쟁점토지의 양도에 대하여 기준시가에 의해 과세한 처분의 당부(경정)

[주 문] 마포세무서장이 94.2.1O 청구인에게 고지한 93년도 귀속분 양 도소득세 9,045,4O0원의 처분은 서울특별시 마포구 OO동 OOOOOO 소재 대지 19.8㎡의 양도가액을 42,000,000원으로 하고 그 취득가액을 40,000,000원으로 하여 그 과세표준과 세 액을 경정한다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인이 88.O.11 서울특별시 마포구 OO동 OOOOOO 소재 대지 19.8㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구외 OOO으로부터 취득하여 93.8.1O 청구인의 동생인 청구외 OOO에게 양도하고 94.3.28쟁점토지에 대한 취득 및 양도당시의 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 청구인이 쟁점토지를 양도하고 그에 대한 자산양도차익 예정신고가 없음에 따라 94.2.1O 청구인에게 그 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하여 93년도 귀속분 양도소득세 9,045,4O0원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 94.4.13 심사청구를 거쳐 94.8.3 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 쟁점토지는 그 면적이 O평에 불과하여 그 이용가치가 없는 토지이며 서울특별시 마포구 OO동 OOOOO, OOOOO, OOOOO 소재 토지와 함께 88.11.11 신축된 청구외 OOO 등 3인 공동소유의 건물(이하 “관련건물”이라 한다)에 부속된 토지로서 사실상 제3자에게는 양도할 수 없는 토지인 관계로 관련건물의 공동소유자인 청구인의 부와 동생 2명중 청구인의 동생인 청구외 OOO에게 그 취득가액에 일정금액(2백만원)을 가산한 42,000,000원에 양도하게 된 것이며, 당초 쟁점토지와 연접한 서울특별시 마포구 OO동 OOOOO외 2필지의 토지(239.O㎡)로 건물을 신축하고자 88.4.25 건축허가를 받아 공사를 시작하였으나 쟁점토지의 소유자인 청구외 OOO의 반항에 봉착하여 공사를 중지하고 쟁점토지의 매입을 추진하였으나 위 OOO이 쟁점토지를 40,000,000원이 아니면 팔지 않겠다는 반항에 못이겨 부득이 그 당시 시세보다 높은 가격으로 매수한 후 쟁점토지외 3필지를 부속토지(258.8㎡)로 하여 88.O.15 증축신고서를 마포구청으로부터 교부받아 관련건물을 신축하였던 것이며, 청구외 OOO이 쟁점토지를 청구인에게 고가로 매도함에 있어서 쟁점토지의 사용승낙 후 그 매매잔금의 수수를 우려하여 청구외 OOO으로 하여금 매매잔금 20,000,000원의 지불을 보증하게 하였음이 그 매매계약서에 의하여 확인되며, 이러한 사실을 청구외 OOO이 인감증명 첨부하여 확인하고 있는 바, 청구인이 당초 관련건물의 신축목적으로 쟁점토지를 부득이 고가로 취득하였으나 청구인은 관련건물의 건축에 계속적으로 참여하지 아니한 관계로 관련건물이 완공된 후 그 공동소유자의 한사람인 청구인의 동생인 청구외 OOO에게 당시 공시지가 보다는 약 O백만원이 높으며, 그 취득가액 보다는 2백만원이 가산된 42,000,000원에 실지로 양도하였던 것이며, 청구인이 세법에 무지한 관계로 양도소득세 예정신고를 하지 아니하고 있던 중 처분청이 쟁점토지의 양도소득세를 기준시가에 의하여 과세함에 따라 그 양도소득세의 확정신고기한내인 94.3.28 쟁점토지에 대한 취득 및 양도당시의 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 신고하였으므로 사실상의 취득가액 및 양도가액에 의하여 쟁점토지의 양도소득세를 과세하여야 한다는 주장이다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점부동산을 40,000,000원에 취득하여 42,000,000원에 양도하였음에도 불구하고 확정신고기한 이전에 기준시가로 결정한 처분은 부당하므로 확인된 실지거래가액으로 양도소득세를 결정하여야 한다고 주장하고 있으나, 청구인은 쟁점부동산을 청구인의 동생인 청구외 OOO에게 양도한 것으로서 양도당시 실지거래가액이 믿기 어려울뿐 아니라 Om 도로변에 있는 토지로서 쟁점토지와 함께 관련건물이 정착되어 있는 마포구 OO동 OOOOO, O, O과 같이 감정한 가액을 일률적으로 보아 기타 연접토지와 똑같은 가액으로 인정하기 어렵고, 또한, 청구인이 쟁점부동산을 93.8.O 양도한 후 이에 대한 자산양도차익 예정신고는 하지 않았을 뿐 아니라, 이 건 심사청구시 청구인이 제시하고 있는 매매계약서는 사인간에 작성된 증빙으로서 이를 입증할 수 있는 금융자료의 제시 등 신빙성있는 자료의 제시도 없는 점으로 미루어 보아 처분청이 쟁점토지의 양도차익을 그 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 것은 정당하며, 이 건 과세가 비록 양도소득세 확정신고 이전이라고 하더라도 기준시가로 양도소득세 결정한 처분은 잘못이 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건의 다툼은 처분청이 쟁점토지에 대한 양도소득세를 그 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제23조 제4항 제1호 및 소득세법 제45조 제1항 제1호 가목의 규정과 같은법시행령 제1O0조 제4항의 규정에 의하면 토지의 양도가액 및 취득가액은 그 양도 및 취득당시의 기준시가에 의하되, 다만, 양도자가 소득세법 제95조 또는 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우 등에 대하여는 그 취득 및 양도당시의 실지거래가액에 의하는 것으로 규정하고 있다.
• 다. 사실관계

(1) 청구인이 쟁점토지를 88.O.11 청구외 OOO으로부터 취득하여 93.8.1O 청구인의 동생인 청구외 OOO에게 양도한 사실과 청구인이 쟁점토지에 대한 양도소득세를 취득 및 양도당시의 실지거래가액에 의하여 그 확정신고기한전인 94.3.28 신고한 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(2) 먼저 청구인이 쟁점토지를 취득한 가액 및 그 경위 등에 대하여 살펴본다. 쟁점토지는 청구인의 부인 청구외 OOO와 청구인의 동생인 청구외 OOO 등이 소유하고 있는 서울특별시 마포구 OO동 OOOOO 소재 대지 120.O㎡, 같은동 OOOOO 소재 대지 49.O㎡, 같은동 OOOOO 소재 대지 O9.8㎡(이하 “관련토지”라 한다)와 연접한 토지로서 그 면적이 19.8㎡에 불과한 토지이나, 청구인의 주장에 의하면 청구인의 부인 청구외 OOO 등 2인이 관련토지상에 근린생활시설 및 주택건물(관련건물)을 신축하기 위하여 88.4.25 건축허가를 받은 후 공사를 시작하였으나 쟁점토지의 당초 소유자인 청구외 OOO의 건축공사방해 등으로 관련건물의 신축공사를 중지하고 쟁점토지의 매입을 추진한 바 위 OOO이 쟁점토지를 40,000,000원이 아니면 팔지 않겠다는 반항에 못이겨 부득이 그 당시 시세보다 높은 가격으로 매수하여 관련토지와 함께 쟁점토지를 그 부속토지(258.8㎡)로 변경하였고 관련건물의 건축허가면적 또한 O13.44㎡에서 O9O.43㎡로 변경한 것으로 주장하고 있는 바, 청구인이 제시한 관련건물의 건축허가서 (88.4.25 건축허가) 및 증축신고서 (88.O.15 증축신고)에 의하여 그 대지면적 및 건축면적의 변경사실이 확인되고 있으며 청구인과 청구외 OOO간에 88.5.O 체결한 쟁점토지의 매매계약서에 의하면 그 매매대금을 40,000,000원으로 약정하고 계약금 10,000,000원은 계약당일 지불하고 중도금 10,000,000원은 88.5.11 지불하며 매매잔금 20,000,000원은 88.O.O 지불하기로 약정한 사실이 확인되고 있으며, 청구외 OOO의 확인서에 의하면 청구외 OOO이 88.5.11 중도금을 수령한 직 후 그 매매잔금의 수령을 우려하여 매매잔금도 중도금과 함께 지급할 것을 요구하면서 관련건물의 신축공사를 위한 굴착작업장에 뛰어들어 공사를 방해함에 따라 청구외 OOO이 매매잔금의 지불을 보증한 사실이 있음을 확인하고 있다. 이러한 사실들로 볼 때, 청구인이 쟁점토지를 청구외 OOO으로부터 쟁점토지를 실지 취득한 가액은 40,000,000원으로 인정된다.

(3) 다음으로 청구인이 쟁점토지를 양도한 가액 등에 대하여 살펴본다. 청구인이 쟁점토지를 청구외 OOO으로부터 취득한 후에 관련건물이 쟁점토지와 관련토지를 부속토지로 하여 신축되었으며, 관련건물의 소유자는 청구인의 부인 청구외 OOO와 청구인의 동생인 청구외 OOO 및 OOO의 공유로 하였음이 관련건물의 등기부등본에 의하여 확인되고 있으며, 이러한 점 등으로 볼 때 청구인은 쟁점토지의 취득후에 관련건물의 건축에 계속하여 참여한 것은 아닌 것으로 확인된다. 청구인의 주장에 의하면 쟁점토지는 그 면적이 적은 관계로 단독적인 이용이 불가능하며, 쟁점토지 등을 부속토지로 한 관련건물의 소유자인 청구외 OOO 및 OOO 등을 제외하고는 그 이용가치가 없는 관계로 타인에게 양도하는 것이 불가능한 토지로서 관련건물과 그 부속토지의 일부를 소유한 청구인의 동생인 청구외 OOO에게 양도하게 된 것이며, 양도당시의 쟁점토지에 대한 공시지가 등을 감안하여 그 취득가액에 2,000,000원을 가산한 42,000,000원에 위 OOO에게 양도한 것으로 주장하고 있는 바, 청구인이 제시한 청구인과 청구외 OOO간에 체결한 쟁점토지의 양도에 관한 매매계약서에 의하면 그 매매대금을 42,000,000원으로 약정한 사실이 확인되고 있으며, 청구외 OOO은 그의 확인서에서 쟁점토지의 실지 매매가액이 42,000,000원임을 확인하고 있다. 그리고 쟁점토지의 93.1.1 현재 개별공시지가는 35,O40,000원이며, 94.1.1 현재 개별공시지가는 30,09O,000원인 사실이 마포구청장이 발급한 토지가격확인원에 의하여 확인되고 있다. 이러한 사실들로 볼 때, 청구인이 청구외 OOO에게 쟁점토지를 실지 양도한 가액은 42,000,000원으로 인정된다.

(4) 이와같은 사실들과 관련법령 등을 모아 볼 때, 처분청이 쟁점토지의 양도차익을 결정함에 있어서 그 취득 및 양도당시의 실지거래가액에 의하여 결정하지 아니하고 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하여 결정하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 타당하지 아니한 것으로 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제O5조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.