부동산 계산시 임대계약 만료된 임대보증금을 반환하지 못하여 지불한연체이자 상당액은 고의 또는 중대한 과실의 손해배당금에 해당하지않음이 확인된 경우 당해 연도의 총수입금액에서 공제하여야 할 필요경비에 산입함이 타당함(경정)

[참조결정] 국심1994서3467

[주 문] 강남세무서장이 청구인에게 94.6.16 결정고지한 92년 귀속분 종합소득세 118,684,280원의 과세처분은 그 소득금액계산을 함에 있어서 청구인의 임대보증금 미 반환에 따른 92.1.1～92.12.31 기간중의 연체이자 상당액 297,351,089원을 필요경비에 산입하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 서울특별시 서초구 OO동 OOOOO 소재 건물 6,361㎡(지상 10층)을 임대사업장으로 하여 임대업을 영위하고 있는 자로서, 92년도 귀속분 종합소득세 과세표준확정신고시, 위 임대부동산중 지상 5개층 2,316.6㎡를 OOOO보험(주)에 83.5.20 부터 91.6.20(건물명도일)까지 임대하고, 임대보증금 1,801백만원중 일부만을 반환함으로써 미반환 임대보증금에 대하여 발생한 92.1.1～12.31 기간중의 연체이자 상당액 252,024,333원을 92년도 귀속 필요경비로 공제하였다. 처분청은 위 연체이자가 손해배상금적 성격을 갖고 있기 때문에 필요경비로 인정할 수 없다 하여 이를 총수입금액에서 공제하지 아니하고, 94.6.16 청구인에게 92년 귀속분 종합소득세 118,694,280원을 부과하였다. 청구인은 이에 불복하여 94.8.9 심사청구를 거쳐 94.10.26 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인은 임대보증금의 반환지연이 청구인의 자금능력부족 때문이므로 위 연체이자가 고의 또는 중대한 과실로 타인의 권리를 침해한 경우에 지급되는 손해배상금으로 볼 수 없고, OOOO보험(주)가 임차하고 있던 장소는 전체임대장소의 일부분에 해당될 뿐 아니라, OOOO보험(주)가 임차하고 있던 장소에 제3의 입주자가 계속 임차하고 있으므로, 위 연체이자는 총수입금액에 대응하는 비용에 해당된다 할 것이므로 필요경비로 공제하여야 한다는 주장이다.
• 나. 국세청장은 OOOO보험(주)와의 임대차계약은 91.7.4 해지됨으로써, 그 이후 이 건 임대차계약과 관련된 수입은 더이상 발생하지 아니하므로 청구인이 지급한 연체이자는 수익과 대응하여 발생한 것으로 인정할 수 없고, 이 건 연체이자는 OOOO보험(주)가 임대보증금을 반환받고자 청구인에게 내용증명 발송 등의 손해배상청구 절차를 밟기 시작하자 지급된 것이므로 지연손해금으로 보아야 하며, 또한 청구인의 경우 출자자산이 3,214백만원이나 계상되어 있으면서도 임대보증금을 반환하지 아니한 것은 고의 또는 중대한 과실로 타인의 권리를 침해함으로서 지급하는 손해배상금에 해당된다 할 것이므로 당초 처분은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 이 건 쟁점은 부동산소득계산시 임대계약 만료된 임대보증금을 반환하지 못하여 연체이자 상당액을 지불할 경우 그 연체이자 상당액을 필요경비로 공제할 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 소득세법 제31조 제1항 규정에 의하면 부동산소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해 년도의 총수입금액에 대응하는 비용의 합계액으로 한다고 규정하고 있고, 동 법 제48조 제14호에서는 업무에 관련하여 고의 또는 중대한 과실로 타인의 권리를 침해함으로써 지급되는 손해배상금은 필요경비에 산입하지 아니한다고 규정하고 있다.
• 다. 연체이자 상당액을 필요경비로 인정할 수 있는지 여부

(1) 우선 사실관계를 살펴보면, 청구인과 OOOO보험(주)와는 83.5월부터 임대차계약을 매년 갱신하여 왔는데 OOOO보험(주)가 영업소를 이전하게 되어 91.6.6자로 계약을 해지하고, 91.6.20자로 건물을 비웠음에도 청구인은 임대보증금 1,801백만원을 반환해주지 못하다가, 이에 대해 OOOO보험(주)가 임대차계약서 제6조인 “청구인이 OOOO보험(주)에게 보증금 반환을 지체할 때에는 청구인은 명도일로부터 반환일까지 금융기관 연체이율을 적용하여 배상하여야 한다”는 규정에 따라 임대보증금과 연체이자를 지급하라는 내용증명을 92.2.26 송달하자, 청구인은 92.8.17 보증금일부(2억5천만원)와 92.1.1～92.2.25까지의 연체이자 45,212,716원은 변제하였으나 92.2.26～92.12.31까지의 연체이자 상당분 206,811,617원은 지급하지 못한 상태에서, 연체이자지급분과 미지급분을 합산한 금액인 252,024,333원을 필요경비로 계산하여 92년 귀속 종합소득세를 신고하였음이 관련자료 등에서 확인되고 있으며, 또한, 이 건 OOOO보험(주)가 임차하고 있던 장소는 청구인의 10층 임대건물중 2층내지 4층과 7층으로서 전체임대부동산중 그 일부에 해당될 뿐 아니라, OOOO보험(주)가 임차하고 있던 장소도 91.6.20 명도이후 제3의 입주자가 계속 임차하고 있었음이 청구인의 부가가치세 과세자료 등에서 확인되고 있다.

(2) 총수입금액은 업종별, 사업장별 기준으로 판단하여야 하는 것이므로 임대수입금액의 경우, 이 건과 같이 임대인이 임대업을 일시에 폐업하지 아니하고 계속 영위하는 과정에서 일부 임차물건의 임대보증금을 임대계약해지일 이후에도 반환하지 못함으로서 임대차계약서상의 조건에 따라 지급하는 그 연체이자 상당액은 임대수입금액에 대응하는 것(같은 뜻: 국심 94서3467, 94.11.30)으로 보아야 할 것이며, 또한, 이 건 임대차계약서 제6조에 의하면 전시한 바와 같이 임대보증금은 임차물의 명도완료와 동시에 반환하여야 하며, 반환하지 못할 때에는 명도일로부터 반환일까지 금융기관 연체이율을 적용하여 배상하여야 한다고 규정하고 있는 바, 이는 임대계약을 해지하여 임차물을 명도할 때에 임대인이 자금이 없어 임대보증금의 반환이 지연될 수도 있음을 예견하여 사전에 임차인과 합의하여 그 연체이자를 약정한 것으로 보아야 할 것이므로, 따라서 임대인의 임대보증금 반환지연을 고의 또는 중대한 과실로 타인의 권리를 침해하였다고 볼 수도 없다 할 것이다. 그렇다면, 이 건 청구인이 임대보증금을 반환하지 못해 92.1.1～92.12.31 기간중에 필요경비로 계상한 252,024,333원(처분청의 필요경비 부인액)을 포함하여 당해 기간에 발생한 연체이자 상당액으로 인정되는 금액 297,351,089원(산출내역 별첨 참조)은 비록 일부금액을 필요경비로 계상하지 아니하였지만 이를 당해년도 총수입금액에서 공제하여야 할 필요경비에 산입함이 타당하다 할 것이다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 【 별첨 】 《연체이자 산출내역》 (단위: 원) 기 간 보증금 잔액 연체이자 산출내역

92. 1. 1～ 2.25

92. 2.26～ 8.16

92. 8.17～10.28 92.10.29～12.30 92.12.31 1,551,000,000 1,551,000,000 1,350,415,150 980,415,150 930,415,150 1,551,000,000 × 19.0% × 56/365 = 45,212,712 1,551,000,000 × 21.5% × 172/365 = 157,139,671 1,350,415,150 × 21.5% × 73/365 = 58,067,851 980,415,150 × 21.5% × 63/365 = 36,382,803 93,415,150 × 21.5% × 1/365 = 548,052 계 297,351,089