실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정할 수 있는 경우에 해당되는지 여부(경정)

[주 문] 충주세무서장이 93.7.18 청구인에게 결정고지한 ’90년도분 양도소득세 33,806,670원 및 동방위세 6,761,330원은 양도차익을 95,000,000원을 하여 과세표준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 78.12.30 취득한 충청북도 충주시 OO동 산 OO O OO 임야 66,000㎡(이하“쟁점토지”라 한다)의 소유권을 청구외 OOO과 OOO에게 90.4.30 이전하고 양도소득세 신고를 아니 하였다. 처분청은 기준시가에 의하여 취득가액은 7,770,708원으로 양도가액은 112,693,680원으로 양도차익을 104,825,490원으로 결정하여 93.7.18 청구인에게 ’90년도분 양도소득세 33,806,670원 및 동방위세 6,761,330원을 과세하였다. 청구인은 이에 불복하여 93.9.13 심사청구를 거쳐 94.1.4 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 78.12.30 충청북도 충주시 OO동 산 임야 OO O OO 임야 264,488㎡와 같은동 OO O OO 전 647㎡ 합계 265,135㎡를 35,000,000원에 취득하여 90.2.19 OOO외 4인에게 200,000,000원에 양도하기로 계약하고 계약금 20,000,000원을 받았으나, 위 매수인들은 잔금지급약정일인 90.3.31에 75,000,000원만 지불하고 나머지는 90.5.25까지 지급하겠다고 약속하면서 우선 전체 토지의 약 1/4인 쟁점토지만 이전하여 줄 것을 요구하여 매매계약가격의 약 1/2을 받았기 때문에 매수인들의 요구에 응하였던 것인데 처분청은 양도소득세 신고를 아니하였다 하여 현실과 괴리된 기준시가에 의하여 취득 및 양도가액을 결정하였는바, 전체토지의 실지 취득가액인 35,000,000원과 실지양도약정액인 200,000,000원을 기준으로 쟁점토지의 실지 취득 및 양도가액을 환산하면 실지 취득가액이 8,668,691원이고 실지양도가액은 48,043,072원이므로 이를 실지거래가액으로 하여야 함에도 실지양도가액의 2배가 넘는 104,825,490원을 양도차익으로 하여 과세한 것은 실질과세원칙에 위배되는 부당한 처분이다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 양도소득세 무신고자이고 실지거래가액에 대한 금융자료등 신빙성 있는 자료를 제시하지 아니 하므로 청구주장 이유 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정할 수 있는 경우에 해당되는지 여부
• 나. 관련법령 소득세법 제23조 제4항 제1호 및 제45조 제1항 제1호 가목 및 같은법시행령 제170조 제4항의 규정을 종합하여 보면, 자산양도차익을 결정함에 있어서 취득 및 양도가액은 기준시가에 의함이 원칙이고, 양도자가 자산양도차익예정신고 또는 과세표준확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있다.
• 다. 청구인은 쟁점토지를 양도한 후 자산양도차익예정신고 또는 과세표준확정신고한 사실이 없어 위 법령에서 규정하고 있는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정할 수 있는 경우에 해당되지 아니하므로 처분청이 기준시가에 의하여 양도차익을 결정하여 과세한 것은 적법하다.
• 라. 그러나 기준시가에 의하여 양도차익을 결정하더라도 그 양도차익이 실지양도가액을 초과하는 경우에도 실질과세원칙상 실지양도가액을 한도로 하여 양도차익을 결정하여야 한다는 것이 대법원 및 당심판소의 확립된 견해이므로 청구주장 실지양도가액이 기준시가에 의한 양도차익을 초과하는지 여부에 대해 본다.

(1) 과세내용 청구인 소유 쟁점토지 소재지인 충주시 OO동 산 OOOOO 임야 264,488㎡ 및 같은동 OOOOO 전 647㎡ 합계 265,135㎡(약 80,000평) 중에서 공부상 90.4.30 청구외 OOO 및 OOO에게 각 지분이전된 쟁점토지 66,000㎡(약 20,000평)에 대해서 배율방법에 의한 ㎡당 기준시가 1,707원(등급가액 306원, 배율 5.58)에 의한 양도가액 112,693,680원에서, 취득가액은 7,770,708원, 필요경비 97,482원을 차감하여 양도차익을 104,825,490원으로 결정하였음이 이 건 양도소득세 결정결의서 등에 의해 알 수 있다.

(2) 청구주장 실지양도가액이 신빙성 있는지 여부 ㉮ 청구인은 쟁점토지의 지분을 양도한 것이 아니라 쟁점토지를 포함한 265,135㎡를 200,000,000원에 양도하기로 계약하고 대금 중 95,000,000원만 받은 상태에서 쟁점토지 지분상당을 소유권이전해 주었으나 나머지 대금은 이 건 실제매수자인 OOO이 부동산등기특별조치법 위반으로 수감중에 있어 받지 못한 상태에 있다고 주장하면서 매매계약서, 매수인의 각서 및 확인서, 청구인의 예금통장, 충주경찰서장 발행 수감증명서 등을 제시하고 있다. ㉯ 위 증빙에 의하면 공부상 매수인의 명의와 매매계약서상 매수인의 명의(OOO 외 4인)가 다르다 하더라도 청구주장 실지매입자인 OOO, OOO 중 OOO이 투기혐의로 구속된 사실에 미루어 볼 때 미등기전매한 것으로 추정이 되는 점, 청구주장 실지양도가액은 ㎡당 754원이어서 국세청 기준시가 ㎡당 1,707원, ’90년도 공시지가 ㎡당 1,500원 보다 저가이기는 하나 당심판소에서 현지조사확인한 바, 이 건 전체토지는 충주화장장을 중심으로 약 20,000평과 약 60,000평으로 구분되어 있고 이중 약 60,000평 소재 임야는 경사가 비교적 심한 편인 점, 이 건 임야의 ’90년도 공시지가 산정시 충주화장장의 유해시설을 감안하지 않았기 때문에 93.9.13 충주지방토지평가위원회의 심의를 거쳐 ㎡당 900원에서 600원으로 하향조정한 사실(충주시 도시58323-484, 94.5.16)을 종합해 보면 쟁점토지를 포함한 전체토지를 200,000,000원에 양도하였다는 청구주장은 일응 수긍이 된다. ㉰ 청구인이 매수인으로부터 매매대금으로 매매계약일인 90.2.19에 20,000,000원, 잔금지급약정일인 90.3.31에 75,000,000원을 받은 사실이 매매계약서 및 청구인의 예금통장에 의하여 확인된다. ㉱ 쟁점토지의 실지양도가액이 얼마인지 전체임야의 실지양도가액이 200,000,000원이므로 지분양도인 이 건의 경우는 지분율에 의하여 안분한 금액이 쟁점토지의 실지양도가액이라고 봄이 원칙이라 할 것이나 이 건의 경우는 청구인이 매수인으로부터 95,000,000원을 받고 전체토지 중 66,000㎡ (약 20,000평)의 임야만 지분등기하였을 뿐 나머지 대금 미지급을 이유로 나머지 토지에 대해서는 등기부상 소유권이전을 하지 아니하고 93.5.26 쟁점토지 소재지 임야 중 소유권을 이전하지 아니한 청구인 지분에 근저당권을 설정한 사실(채권최고금액 120,000,000원, 근저당권자 OOO), 쟁점토지 소재지 임야(충주시 OO동 산 OOOOO)가 94.5.7 공유물 분할되어 쟁점토지는 청구외 OOO 및 OOO 명의로, 나머지 임야 196,974㎡(약 60,000평)은 OO동 산 OOOOO으로 분할되어 청구인 명의로 계속 등재되어 있는 사실, 이 건 매매계약서상 매수인의 각서에 의하면 『90.5.25까지 잔금을 지불하지 않으면 계약을 파기하여도 이의를 제기하지 않는다』고 약정하였고 4여년이 경과한 현재에도 잔금을 지급한 사실도 없고 쟁점토지 이외에 추가적인 소유권이전청구도 없는 사실 등을 미루어 보면 쟁점토지를 95,000,000원에 양도한 것으로 종결되었고 쟁점토지 이외의 부분에 대한 계약은 파기된 것으로 보는 것이 보다 사실과 부합되고 통상의 거래관행과도 어긋나지 않는 것으로 판단된다.

(3) 그렇다면 쟁점토지의 실지양도가액은 95,000,000원이라고 인정되는 이 건의 경우는 기준시가에 의하여 결정된 양도차익 104,825,490원은 실지양도가액을 초과하는 경우에 해당되므로 실지양도가액 95,000,000원을 한도로 하여 양도차익을 결정함이 타당하다고 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.