투기거래가 아닌데도 단순히 국토이용관리법 위반사유로 실지거래가액으로과세한 처분은 부당함(취소)

[참조결정] 국심1991서0231

[주 문] 마포세무서장이 94.5.16 청구인에게 결정고지한 92년 귀속 양도소득세 100,460,870원은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 원처분개요 청구인은 86.12.3 안산시 OO동 OOOOOOOO의 대지 620.9㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 92.2.1 양도하고, 92.2.7 기준시가에 의해 양도차익을 계산하여 180,422,388원을 자진신고 하였다. 처분청은 청구인이 “쟁점토지”를 거래함에 있어 실지양도가액이 650,000,000원인 것을 검인계약서상 550,000,000원으로 허위계약서를 작성한 사실을 확인하고 소득세법 시행령 제170조 제4항 (마)목의 규정을 적용하여 양도차익을 실지거래가액으로 하여 94.5.16 청구인에게 92년 귀속 양도소득세 100,460,870원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 94.7.13 심사청구를 거쳐 94.10.18 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인주장 및 국세청장의견

• 가. 청구인주장 청구인은 “쟁점토지”를 취득하여 양도한 것이 아니라, 상가 및 주택을 신축하여 아래층은 유통업을, 윗층은 주거용으로 사용하려 하였으나 자금사정과 유통업 전망이 불투명하여 미루어 오던 중, 청구외 OOO외 3인으로 부터 인접토지와 공동으로 신축하자는 제의에 공동건축은 이해관계가 복잡하여 그들에게 양도하게 된 것이며, 1세대 1주택만 소유하고 이 건 토지외에 부동산을 거래한 사실이 없고, 또한 검인계약서의 매매가액은 관할구청에서 통제하는 일정 범위의 금액으로 한 것일 뿐 이므로 처분청의 과세처분은 부당하다는 것이다.
• 나. 국세청장의견 청구인이 “쟁점토지”를 양도함에 있어 실지 양도금액이 650,000,000원임에도 550,000,000원으로 하여 검인계약서를 허위 기재한 사실이 있는 바, 이 사실 자체가 국토이용관리법 등 관계법령을 위반한 행위로써 이는 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 (마)목의 규정에 해당하는 투지거래이며, 또한 “쟁점토지”를 일정기한내(3～5년) 건축할 것을 조건으로 OOOOO공사로부터 취득하였음에도 나대지 상태로 양도한 점을 보더라도 투기목적이 인정되므로 당초처분은 정당하다는 것이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 국토이용관리법의 규정에 의해 “쟁점토지”의 양도에 대하여 토지거래허가를 받음에 있어서 실제매매가액보다 낮게 하였다 하여 양도차익을 실지거래가액으로 결정한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 제23조 제4항 제1호 및 제45조 제1항 제1호에서 『양도가액 및 취득가액은 양도 및 취득당시의 기준시가에 의하고 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』라고 규정하고 있고, 같은법시행령 제170조 제4항 제2호에서 『법 제23조 제4항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각목의 1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우, 다만, 부동산의 취득·양도경위와 이용실태등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 제9항의 규정에 의한 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다. (다) 부동산을 취득한 후 1년 이내에 양도한 경우 (마) 국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산을 취득 또는 양도함에 있어서 다른 사람 명의의 사용, 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법에 의하거나 관계법령에 위반한 경우』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계

(1) “쟁점토지”의 실제양도가액은 650,000,000원 임에도 이를 550,000,000원으로 하여 토지거래허가를 받은 사실에는 청구인과 처분청 사이에 다툼이 없다.

(2) 처분청은 실제매매가액과 다르게 토지거래허가를 받아 검인계약서를 작성한 자체가 전시 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 (마)목의 규정에 정한 투기거래에 해당한다고 하였다.

(3) 그러나, 투기성여부를 가려 실지거래가액을 적용할 것인지 아니면 이를 제외하고 기준시가를 적용하여 과세할 것인지의 여부가 처분청의 재량에 속한다 할지라도 양도소득세 계산은 원칙적으로 기준시가로 하고 특별한 경우 실지거래가액으로 하고 있는 점, 실지거래가액으로 계산할 경우 기준시가로 계산할 경우보다 납세자에게 과중한 세금을 부과하게 되어 불이익하게 되는 점, 부동산의 취득·양도경위, 이용실태 등에 비추어 부득이한 경우까지 실지거래가액을 적용하고자 하는 취지의 규정은 아니라는 점 등으로 보아 투기성이 없는데도 단순히 국토이용관리법 위반사유로 무조건 실지거래가액으로 과세한 것은 여타 거래에 대하여 기준시가로 과세한 것과 비교하여 과세형평에 어긋나고 불이익한 처분이 되는 것이므로 이는 국토이용관리법 등의 위반사유에 해당될 경우에도 투기성이 없는 경우 기준시가로 과세하지 아니하고 실지거래가액으로 과세한 것은 재량권을 일탈한 부당한 과세처분이라 할 것인 바,(국심 91서231, 91.5.28 합동회의 등 다수 동지)

(4) 첫째, 청구인은 “쟁점토지”를 복합건물신축목적(주거 및 판매점)으로 취득하여 건축하고자 한 사실이 건축미관심의 설계도에 의해 확인되고 둘째, “쟁점토지”의 보유기간이 비교적 장기간인 5년2개월이며(86.12.3～92.2.1) 셋째, 매매가액을 사실대로 신고하더라도 기준시가에 의해 세금을 납부할 것이므로 구태여 허위로 신고할 이유가 없는 점, 넷째, 청구인의 81년 2월부터 현재까지의 부동산 거래상황이 “쟁점토지”의 양도와 81년 이전에 취득하여 88.12.10 양도한 서울특별시 영등포구 OO동 소재의 대지·건물 그리고 90.12.17 취득하여 현재 보유하고 있는 안산시 OO동 OOOOOO의 대지 등 불과 3건 밖에 없는 사실이 부동산거래상황 자료에 의해 확인되고 있는 점 등을 볼때 “쟁점토지”의 양도에 있어 단순히 국토이용관리법을 위반하였다는 이유로 투기거래로 본 것은 재량권을 일탈한 부당한 처분으로 인정된다.

(5) 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의해 주문과 같이 결정한다.