[요지] 주택건설업 법인의 주택신축목적 토지취득 후 도시계획입안 예정지로 지정되어 건축허가가 제한되었다면 법정유예기간과 그 제한기간을 더한 기간 동안은 비업무용 부동산에 해당 안됨.
[요지] 주택건설업 법인의 주택신축목적 토지취득 후 도시계획입안 예정지로 지정되어 건축허가가 제한되었다면 법정유예기간과 그 제한기간을 더한 기간 동안은 비업무용 부동산에 해당 안됨.
[주 문]
1. 마포세무서장이 94.6.16 청구법인에게 결정·고지한 91.1.1 ～12.31사업년도 법인세 660,875,150원 및 92.1.1～12.31 사업 년도 법인세 748,016,250원 합계 1,408,891,400원의 과세처분은 청구법인이 소유하고 있는 서울특별시 종로구 OO동 OOOOOOO의 대지 7,236㎡를 업무용부동산으로 보아 관련 차입금에 대한 지급이자 및 관련유지비를 손금산입하여 그 과세표준과 세액을 경정하고,
2. 나머지 청구는 이를 기각한다.
[이 유]
1. 사실 및 처분개요 청구법인은 주택신축판매업을 영위하는 영리내국법인으로 서울특별시 종로구 OO동 OOOOOOO의 대지 7,236㎡(이하 “OO동토지”라 한다)와 같은 곳 OO동 OOOO, OOO의 전 2,208㎡(이하 “OO동토지”라 한다)를 90.10.31 취득·보유하였다. 처분청은 청구법인의 91, 92사업년도 (각 연도의 1.1에 개시하여 12.31에 종료됨)의 소득에 대한 법인세 과세표준과 세액의 신고·납부에 대하여, 위 OO동 토지 및 OO동 토지가 법인세법 제18조의 3 제1항 제1호, 동법시행령 제43조의 2, 동법 시행규칙 제18조 제3항 제12호에 정하여진 비업무용부동산에 해당한다고 보고, 관련 차입금에 대한 지급이자 및 유지비 3,229,288,399원 (사업년도별 명세: 아래)을 위 각 사업연도의 소득금액계산상 손금불산입하여 법인세과세표준과 세액을 경정하고, 94.6.16 청구법인에게 아래와 같이 법인세 1,408,891,400원을 결정·고지하였다. 손금불산입한 차입금이자 및 유지비와 고지세액 명세 (단위: 원) 사업년도 손 금 불 산 입 고지세액 (법인세) 차입금이자 유 지 비 계 91.1.1～12.31 1,485,885,922 18,241,870 1,504,127,792 660,875,150 92.1.1～12.31 1,690,430,317 34,730,290 1,725,160,607 748,016,250 계 3,176,316,239 52,972,160 3,229,288,399 1,408,891,400 청구법인은 이에 불복하여 94.7.21 심사청구를 거쳐 94.10.1 심판청구를 하였다.
2. 청구법인 주장 및 국세청장 의견
(1) 처분청은 법인세법 시행규칙 제18조 제3항 제12호의 규정에 의거 청구법인이 OO동토지를 취득(90.10.31)한 후 2년이내에 공사에 착공하지 않았다 하여 비업무용부동산으로 판정하였으나, 동 시행규칙 제18조 제3항 제12호에서 규정하는 토지취득후 2년이라는 법정유예기간은 건축에 불가피하게 소요되는 준비기간을 허용하려는 취지에서 둔 것이어서 그 기간은 어떠한 건축제한도 없는 경우를 전제로 한다 할 것이므로 그 기간내에 건축제한기간이 있을 때에는 법정유예기간 2년에 건축제한기간을 합산한 기간내에 공사를 착공하였다면 비업무용 부동산에서 제외하여야 할 것이다. OO동토지의 경우 90.10.31 취득하였으나 91.5.23 도시계획입안예정지로 지정되어 92.9.9 도시계획이 확정되기까지 474일동안(91.5.23～92.9.9)의 건축허가 제한기간이 있었으므로, 법정유예기간이 끝나는 날은 92.10.31이 아니라 94.2.18이고, 공사착공일은 93.11.17이어서 법정유예기간 2년내에 취득목적대로 공사에 착공하였으므로 동 토지는 비업무용부동산에서 제외하여야 한다.
(2) OO동토지는 도시계획확인원상으로는 “일반주거지역”이나 공부상의 지목이 “전”이기 때문에 관계법령의 규정에 의거 용도변경 및 형질변경을 하여야 하는 바, 인근 OO여자대학교에서 토지개발로 인하여 학교주변경관을 해친다고 이의를 제기함으로서 건축법상 학교측의 동의서가 법적첨부서류가 아님에도 이를 이유로 형질변경신청을 반려하여 건축이 지연되어 오다가 94.9.22에야 형질변경허가를 득하여 건축허가신청 준비중에 있으므로 동 토지를 비업무용부동산으로 봄은 부당하다.
(1) OO동토지는 취득(90.10.31)후 법령의 규정에 의하여 사용이 금지 또는 제한된 부동산인 경우에 해당하지 아니하므로 비업무용부동산의 범위에서 제외되는 규정인 법인세법시행규칙 제18조 제4항 제1호의 규정은 적용될 수 없으며, 취득(90.10.31)후 2년 11월이 경과한 93.10.14에서야 사업계획승인을 신청하였으므로 법령에 의하여 당해사업과 관련된 인가·허가·면허 등을 받거나 이를 신청한 법인 또는 건축허가를 신청한 법인이 건축법의 규정에 의하여 건축허가가 제한됨에 따라 건축을 할 수 없게 된 토지에 대하여 적용하는 법인세법시행규칙 제18조 제4항 제17호의 규정도 적용할 여지가 없다 할 것이므로, 처분청이 동 시행규칙 제18조 제3항 제12호 단서규정에 의하여 취득 후 2년을 경과하여 공사를 착공하였다 하여 이를 비업무용부동산으로 본 처분은 정당하다.
(2) OO동토지는 청구법인이 취득(90.10.18)하기 이전부터 지목이 “전”이었으므로 그 용도 및 형질변경을 하지 아니하고는 주택신축판매사업용에 공할 수 없는 토지였고, 또한 당해토지가 주택신축이 가능한 대지라 하더라도 주택신축판매용 토지의 경우 취득후 2년이내에 착공하지 아니하면 비업무용부동산으로 보는 것인바, 청구법인은 OO동토지에 대하여 취득일(90.10.18)로부터 2년이 경과된 심사청구일(94.7.21)까지 건축허가조차 득하지 못하고 있고, 그 책임이 청구법인에게 있다고 보여지므로 OO동토지는 비업무용부동산에 해당된다.
3. 심리 및 판단
(1) 법인세법 제18조의 3(지급이자의 손금불산입) 제1항은 본문에서 『다음 각호의 1에 해당하는 자산을 취득하거나 보유하고 있는 내국법인에 대하여는 각 사업년도에 지급한 차입금의 이자 중 대통령령이 정하는 바에 의하여 계산한 금액(차입금중 당해 자산가액에 상당하는 금액의 이자를 한도로 한다)은 각 사업년도의 소득금액계산상 이를 손금에 산입하지 아니한다』라고 하면서, 제1호에서 『당해법인의 업무와 직접 관련이 없거나 부동산의 이용실태 등으로 보아 지가상승으로 인한 이익을 취득하기 위하여 보유하는 것이라고 인정되는 부동산으로서 대통령령이 정하는 것』이라고 규정하고 있고,
(2) 동법 시행령 제43조의 2 제1항 제1호는 법 제18조의 3 제1항 제1호의 “대통령령이 정하는 것”의 하나로 “부동산 취득 후 일정한 기간이 경과한 때까지 법인의 업무에 직접 사용하지 아니하는 부동산”을 들고 있으며, 제3항은 『제1항의 규정에 의한 비업무용 부동산의 판정기준에 관하여는 대통령령으로 정한다』라고 규정하고 있다.
(3) 한편, 법인세법 시행규칙 제18조 제3항은 본문에서 『령 제43조의 2 제1항 및 동조 제3항에서 “비업무용부동산”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 부동산을 말한다』고 하면서, 그 제12호에서 『매매용부동산. 다만, 부동산매매업을 주업으로 하거나 주택신축판매업을 하는 법인이 취득한 매매용부동산(주택신축판매업의 경우에는 주택신축용 토지에 한한다)으로서 취득후 2년이 경과되지 아니한 것(주택등 건물의 신축판매업용 부동산의 경우에는 토지를 취득한 후 2년이내에 착공한 것으로서 공사진행 중에 있는 것)을 제외한다』고 규정하고 있고, 제4항은 본문에서 『다음 각호의 1에 해당하는 부동산은 제3항의 규정에 불구하고 비업무용부동산으로 보지 아니한다』고 규정하면서, 그 제17호에서 “법령에 의하여 당해사업과 관련된 인가·허가·면허등을 받거나 이를 신청한 법인 또는 건축허가를 신청한 법인이 제3항 제1호에 규정된 기간이 경과되기 전에 건축법 제44조의 규정에 의하여 건축허가가 제한됨에 따라 건축을 할 수 없게 된 토지(건축이 제한된 기간에 한한다)와 건축허가를 받았으나 건축자재의 수급조절을 위한 행정지도에 의하여 착공이 제한된 토지(착공이 제한된 기간에 한한다)”를 들고 있으며, 제5항은 『법령에 의하여 당해사업과 관련된 인가·허가·면허 등을 받거나 이를 신청한 법인 또는 건축허가를 신청한 법인이 건축법 제44조의 규정에 의하여 건축허가가 제한됨에 따라 건축을 할 수 없게 된 경우에는 제3항 제1호의 규정에 의한 기간에 그 건축허가가 제한된 기간을 더하여 제3항 제1호의 규정을 적용한다』고 규정하고 있다.
(1) 법인세법상 비업무용부동산에 관한 위의 관련규정과 그 입법취지를 종합하여 살펴볼 때, 주택신축판매업을 영위하는 법인이 주택신축용 토지를 취득하여 법인세법시행규칙 제18조 제3항 제12호의 기한(토지취득일로부터 2년)내에 건축허가신청을 하였으나 건축법 제12조의 규정에 의하여 건축허가가 제한됨으로써 건축이 불가능하게 된 경우에는 동 규칙 제18조 제3항 제12호의 규정에 의한 기간에 건축허가가 제한된 기간을 더하여 동 규칙 제18조 제3항 제12호의 규정을 적용함이 타당하다 할 것이다. (국세청 법인 46012-2412, 93.8.14)
(2) 처분청의 과세기록 및 청구법인이 제출한 자료에 의하면, 청구법인은 주택신축목적으로 OO동토지를 취득키로 한 후, 토지를 취득하기 전인 90.9.4 당시 건설부에 건축이 가능한지 여부를 질의하여 90.9.11 건설부장관으로부터 “OO동토지에 건축허가 및 공사착공이 가능하다”는 내용의 회신(건축 01254-23786)과 90.10.12 주거래은행인 OO은행으로부터 업무용부동산(취득용도: 연립주택 신축부지)으로 취득승인을 받고 90.10.31 이 건 OO동토지를 주택신축용 토지로 취득한 후, 90.11.5 철책가설과 울타리를 설치하고 사업계획서 작성 및 설계준비를 하던 중 토지취득후 불과 7개월만인 91.5.23 동 토지일대가 서울특별시 행정지침인 『북한산국립공원 자연경관보전대책』 (서울특별시 도시 30310-100, 91.5.23 시행)에 의거 도시계획입안예정지로 지정됨으로써 92.9.9 도시계획의 확정으로 건축제한이 해제될 때까지 474일동안 실질적으로 건축허가가 제한된 사실을 알 수 있다. 한편, 청구법인은 OO동토지 일대가 도시계획입안예정지로 지정(91.5.23)되어 사실상 건축허가가 제한된 후에도 92.1.30 종로구청에 20세대이상 공동주택 사업승인 가능여부를 질의하여 종로구청장으로부터 서울특별시의 북한산경관 보전대책(91.5.23)과 관련 도시계획변경결정계획서를 수립중이어서 동 계획이 확정될 때까지 건축행위가 제한된다는 내용의 회신을 받았고(92.2.18), 다시 취득일로부터 2년이내인 92.8.13 종로구청에 OO동토지에 대한 『건축허가여부 확인신청서』를 제출하여 종로구청장으로부터 도시계획변경작업중이어서 91.5.23부터 미정일까지 건축이 불가하다는 내용을 확인받은 사실이 있음을 알 수 있다. 그 후 92.9.9 서울특별시의 도시계획확정으로 위 OO동 토지일대가 북한산 경관대책지역내의 토지에서 제외됨으로써 건축제한이 해제되자마자, 청구법인은 92.12.3 사업입지심의신청, 93.8.12 건축계획심의신청 및 93.10.13 사업계획승인 신청을 거쳐 토지취득일로부터 법정유예기간 2년에 건축제한기간(474일)을 더한 기간내인 93.11.12 건축허가를 신청하여 허가를 받아 93.11.17 공사를 착공한 사실이 확인되고 있다. 위 사실을 모아보면 청구법인은 주택신축목적으로 OO동 토지를 취득한 후 당시 여건하에서 청구법인에게 더 이상의 노력을 기대할 수 없을 정도로 그 지상에 연립주택을 신축하기 위한 적극적인 행위를 다하였음에도 불구하고 OO동 토지일대가 도시계획입안예정지로 지정됨으로써 그로부터 474일동안 건축허가가 제한되었고 이에 따라 불가피하게 공사착공이 다소 지연되었으나, 건축제한이 해제되자 곧바로 연립주택 신축을 위한 일련의 절차를 성실하게 추진하여 토지취득일로부터 법정유예기간 2년(건축허가제한기간 제외)내에 건축허가를 받아 공사를 착공하였음을 알 수 있다.
(3) 따라서 위 관계법령의 규정·취지 및 사실관계를 종합하여 볼 때, OO동토지는 청구법인의 업무에 직접 사용하지 아니하는 비업무용부동산에 해당되지 않는다 할 것이어서 이 건 과세처분중 OO동토지가 청구법인의 비업무용부동산에 해당함을 전제로 하여 이루어진 부분은 부당하다고 판단된다.