[참조결정] 국심1989서0195
[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 원처분개요 청구인은 경기도 성남시 분당구 OO동 OO OOOOOOO OOOO OOOO(대지 91.37㎥, 건물 173.965㎥, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 1992.10.14 주식회사 청구로부터 분양취득하여 1993.1.30 청구외 OOO에게 양도하고, 실지거래가액(양도가액: 248,000,000원, 필요경비: 201,948,190원 = 분양가액 133,679,000원 + 국민주택채권매각차손 50,000,000원 + 등록세·취득세등 18,269,190원)으로 양도차익을 계산하여 양도소득세 과세표준신고를 하였다. 처분청은 국민주택채권 매각차손 50,000,000원을 필요경비로 인정하지 아니하고 양도차익을 산정하여 1993년 귀속 양도소득세 30,000,000원을 결정하여 1994.5.16 청구인에게 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1994.7.13 심사청구를 거쳐 1994.10.14 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
- 가. 청구주장 쟁점아파트를 분양받기 위하여 매입한 제2종 국민주택채권 액면가액 58,300,000원(이하 “쟁점채권”이라 한다)을 쟁점아파트의 매수자인 청구외 OOO에게 8,300,000원에 매각하였음이 매매계약서에 의하여 확인되고 있으며, 위 OOO이 그의 인감증명을 첨부하여 이를 확인하고 있음에도 불구하고 처분청은 매매계약서상의 양도가액만 인정하고 아무런 이유도 없이 쟁점채권의 매각차손 50,000,000원을 필요경비로 인정하지 아니하고 양도소득금액을 계산하여 양도소득세를 부과한 것은 부당하다.
- 나. 국세청장 의견 쟁점아파트 매수자인 청구외 OOO이 쟁점아파트와 쟁점채권을 함께 양수하였다고 인정할만한 구체적인 증빙이 전혀 제시되지 아니하였으며, 쟁점아파트의 매매계약서상 단서조항에 주택채권 인수조건이 기재되었다는 사실만으로는 그 쟁점채권이 쟁점아파트와 함께 양도되었다는 객관적 증빙이 될 수 없으므로 쟁점채권 매각차손을 양도차익 계산시 필요경비로 인정하지 아니한 당초처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
- 가. 이 건의 쟁점은 쟁점아파트 분양시 취득한 국민주택채권의 매각차손을 쟁점아파트의 양도차익 계산시 필요경비로 인정할 것인지의 여부를 가리는데 있다 하겠다.
- 나. 관련법령 소득세법(1993.12.13 법률 제4661호로 개정되기 전의 것) 제45조[양도소득의 필요경비 계산] 제1항에서 “거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제한 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다.”라고 규정하고, 그 제1호 “취득가액”의 가목에 “제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.”라고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제94조[양도자산의 필요경비] 제1항에서 『법 제45조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.』라고 규정하고, 그 제1호에 “제86조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)”이라고 규정하고 있다.
- 다. 위 관련법령의 취지에 의하면, 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우에 양도가액에서 공제할 필요경비는 양도자산을 취득하는데 소요된 부대비용까지도 포함시켜야 할 것이므로 주택건설촉진법에 의하여 건설, 공급하는 아파트 분양에 당첨되기 위하여는 같은법 제16조의 규정에 의거 반드시 국민주택채권 입찰을 하여야 하고 그 입찰금액의 다과에 따라 당첨여부가 결정되므로 채권입찰제 분양아파트를 당첨받아 취득한 경우에는 그 채권의 매입은 당첨에 있어서 필수적인 것으로 보아야 할 것이므로 채권을 매입하여 이를 양도함으로써 발생한 매각차손은 분양대금과 함께 아파트를 취득하는데 소요된 대가로서 취득원가에 당연히 포함되어야 할 것(동지: 국심89서195, ’89.5.10, 국심94서252, ’94.3.31등)이나, 이 경우 채권의 양도가액도 아파트의 경우와 마찬가지로 양도인이 양도소득세 과세표준확정신고기한내에 소관 세무서장에게 제출한 증빙서류에 의하여 실지거래가액이 확인되는 경우에 해당되어야 함은 실지거래가액 적용요건을 규정한 당시의 소득세법시행령 제170조 제4항 제3호 및 같은법시행규칙 제82조의2 제4항의 규정에 의거하여 볼 때 당연하다 하겠다.
- 라. 이 건의 사실관계를 보면,
① 청구인이 제출한 아파트 매매계약서의 약정조건중 단서에 “주택채권 58,300,000원은 매수인이 인수한다(매수금액 8,300,000원)”으로 기재되어 있고 아파트 양수인이 인감증명을 첨부하여 국민주택 채권을 인수한 사실을 확인하고는 있으나, 동 채권을 청구인이 양수인에게 양도하였다는 증빙이 매매계약서와 양수인의 확인서이외에 달리 객관적인 증거자료에 의하여 입증되지 않고 있으므로 아파트 양도시 이를 함께 양도하였는지 및 아파트 매매대금에 채권매매대금도 포함된 것인지를 알 수 없으며,
② 매매계약서에 기재된 채권가액은 8,300,000원으로 되어 있으나, 매매계약서 작성일로 되어 있는 1993.1.20경의 채권시세는 21,000,000원 정도되는 것으로 확인되는 바, 청구인이 양도하였다는 채권가액은 시세에 비하여 볼 때 40%정도에 불과하고, 국민주택채권의 경우 증권회사에 가서 매각하면 시세에 해당되는 금액을 받을 수 있는데 많은 손해를 보아가면서 굳이 아파트 양수인에게 양도하였다는 것도 납득이 되지 않을 뿐만 아니라 그 금액을 채권의 실지거래가액이라고 인정하기도 어려운 것으로 보인다. 따라서 이 건 양도차익 계산시 국민주택채권매각차손 50,000,000원을 필요경비로 인정하지 아니한 당초처분이 타당한 것으로 판단된다.
- 마. 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.