여관건물을 신축하여 1개월만에 양도한 데 대하여 부동산매매업에 해당된다고 보아 과세한 처분의 당부(기각)

[참조결정] 국심1992서2440

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 서울특별시 강서구 OO동 OOOOOO 지상에 근린생활시설 및 여관건물 1,714.16㎡(지하1층, 지상7층, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축하여 90.1.31 보존등기한 후 90.2.15 양도하였다. 처분청은 청구인이 부동산매매업을 영위한 것으로 보고 공급대가 500,000,000원에 대하여 94.6.17자로 청구인에게 90년 제1기 부가가치세 59,090,900원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 94.8.16 심사청구를 거쳐 94.11.14 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장

① 쟁점부동산을 여관운영의 목적으로 신축하였으며, 부득이한 사유로 양도하였을 뿐 매매의 목적으로 신축하지 아니하였다. 청구인은 여관경영사업자로서 쟁점부동산 신축 이전에 경영한 여관이 공사부실로 고발조치를 당하고 그 위치상 영업이 부진하여 새로운 여관의 매입 또는 신축을 계획하던중 쟁점부동산 소재지의 주택으로 거주이전한 후 동 주택이 위법건물이므로 이를 멸실하고 쟁점부동산을 신축하였으나 건물신축중에 자금의 압박으로 채권자에게 이를 양도할 수 밖에 없어 청구인 명의로 보존등기한 후 양도한 것이다.

② 처분청은 청구인의 부동산 취득 및 양도의 거래회수를 잘못 계산하고 있다. 처분청은 청구인이 89년부터 91년까지 5회취득, 4회양도로 보았으나 이 건 양도시까지 청구인이 취득한 것은 청구인이 거주하고 있는 주택과 쟁점부동산의 신축일 뿐이고, 양도의 경우는 청구인이 4년간 임대업에 공하던 부동산 1건과 쟁점부동산의 양도이고 2건은 이 건 양도이후의 거래로서 이웃토지의 건축에 불가피하여 토지 0.9평과 토지 1평을 증여한 것으로 거래회수에 포함하여 계산할 수 없는 것임에도 잘못 계산하여 청구인이 계속성 있는 사업자인 것처럼 하였다.

③ 부동산매매로 인한 업태가 부가가치세법상 부동산매매업인가 양도소득세의 과세대상인가를 구별하는 기준은 부가가치세법시행규칙 제1조 제1항에서 규정하는 바와 같이 “...사업목적으로 나타내어 부동산을 판매”하여야 하는 바, 이것은 그 매매가 수익을 목적으로 하는지의 여부와 그 규모, 횟수에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성, 반복성을 가지고 있다고 사회통념상 인정될 수 있어야 함(국심 92서2440, 92.9.8)에도 청구인의 경우 쟁점부동산의 과세요건 성립일 현재로는 취득의 경우 거주하고 있는 주택과 쟁점부동산 뿐이고 양도는 쟁점부동산을 제외하고는 임대에 공하던 건물양도 1건 뿐이므로 이 건 쟁점부동산의 신축양도는 부동산 매매사업으로서의 계속성·반복성이 없다할 것이고, 당초에 소유의 목적으로 신축도중 자금의 압박으로 채권자에게 대물변제한 데 대하여 부동산매매업으로 과세한 처분은 관련법규를 오해한 위법한 처분으로 결정 취소되어야 한다.

• 나. 국세청장 의견 쟁점부동산은 7층 근린생활시설 및 여관으로 청구인이 90.1.11 신축취득(90.1.31 소유권보존등기)한 후 자가사업용으로 사용하지 아니하고 1개월만인 90.2.15에 단기양도한 사실이 감사원의 감사지적서 및 등기부등본에 의거 확인이 되고 있으며, 청구인은 쟁점부동산을 소유의 목적으로 취득하였다가 공사진척 등의 사유로 양도하였다고 하나 공사진척이 없었다는 사유만으로는 단기양도하게 된 불가피한 사정으로 인정할 수는 없다고 보여지고, 처분청이 제시한 전산자료에 나타난 청구인의 90년～91년중 부동산거래현황을 보면 토지, 건물 등을 5회에 걸쳐 5,101.59㎡를 취득하고 4회에 걸쳐 4,568.25㎡를 양도한 것으로 되어 있어 계속적으로 부동산매매행위가 있었음이 확인되는 바, 위 내용을 모두어 보면 청구인은 이 건 부동산을 취득하여 단기양도한 사실이 있고 청구인의 부동산거래행위가 빈번한 점 등으로 미루어 볼 때, 쟁점부동산의 양도행위는 판매, 수익을 목적으로 한 사업성이 있다고 보여지므로 부동산매매업으로 보아 과세한 당초 처분에는 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 청구인이 쟁점부동산인 여관건물을 신축하여 1개월 이내에 양도한 것이 부동산매매업에 해당하는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 부가가치세법 제2조 제1항에서 “영리목적의 유무에 불구하고 사업상 독립적으로 재화 또는 용역을 공급하는 자(사업자)는 부가가치세를 납부할 의무가 있다”고 규정하고 있고, 같은법시행규칙 제1조 제1항에서 “부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세 기간중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다”고 규정하고 있다.
• 다. 이 건 사실관계를 보면 청구인은 청구인의 처인 OOO가 취득한 토지의 지상에 근린생활시설 및 여관건물을 90.1.11 신축하여 90.1.31 보존등기한 후 90.2.15 양도한 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다. 청구인의 부동산취득 및 양도한 거래내용을 국세청의 전산자료에 의하여 보면,

① 서울특별시 서대문구 OO동 OOOOOO 대지 및 건물을 89.4.6 취득하고 91.1.21 건물을 재건축하여 현재 거주하고 있고,

② 서울특별시 강남구 OO동 OOOOO 대지 및 단독주택건물을 87.5.4 취득하여 90.1.21 여관건물을 신축하고 영업하다가 91.9.4 양도하였고,

③ 경기도 부천시 OO동 OOOOO 대지 및 건물을 90.4.24 취득하여 현재 주차장으로 영업중이고,

④ 서울특별시 중구 OO동 OOOOOO 대지 및 단독주택건물을 91.11.12 취득하여 93.8.10 근린생활시설 및 주택을 신축하고 현재 이를 임대중에 있다.

⑤ 쟁점부동산의 대지는 청구인의 처인 OOO가 88.9.30 취득하였고 청구인은 그 지상에 지하1층, 지상7층의 근린생활시설 및 여관건물을 신축하여 준공후 1개월 이내에 양도하였다.

• 라. 위의 사실관계에 의하여 청구인이 부동산을 취득하고 양도한 내용을 보면 청구인은 89년～91년까지 매년 대지 및 건물을 취득하여 건물을 신축하고 이를 임대 및 영업에 사용하다가 일부는 양도하였고, 쟁점부동산은 사업용건물로서 신축후 1개월 이내에 양도하였음을 알 수 있는 바, 청구인은 쟁점부동산을 자금의 압박에 의한 부득이한 사유로 양도하였다고 하나 이에 대한 구체적인 자료는 제시한 바 없고 쟁점부동산의 양도일 현재 소유하고 있는 부동산이 2건 이상이고 양도후 2개월내에 주차장용 대지 및 건물을 취득한 것을 보면 청구주장의 자금압박 사유는 객관성이 없는 반면 청구인이 사업용부동산을 신축하여 건물용도의 영업에 사용하지 않고 즉시 양도한 것은 수익을 목적으로 사업용 건물을 신축·판매한 것으로 부동산매매업에 해당된다고 판단된다. 따라서 처분청이 부동산매매업으로 보아 부가가치세를 과세한 이 건 처분은 정당하고 청구주장은 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.