주택증축 후 양도시 증가된 건물부분면적은 과세되나, 부속토지는 기왕의구주택의 비과세요건에 의함(경정)

[참조결정] 국심1988서0383 / 국심1991서0014

[주 문] 세무서장이 94.7.30 청구인에게 결정고지한 93년귀속 양도소득세 23,773,130원은 양도자산중 토지에 대해서는 전체면적을 비과세하고, 건물에 대해서는 전체면적중 구주택의 면적(56.20㎡)에 해당하는 면적을 비과세하여 이를 경정한다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 서울특별시 성북구 OO동 OOOO에 거주하는 사람으로서, 서울특별시 성북구 OOO동 OO OO 소재의 주택과 부속토지를 78.8.17 취득하여 거주하던 중 이를 멸실하고, 다가주주택(4가구로서 이하 “쟁점주택”이라 한다)을 91.12.30 신축하여 93.5.12 양도하였다. 처분청은 위 양도에 대하여 기준시가에 의해 양도소득세 54,324,850원을 결정고지 하였다가, 심사청구에서 다가구주택을 공동주택으로 보고 그 중 1가구와 그에 따른 부속토지는 1세대1주택으로 비과세결정 하여 94.7.30, 23,773,130원으로 경정하였다. 청구인은 이에 불복하여 94.5.12 심사청구를 거쳐, 94.7.30 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인주장 및 국세청장의견

• 가. 청구인주장

1. 다가구주택을 공동주택으로 본다는 규정은 93.12.31 시행령 개정으로 인하여, 94.1.1 이후 양도분부터 적용하는 것이므로 시행령 개정전에 양도한 이 건의 경우에 적용할 수 없는 것이므로 다가구주택을 단독주택으로 보아 전체를 비과세해야 한다는 것이다.

2. 설사 다가구주택을 공동주택으로 본다 하더라도 쟁점토지는 이미 비과세요건을 갖추었던 것이므로 이를 전부 비과세 해야 한다는 것이다.

• 나. 국세청장의견 청구인이 구주택에서는 거주하였으나, 새로지은 공동주택에서는 거주하지 않고 임대한 것으로 보아 임대목적으로 신축한 것으로 보이므로 4가구 중, 1가구와 그에 해당하는 부속토지를 제외하고 과세처분한 것은 정당하다는 것이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 “쟁점주택”의 양도에 대하여 건설업으로 과세할 것인지 또는 양도소득세로 과세할 것인지 여부와 양도소득세로 과세할 경우, 과세되는 범위를 얼마로 볼 것인지를 판단하는데 있다.
• 나. 먼저 사실관계를 살펴본다. 전시 원처분개요에서 언급된 바와 같이 청구인은 78.8.7 서울특별시 성북구 OOO동 OO OO 소재의 대지 143.5㎡와 단독주택 56.2㎡(다른 용도의 건물이 없는 순수한 단독주택)을 청구외 OOO으로부터 취득한 79.3.30 이후 위 주택을 멸실한 90.7.8까지 10년 3개월동안 거주하였던 사실과 구 주택을 멸실하고 그곳에 91.12.30 다가구주택인 “쟁점주택” 195.78㎡(4가구)을 신축하여 1년 4개월 동안 임대에 공하다가 93.4.15 양도함에 있어서 가구별로 구분하여 양도하지 아니하고 전체를 청구외 OOO 1인에게 양도한 사실이 등기부등본·토지대장·건축물관리대장·주민등록등본에 의해 확인된다.
• 다. 다음 “쟁점주택”의 양도에 대한 과세방법을 살펴본다.

(1) 관련법령인 소득세법 제20조 제5호와 같은법시행령 제33조 제2항의 규정을 보면 주택을 신축하여 판매하는 사업은 건설업으로 보며, 건설업으로 보는 범위에는 같은법 기본통칙 2-4-6…20의 규정에서, 1동의 주택을 신축·판매할 경우와 일시적인 임대후 판매하는 경우까지도 포함하고 있어서, 주택신축판매의 경우는 통상 건설업으로서 과세되어야 할 것이나, 그 신축주택의 대지위에 구 주택이 존재하였던 경우로서, 그 구 주택의 소득세법 규정상의 “1세대1주택”에 해당되는 경우에는 과세여부와 과세방법이 달리 적용되어야 할 것이다.

(2) “쟁점주택”의 경우와 같이 구분소유와 양도가 사실상 이루어질 수 있는 것이라면 각 가구 하나 하나를 각각 1개의 주택으로 보아야 할 것이므로 먼저 건설업에 해당하는지 여부를 따져 보아야 할 것인 바, 첫째, 청구인의 경우는 전시 사실관계에서 알 수 있는 바와 같이 “쟁점주택”을 구분하여 양도하지 아니하고 전체를 1인에게 양도하였으며, 둘째, 건설업이라는 사업성이 있는지 여부는 거래규모, 횟수, 태양 등에 비추어 계속성과 반복성이 있어야 할 것인데 (국심 88서383, 88.6.10 같은 뜻임), 청구인은 81년 2월부터 현재까지 쟁점주택 이외에 주택을 신축하여 판매한 사실이 전혀 없을 뿐만 아니라 규모도 부과 195.78㎡에 불과한 사실이 부동산거래상황자료에 의해 확인되고 셋째, 또한 멸실된 구 주택에서 다른주택의 소유없이 10년 3개월간 계속 거주해왔고 넷째, “쟁점주택”에서 거주하려 하였으나 건축비부족으로 부득이 전세를 놓았으며 다섯째, 구 주택이 낡아 이를 멸실하고 재건축함에 있어서 건축물의 일부에 점포 등 다른 용도의 건물을 신축하지 아니한 순수한 주택용도인 사실 등을 종합하면 “쟁점주택”의 양도를 건설업으로 보기는 어렵다고 인정된다.

(3) 그러므로 이건 “쟁점주택”과 그 부속토지의 양도에 대해서는 양도소득세를 부과하여야 할 것인 바 ㉮ 먼저 관계법령인 소득세법 제23조, 같은법 제5조 제6호(자)목, 동 시행령 제15조 제1항·제9항·제11항의 규정을 종합하면, 토지와 건물은 각각 독립된 과세대상 자산이며, 1세대 단위로 1주택을 보유하고, 3년이상 거주한 경우에는 그 주택과 주택바닥면적이 5배(도시계획구역안)이내의 토지는 1세대 1주택으로 비과세하며, 주택의 노후화 등으로 멸실하고 재건축한 경우에는 보유기간과 거주기간을 계산함에 있어 구주택과 신주택에 대한 기간을 통산하여 비과세 여부를 판정하도록 규정하고 있다. 한편 “1세대1주택” 양도경우에 관한 그간의 재무부·국세청예규와 대법원판례, 국세심판소결정례 등의 취지를 보면 주택 신·증축시 증가된 건물부분면적은 과세대상이 되나(증가된 부분에 대하여 비과세요건을 충족한 경우에는 물론 비과세 됨) 토지와 건물, 기존건물과 증축건물이 각기 독립적으로 과세대상 물건이므로 주택의 부속토지가 기왕에 이미 비과세 요건이 충족된 경우에는, 이를 새로이 비과세대상에서 제외할 규정이 있지 아니한 것으로 보고 있음을 알 수 있다.(91.5.7, 국심 91서14 참조) ㉯ 그렇다면 구 주택에 관하여 비과세 되는 “1세대1주택” 요건을 갖추었던 청구인의 이건 다가구주택 신축·양도의 경우에도 건물부분의 증가분 139.58㎡(195.78㎡-56.20㎡)에 대하여는 비과세요건을 갖추지 못하였으므로 과세해야 할 것이고, 토지부분 143.5㎡는 구 주택에 따른 비과세한도(56.2㎡×5=281.0㎡)이내 이므로 과세대상이 아니라 할 것이다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.