거래확인 및 인근부동산에서 거래당시 거래가액을 확인하여 실지거래가액으로 분양권의 양도가액을 결정하여 과세한 처분의 당부(경정)

[주 문] 마포세무서장이 1994.4.16 청구인에게 고지한 1998년도 귀속분 양도소득세 8,702,750원 및 동 방위세 1,790,100원의 과세처분은 실지거래가액을 재조사하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 서울특별시 노원구 OO동 OOOOO OOOO OOOOO(31평형, 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 1987.10.19 쟁점주택의 시공회사인 주식회사 OO건설과 36,016,000원에 분양받기로 계약을 체결한후 1988.2.15 쟁점주택을 분양받을 권리(이하 “이 건 분양권”이라 한다)를 500,000원에 양도하였다 하여 같은날에 자산양도차익예정신고를 한후 양도소득세 225,000원을 납부하였다. 처분청에서는 이 건 분양권을 청구인으로부터 취득한 청구외 OOO이 구두진술한 금액인 15,000,000원을 이 건 분양권의 실지 양도가액으로 보아 기납부한 세액을 제외한 1988년도 귀속분 양도소득세 8,702,750원 및 동 방위세 1,790,100원을 1994.4.16 청구인에게 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 1994.6.3 심사청구를 거쳐 1994.9.27 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 청구인은 쟁점주택을 분양받았으나 자금이 없어 부득이 잔금등을 지불하지 않은 상태에서 500,000원에 이 건 분양권을 양도한후 그에 따른 양도소득세를 자진신고납부하였는 바, 6년이 지난 지금에 와서 부동산중개업자들의 확인만 믿고 청구인에게 세금을 부과한 것은 부당하니 이 건 양도소득세 결정처분은 취소하여야 한다는 주장이다.
• 나. 국세청장 의견 국세청장은 청구인이 이 건 분양권을 1988.2.15 500,000원에 양도하였다고 주장하나 처분청에서 거래상대방인 청구외 OOO의 거래확인 및 인근부동산에서 거래당시 거래가액을 확인하여 실지거래가액을 15,000,000원으로 보아 과세한 처분청의 당초처분은 타당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단 본건 심판청구는 이 건 분양권의 실지양도가액이 얼마인지의 여부에 다툼이 있다. 먼저 관계법령을 보면 이 건 분양권 양도당시 시행된 소득세법(법률 제3930호, 1987.5.30) 제23조 제4항에서 『양도가액은 그 당시의 기준시가에 의한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다.』라고 규정하고, 같은법 시행령 제170조 제4항에서는 『법 제23조 제4항 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 생략

2. 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래 기타 부동산 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우

3. 생략』이라고 규정하고 있다. 또한 국세청 훈령 제980호(1987.1.26 개정된 것)인 “재산제세조사 사무처리규정” 제72조 제3항에서는 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도한 경우를 소득세법 제170조 제4항 제2호에서 규정하고 있는 “국세청장이 지정하는 거래” 유형의 하나로 규정하고 있다. 다음 사실관계를 보면 처분청에서는 이 건 분양권 양도후 약 7개월 후인 1988.9.14 조사담당공무원(여의도세무서 소속7급 OOO 외 1인)이 작성한 조사복명서를 근거로 분양권양도금액을 15,000,000원으로 보아 과세하였음을 이 건 과세기록을 통하여 알 수 있는 바, 조사복명서에는 “양수인 OOO은 OO동 OO OOOO OOOOOO를 판매하고 OO동 OO아파트(쟁점주택) 구입시 계약금 7,203,000원 불입상태에서 프레미엄 15,000,000원 더주고 22,203,000원에 구입하였다고 말은 하였으나 확인서에 날인은 거부함”이라고 기재되어 있으며, 조사자 의견란에는 “상기부동산 거래시인 1988.2.15일경의 부동산 시가는 OO동 OO아파트가 프레미엄 15,000,000원～18,000,000원이라고 함(OO부동산), 또한 양수인과 양도인간에는 양수인 친우와 양도인이 근무하는 회사에 같이 근무하여 확인서에 날인하기에 곤란하나 진술내용은 사실과 같으므로 프레미엄 15,000,000원에 결정코자함”이라고 기재되어 있다. 살피건대, 쟁점주택의 거래상대방인 청구외 OOO이 조사담당공무원에게 이 건 분양권을 15,000,000원에 취득하였다고 구두로 진술하였음이 사실이라 하더라도 확인하였다는 사실이 객관적으로 확인되지도 아니한 상대방의 구두진술가액을 실제 양도가액으로 결정할 수는 없다고 판단되며, 한편 이 건 분양권을 500,000원에 양도하였다고 하는 청구주장 또한 부동산 경기의 상승시기에 중형규모인 쟁점주택을 주택관련 저축을 불입하여 분양받아 1987.10.19 계약금 7,203,000원을 지불하고 약 4개월후인 1989.2.15 이를 양도하면서 기불입한 계약금에 대한 금리수준에 불과한 프레미엄만 받고 이 건 양도할 수밖에 없었던 납득할만한 사유가 설명되지 않을 뿐만 아니라 청구주장 양도가액을 인정할만한 금융자료등 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있으므로 청구주장도 인정할 수 없다 하겠다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.