분할된 토지로서 양도일 현재 개별공시지가가 고시되어 있지 아니한 토지의 양도가액은 분할전 모지법의 공시지가를 적용함(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인이 76.3.27 취득하여 보유하고 있던 경기도 부천시 OO동 OOOO 전 1,812㎡중 91.12.28 같은동 OOOOOO로 분할된 전 1,099㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)는 92.3.25 부천시에 공공용지 협의 취득을 원인으로 하여 그 소유권이 이전되었다. 처분청은 기준시가에 의하여 쟁점토지의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 분할전 지번인 위 같은동 OOOO 의 91년도 개별공시지가를 적용하여 결정하고, 93.12.18 청구인에게 92년도분 양도소득세 73,794,920원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 94.2.15 심사청구를 거쳐 94.6.9 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 쟁점토지는 양도전에 모지번인 OOOOOO에서 분할된 토지로서 양도일 현재 개별공시지가가 고시되어 있지 아니한 토지이므로 인근 유사토지의 개별공시지가를 적용하여 쟁점토지의 양도가액을 결정하여야 하는바, 쟁점토지는 도로용지이고 OOOOOO 토지는 도로에 접한 일반주거지역 내의 나대지로서 쟁점토지와 유사한 토지가 될 수 없으므로, 도로용지로 지정되어 쟁점토지와 함께 부천시에 수용된 OOOO 토지나 OOOO 토지를 쟁점토지와 유사한 토지로 보아 그 개별공시지가를 적용하여 쟁점토지의 양도가액을 결정하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점토지 양도당시 쟁점토지에 대한 공시지가는 고시되지 아니하였으므로, 분할전 모지번의 공시지가를 적용하여 양도가액을 결정한 처분은 타당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 모지번에서 분할되어 양도일 현재 개별공시지가가 고시되어 있지 아니한 경우 분할전 모지번의 개별공시지가를 적용하여 양도가액을 결정한 것이 타당한지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

(1) 소득세법 제4항 제1호 및 제45조 제1항 제1호에서『토지의 취득가액 및 양도가액은 양도소득예정신고 또는 과세표준확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 실지거래가액이 확인되거나 투기거래등 예외적인 경우를 제외하고는 기준시가에 의하여 결정함을 원칙으로 한다』고 규정하고 있고, 같은법 제60조에서는『제23조 제4항과 제45조 제1항 제1호에 규정하는 기준시가의 결정은 대통령령이 정하는 바에 의한다』고 규정하고 있으며,

(2) 같은법시행령 제115조 제1항 제1호 가목에서는『토지의 경우 기준시가는 시장·군수·구청장이 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별필지에 대한 지가(이하 “개별공시지가”라 한다)로 하되 다만, 개별공시지가가 없는 토지에 있어서는 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 재무부령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액으로 한다』고 규정하고 있고, 같은조 제6항에서는 『제1항 제1호를 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다』고 규정하고 있으며,

(3) 같은법시행규칙 제56조의 5 제1항에서는『영 제115조 제1항 제1호 가목 단서에서 “재무부령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액”이라 함은 당해토지와 지목·이용상황등 지가형성 요인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 세무서장이 평가한 가액을 말한다. 이경우 비교표를 적용함에 있어서는 당해 인근토지를 표준지로 본다』고 규정하고 있다.

• 다. 쟁점토지의 양도가액을 분할전 모지번의 개별공시지가를 적용하여 결정한 처분이 타당한지 여부

(1) 청구인은 쟁점토지는 개별공시지가가 고시되어 있지 아니한 토지이므로 위 소득세법시행령 제115조 제1항 가목 단서에 근거하여 인근 유사토지의 개별공시지가를 적용하여 쟁점토지의 양도가액을 결정하여야 한다고 주장하고 있으나, 위 규정에서 “개별공시지가가 없는 토지”라 함은 처음부터 개별공시지가가 고시되어 있지 아니한 토지를 의미하는 것이지 쟁점토지의 경우처럼 개별공시지가 고시가 되어 있었으나 분할로 인하여 지번이 변경됨으로써 그 변경된 지번에 대한 개별공시지가가 새로 고시되지 아니한 토지까지를 포함하는 것은 아닌 것으로 해석된다.

(2) 쟁점토지가 91.12.28 분할되기전의 지번은 경기도 부천시 OO동 OOOOOO이고 91.6.29 고시된 91년도 개별공시지가는 873,000원/㎡임이 확인되며, 위 토지에서 분할된 쟁점토지는 92년도 공시지가가 고시(92.6.5)되기 이전인 92.3.25 부천시에 925,000원/㎡씩에 수용된 사실이 관련자료에 의하여 확인되고 있어 분할전 개별공시지가보다 높은 가액으로 양도되었음을 알 수 있다.

(3) 한편, 청구인이 쟁점토지와 유사한 토지라고 주장하는 쟁점토지의 인근에 위치한 경기도 부천시 OO동 OOOO 및 OOOO 토지는 수용보상가액 및 93년도 개별공시지가를 비교해보면, 다음과 같이 차이가 크게 나므로 쟁점토지와 지가형성이 유사한 토지라고 볼 수 없다. 수용보상가액 93년도 개별공시지가 쟁 점 토지 89 - 2 토지 89 - 3 토지 925,000원/㎡ 616,500원/㎡ 616,500원/㎡ 783,000원/㎡ 380,000원/㎡ 398,000원/㎡

(4) 쟁점토지는 92년도 개별공시지가가 고시되기 전에 양도되었기 떄문에 위 소득세법 제115조 제6항의 규정에 의하여 91년도 개별공시지가를 적용하여 양도가액을 결정하여야 하고, 91.6.29 고시된 분할전 모지번의 91년도 개별공시지가 873,000원/㎡이 쟁점토지의 91년도 개별공시지가에 해당되므로, 이를 적용하여 쟁점토지의 양도가액을 결정함은 적법한 처분으로 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.