1세대 1주택 비과세 요건을 확인할 수 있는 증빙을 제시하지 아니하면양도소득세가 부과되며, 비정상적인 실지거래가액에 의한 양도차익의계산은 인정할 수 없음(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 서울특별시 도봉구 O동 OOOOOO 소재 대지 172㎡, 건물 97.52㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 88.11.14 청구외 OOO으로부터 취득하여 93.6.24 청구외 OOO 및 OOO에게 양도한 사실이 있다. 처분청은 청구인이 쟁점주택을 양도한 후 자산양도차익 예정신고 또는 과세표준확정신고를 이행한 바 없음을 확인하고 쟁점주택의 취득 및 양도가액을 기준시가로 계산하여 94.2.16 청구인에게 93년 귀속 양도소득세 26,703,650원을 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 94.4.16 심사청구를 거쳐 94.8.2 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 청구인은 쟁점주택을 88.5.10 매매대금 50,000,000원에 계약하고 당일 계약금 5,000,000원, 88.5.25 중도금 15,000,000원, 88.6.20 잔금 30,000,000원(잔금 중 OO은행 대출금 500만원, 지하층 전세금 500만원, 1층 전세금 1,500만원)을 지급하고 취득하였으나 등기이전서류를 법무사 사무소에서 분실하여 등기이전을 지연하다가 88.11.23 등기이전을 경료한 것이고, 양도시 매매계약서 및 대금영수증, 세입자 사실확인서 및 전세계약서 등에 의하여 93.6.24 양도한 사실이 확인되고 있어 쟁점주택은 청구인이 5년 이상 보유한 후 양도한 것이므로 1세대 1주택의 비과세 요건을 충족하였으므로 이 건 양도소득세의 부과 처분은 취소하여야 하고, 예비적 청구로서 청구인은 50,000,000원에 취득한 쟁점주택을 93.6.24 청구외 OOO에게 87,000,000원에 양도하였으므로 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 결정하여야 한다고 주장한다.
• 나. 국세청장 의견 요지 청구인은 쟁점주택의 취득시 잔금청산일이 88.6.20이라고 주장하면서 매수인 및 세입자의 확인서를 제시하고 있으나 양도인인 청구외 OOO은 인감증명서상 쟁점주택에 88.8.27 전입한 것으로 되어 있고, 세입자인 청구외 OOO의 전입일은 90.7.1로 되어 있어 전세계약서 작성일이 88.6.20이고 매매계약서 작성일이 88.5.10로 되어 있는 날자와 일치하지 아니하며, 매수인 및 세입자의 확인서는 사실과 다르게 작성될 수도 있는 사인간의 문서로 그 신빙성이 없는 것으로 보여지고, 청구인은 쟁점주택의 실지거래가액으로 양도가액 87,000,000원, 취득가액 50,000,000원으로 기재된 매매계약서를 제시하면서 쟁점주택의 양도시 기준시가는 153,554,720원임에도 청구인은 87,000,000원을 주장하나, 이는 기준시가의 56.6%로서 일반적으로 납득할 수 없는 가액이며 청구인이 제시한 매매계약서는 단지 소유권이전등기의 절차상 검인을 받기 위하여 사실과 다르게 작성된 것으로 보여지므로 신빙성이 없다고 한다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건은 첫째, 쟁점주택의 취득시 잔금청산일(88.6.20)이 확인되는지 여부와 둘째, 쟁점주택의 취득 및 양도가액계산시 실지거래가액을 적용할 수 있는지 여부를 가리는 데 그 쟁점이 있다.
• 나. 쟁점주택의 잔금청산일(88.6.20)이 확인되는지 여부

(1) 소득세법 제5조 제6호 자목에는 대통령령이 정한 1세대 1주택과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 소득세를 부과하지 아니하도록 규정하고 있고, 같은법 시행령 제15조 제1항 및 같은항 제2호, 제3호에는 법 제5조 제6호 자목에서 “1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년이상 거주하는 것으로 한다. 다만, 당해 주택의 보유기간이 5년 이상으로서 거주자가 재무부령이 정하는 바에 의하여 1세대 1주택임을 입증하는 경우 및 재무부령이 정하는 부득이한 사유가 있는 경우로 규정하고 있다.

(2) 청구인은 쟁점주택의 매매계약서, 세입자 사실확인서 및 전세계약서 등을 제시하면서 쟁점주택의 취득시 잔금청산일이 88.6.20 이고 쟁점주택은 청구인이 5년 이상 보유한 후 양도한 것이며 1세대 1주택의 비과세요건을 충족하였으므로 이 건 양도소득세의 부과 처분은 취소하여야한다고 주장하는 바 이를 살펴보면, 첫째, 쟁점주택의 등기부등본 및 청구인의 주민등록등본에 의하면 청구인은 쟁점주택을 88.11.14 청구외 OOO으로부터 취득한 후 93.6.24 청구외 OOO 및 청구외 OOO(공유자)에게 양도하기까지 쟁점주택에 거주하지 아니한 사실이 확인되고 있으며, 둘째, 청구인이 이 건 심판청구시 제시한 취득시 매매계약서에 의하여 잔금청산일이 확인되는지 여부를 살펴보면, 매매계약서에는 매매대금 50,000,000원, 계약금 88.5.10 자 5,000,000원, 중도금 88.5.25 자 15,000,000원, 잔금 30,000,000원으로 되어 있는 바, 계약서 사본만 제시하고 원본은 제시하지 아니하고 자금이 수수된 내용을 확인할 수 있는 증빙을 제시하지 아니하여 쟁점주택의 잔금청산일이 88.6.20 인지의 여부가 확인되지 아니한다.

• 다. 쟁점주택의 취득 및 양도가액계산시 실지거래가액을 적용할 수 있는지 여부

(1) 소득세법 제23조 제4항 제1호 및 같은법 제45조 제1항 제1호 가목에 의하면 토지 또는 건물을 취득 및 양도하는 경우에는 양도가액 및 취득가액을 당해 자산의 양도 및 취득 당시의 기준시가에 의한 금액으로 하되 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하여 하도록 규정하고 있으며 같은법 시행령 제170조 제4항 및 그 제3호에 의하면 소득세법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목의 단서에서 “대통령령으로 정하는 경우”라 함은 양도자가 법 제95조 또는 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우라고 규정하고 있고, 소득세법 시행령 제170조 제1항에 의하면 『법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다』라고 규정하고 있다.

(2) 청구인은 예비적 청구로서 쟁점주택의 취득 및 양도가액 계산시 실지거래가액으로 적용할 것을 주장하는 바 이를 살펴보면, 청구인은 쟁점주택의 취득 및 양도시 매매대금의 청산에 관련된 객관적인 금융자료등 증빙을 제시하고 있지 아니하고 있으며 쟁점주택의 양도가액이 매매계약서상 87,000,000원으로 되어 있으나 기준시가가 153,554,720원이어서 매매계약서상 양도가액이 기준시가의 56.6%에 불과한 바 실지거래가액과 기준시가가 심히 차이가 날만한 특별한 사유도 존재하지 아니한 이 건의 경우 양도가액이 사실에 부합하다고 인정하기 어렵다. 따라서 처분청이 쟁점주택의 양도로 인한 양도차익을 계산함에 있어서 양도한 날 및 취득가액은 기준시가에 의하여 결정한 것에 잘못이 없다고 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.