이 건 사실관계를 보면
(1) 처분청은 청구인이 쟁점토지를 양도하고 자산양도차익예정신고 또는 과세표준확정신고를 하지 아니하였기 때문에 양도차익을 기준시가에 의하여 계산하였음이 처분청의 양도소득세 결정결의서에 의하여 확인된다.
(2) 청구인은 이 건 청구시 실지매매계약서라고 하면서 양도가액이 16,695,000원으로 작성된 검인계약서를 제출하고 있고, 매수자가 동 거래금액을 인감증명서를 첨부하여 확인한 확인서를 제출하고 있으며, 쟁점토지는 매수인이 매입할 당시에는 맹지로서 출입할 수 있는 도로가 없었기 때문에 거래가액이 낮을 수밖에 없었다는 매수자의 확인서와 지적도를 첨부하고 있고, 바로 인접한 토지(같은 곳 OOOOO 및 같은 곳 OOOOOO을 말하고 이하 “인접토지”라 한다)와는 토지이용상황이 같고 토지대장의 등급이 같음에도 개별공시지가가 차이가 있는 것은 불합리하다고 한바 이에 대하여는 개별공시지가를 결정한 충청북도 OO군수에게 심리자료 조회한 결과 OO군수의 회신문(도시58323-302, 94.7.4)에 의하면, 당초 개별공시지가를 고시한 가액은 인접토지와 쟁점토지가 같은 ㎡당 432,000원 이었으나 91.5.10 지방토지평가위원회에서 인접토지는 토지용도를 주거용 나대지로 조사하고 공시가액을 ㎡당 250,000원으로 조정하였고 쟁점토지는 상업용으로 보아 당초고시한 가액으로 하였다고 답변하고 있다.
- 라. 위의 사실관계를 모아보면, 청구인은 과세표준확정신고기한까지 확정신고를 하지 않았기 때문에 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 것이 타당하다고 할 것이나, 청구인이 이의신청 및 심사청구와 이 건 청구시에 양도한 실지거래의 검인계약서를 제시하고 있는 바, 쟁점토지는 인접토지들의 사이에 있는 토지로 매수인이 쟁점토지를 취득하여 인접토지와 같은 용도로 사용하고 있음에도 개별공시지가의 산정시에 인접토지와 별도의 지역으로 보아 개별공시가액을 달리한 것은 개별공시지가의 산정이 불합리한 것으로 보이고, 또한, 처분청이 소유권이전등기시에 첨부한 검인계약서의 거래가액을 실지거래가액이 아니라고 부인하는 사유가 개별공시가액과 차이가 있다는 것만으로는 검인계약서의 거래가액을 부인하는 이유에 합당하지 못하다 할 것이다. 사실이 그러하다면 청구인이 양도시에 작성한 검인계약서의 거래가액 16,695,000원은 실지거래가액으로 인정되어야 하고, 쟁점토지의 양도차익은 동 실지거래가액을 한도로 결정되어야 한다. 따라서 청구인의 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.