토지의 양도가액은 실지거래가액으로 하고 취득가액은 기준시가로 하여양도소득세를 과세할 수 있는지와 토지에 대하여 기준시가에 의한 양도차익이 실지거래양도가액을 초과하지 않아야 됨(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인과 청구외 OOO, OOO, OOO, OOO등 5인은 86.3.7 경상북도 구미시 OO동 OOOOO 소재 대지 255㎡ (이하 “쟁점토지”라 한다)를 상속받아 93.12.29 양도하고, 청구인은 94.1.31 쟁점토지의 양도가액은 청구주장의 실지거래 가액으로, 취득가액은 기준시가로 하여 청구인 소유지분 6.07㎡에 대하여 자산양도차익 예정신고를 하였다. 처분청은 쟁점토지 중 청구인 소유지분 6.07㎡의 양도가액과 취득가액을 기준시가에 의하여 양도차익을 결정하고 94.6.17 청구인에게 93년 귀속분 양도소득세 1,615,250원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 94.6.27 심사청구를 거쳐 94.9.7 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장

(1) 소득세법 제170조 제4항 제2호에서 1년내 단기양도, 관계법령위반의 경우, 투기목적으로 양도하는 경우 등에는 양도가액과 취득가액 중 어느 한 가액을 확인할 수 없는 경우에는 실지거래가액이 확인되는 양도가액 또는 취득가액에 기준시가를 적용하여 환산한 가액을 취득가액 또는 양도가액으로 하여 양도소득세를 과세할 수 있도록 하고 있으면서도 쟁점토지와 같이 투기목적이 없는 경우에는 양도가액과 취득가액 중 어느 한 가액이 확인되지 않는다고 하여 모두 기준시가에 의해 양도소득세를 과세하는 것은 공평과세는 물론 법리에도 어긋나며,

(2) 쟁점토지의 실지거래 양도가액은 123,000,000원이고 기준시가에 의한 양도차익은 152,442,150원으로 양도차익이 실지거래 양도가액을 초과하므로 양도차익을 123,000,000원으로 하여야 된다는 주장이다.

• 나. 국세청장 의견 쟁점토지의 실지거래 취득가액을 알 수 없으므로 소득세법시행령 제170조 제1항의 규정에 의하여 쟁점토지의 양도가액과 취득가액을 기준시가에 의하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점

(1) 쟁점토지의 양도가액은 실지거래가액으로 하고 취득가액은 기준시가로 하여 양도소득세를 과세할 수 있는지 여부와

(2) 쟁점토지에 대하여 기준시가에 의한 양도차익이 실지거래양도가액을 초과하는지 여부를 가리는데 있다.

• 나. 쟁점(1)에 대하여 관련법령 및 사실관계를 본다. 소득세법 제23조 제4항 제1호 및 제45조 제1항 제1호 가목에서 토지의 경우 양도가액은 양도당시의 기준시가, 취득가액은 취득당시의 기준시가에 의하되 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 하고 93.12.31 개정전 같은법시행령 제170조 제4항 제3호에서 “양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”에는 양도가액과 취득가액을 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있다. 그리고 93.12.31 개정전 소득세법 시행령 제170조 제1항에서 “법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다. 다만, 제115조 제1항 제3호에 규정된 자산을 양도한 경우 또는 제4항 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 다음 각 호의 방법에 의하여 계산한 가액에 의하여 결정하여야 한다”고 규정하고 있다. 청구인은 쟁점토지의 양도가액은 실지거래가액에 의하고 취득가액은 기준시가에 의하여 양도차익을 결정하여야 된다고 주장하고 있으나, 청구인이 쟁점토지 중 청구인의 지분양도에 대한 자산양도차익 예정신고시 쟁점토지의 취득가액을 기준시가로 하여 신고하였을 뿐만 아니라 동 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 쟁점토지의 실지거래취득가액을 확인할 수 없다는 데에는 다툼이 없다. 그러므로 이건의 경우는 위의 관련법령에 의하여 쟁점토지의 양도가액과 취득가액을 기준시가에 의하여 양도차익을 결정하여야 하는 것이고, 청구인의 주장과 같이 쟁점토지의 양도가액은 실지거래가액으로 하고 취득가액을 기준시가로 하여 양도차익을 결정할 수는 없다고 할 것이다. 따라서 처분청이 쟁점토지 중 청구인의 지분 6.07㎡의 양도가액과 취득가액을 기준시가에 의하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다고 판단된다.
• 다. 쟁점(2)에 대하여 본다. 청구인은 쟁점토지의 양도가액과 취득가액을 기준시가로 한 양도차익이 실지거래 양도가액 123,000,000원을 초과하므로 양도차익을 123,000,000원으로 하여야 된다고 주장하면서 쟁점토지의 실지거래 양도가액의 입증자료로 부동산매매계약서와 부동산 거래사실 확인서를 제시하고 있는바 그 내용을 보면,

① 쟁점토지의 『부동산매매계약서』는 93.12.1 작성된 것으로서 매매대금은 123,000,000원이고, 매도인은 청구외 OOO외4명, 매수인은 청구외 OOO로 되어 있으나

② 쟁점토지의 매수자인 청구외 OOO가 실지거래가액을 확인한 것이라는 『부동산거래사실확인서』에는 매매가액이 기재되어 있지 않고

③ 쟁점토지의 실지거래 양도가액을 입증할 수 있는 매매대금영수증 및 금융자료등 객관적인 증빙서류를 제시하지 못하고 있는바 쟁점토지를 123,000,000원에 양도하였다는 청구인의 주장을 사실로 받아들이기는 어렵다고 하겠다. 양도차익의 결정에 있어 실지거래 양도가액이 확인되고 기준시가에 의한 양도차익이 그 양도가액을 초과하는 경우에는 실지거래 양도가액을 양도차익으로 하는 것이나 이 건의 경우와 같이 실지거래 양도가액이 객관적으로 확인되지 않는 경우에는 양도가액과 취득가액을 기준시가에 의하여 양도차익을 결정하여야 할 것으로 판단된다.

• 라. 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.