부동산 매매입의 경우 토지의 감정가액을 토지의 원가로 하여 실지조사 결정한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 서울특별시 송파구 OO동 OOOO OO 및 OOOO OO 대지 717.2㎡(이하 “쟁점(1)토지”라 한다)를 출자하고, 청구외 OOO등 3인은 같은곳 송파구 OO동 OOOO OO 및 OOOO OO 대지 543㎡(이하 “쟁점(2)토지”라 한다)를 출자하여 위 4필지 지상에 OOOOO오피스텔(지하 6층, 지상 15층, 연건평 13,230.17㎡)을 91～92 사업년도중에 신축·분양하고, 소득세법 제118조의 규정에 의거 실지조사 신청한 바, 처분청은 실지조사시 기장된 토지가액이 실지취득가액이 아닌 공동사업자의 동업계약 당시의 감정가액을 기준으로 하여 토지원가를 산출하였다는 이유로 총 수입금액에 대응한 필요경비의 중요한 부분이 미비하다고 보아 추계조사방법에 의하여 소득금액을 결정하고 93.12.16 청구인에게 91년 귀속 종합소득세 483,519,080원 92년 귀속 종합소득세 6,955,010원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복 94.2.12 심사청구를 거쳐 94.6.2 심판청구를 하였다.

2. 청구인주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인주장 청구인 OOO은 쟁점(1)토지를, 청구외 OOO등 3인은 쟁점(2)토지를 공동출자하여 동업계약을 체결하고 동 계약에 의해 동 지상에 상가 및 오피스텔을 91～92 사업년도 중에 신축·분양하고 소득세법 제118조의 규정에 의거 실지조사 신청하면서 위 쟁점토지 4필지의 취득가액은 실지취득가액이 아닌 공동사업을 위한 동업계약당시 감정가액이 2,287,263,000원을 토지원가로 보아 실지조사하여야 한다는 주장이며, 이는 대법원판례(대법원 85누167, 85.6.25)와도 부합된다는 주장이다.
• 나. 국세청장의견 소득세법시행령 제60조 제1항 제2호의 규정에 의하면 본건 부동산매매업(오피스텔 신축판매업)의 경우는 매입당시의 실거래가액을 기초로 하여 기장된 장부가액을 총수입금액에 대응되는 필요경비로 하도록 규정되어 있으므로 쟁점토지의 감정가액은 본건 공동사업의 총수입금액에 대응되는 필요경비로 인정할 수 없다 하겠다. 따라서 본건 사업의 총수입금액에 대응되는 필요경비를 계산하는데 필요한 장부나 증빙의 중요한 부분이 미비하므로 전시한 소득세법 제120조 제1항 및 동법시행령 제169조 제1항의 규정에 의거 본건 추계결정한 당초처분은 잘못이 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 이건 다툼은 부동산(토지)의 감정가액을 토지의 원가로 하여 실지조사 결정할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

(1) 소득세법 제31조 제1항은 “부동산의 소득금액·사업소득금액·기타 소득금액·양도소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액을 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용의 합계액으로 한다”고 규정하고 같은법시행령 제60조 제1항 제2호는 “부동산의 양도당시의 장부가액(부동산매매업의 경우에 한한다) 이 경우에 그 부동산이 사업자의 사업이외 목적으로 취득하였던 것을 사업용으로 공한것에 있어서는 당해사업자가 당초에 취득한때의 86조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득가액을 그 장부가액으로 한다”고 규정하고 있다.

(2) 소득세법 제120조 제1항 및 같은법시행령 제169조 제1항 제1호에서 과세표준을 결정함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인때, 업종별 소득표준율에 의하여 추계조사결정하도록 규정하고 있다.

• 다. 이 건의 경우 쟁점토지 4필지 지상에 건물을 신축·분양키 위한 공동사업을 하기 위하여 청구인은 쟁점(1)토지를, 청구외 OOO은 쟁점(2)토지의 6분의3 청구외 OOO은 쟁점(2)토지의 6분의2, 청구외 OOO는 쟁점(2)토지의 6분의1을 출자키로 하면서 체결한 동업계약서에 첨부된 감정평가서(가격시점:89.2.17 작성일자:90.12.22)상의 감정가액 2,287,263,000원을 토지의 취득원가로 인정하여야 한다는 주장이나,

(1) 위 감정가액은 공동사업을 하기 위하여 청구인과 공동사업자간에 체결된 매매계약이 아니라 개인감정기관에 의하여 평가된 감정가액이며

(2) 특히, 청구인등이 공동사업을 하기 위하여 쟁점(1)(2)토지를 각각 출자하면서도 양도소득세등을 납부한 사실이 없어 그 양도가액이(출자당시 취득가액에 해당) 확인되지 아니하고

(3) 전시 소득세법 제31조 제1항 및 같은법시행령 제60조 제1항 제2호에 의하여 토지의 취득당시의 취득가액을 기초하여 기장된 장부가액을 총수입금액에 대응되는 필요경비로 규정하고 있어, 위 감정가액을 수입금액에 대응되는 필요경비로 채택할 수 없다 할 것이므로, 위 감정가액에 의하여 실지조사하여 달라는 청구인주장 받아들일 수 없다 할 것이며

(4) 위와같이 이건 사업의 총수입금액에 대응되는 필요경비를 계산하는데 필요한 장부나 증빙의 중요한 부분이 미비하다 할 것이므로 전시한 소득세법 제120조 제1항 및 동법시행령 제169조 제1항의 규정에 의거 추계결정한 당초처분은 잘못이 없다 할 것이다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.