건축건물을 단기임대 후 양도한 경우 부동산매매업에 해당하는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 서울특별시 OO구 OO동 OOOOO 대지 223㎡ 지상에 근린생활시설등 778.08㎡(이하 “쟁점①건물”이라 한다)를 88.11.30 신축한 다음 89.2.27 판매한 바 있는 한편 위 OO동 OOOOO 대지 283㎡ 지상에 근린생활시설 1,395㎡(이하 “쟁점②건물”이라 한다)를 89.9.23 신축한 다음 동일자로 판매한 바 있다. 처분청은 위 건물신축판매가 부동산매매업에 해당하는 것으로 보아 쟁점①건물의 신축판매에 따른 89.1기분 부가가치세 37,448,870원과 쟁점②건물의 신축판매에 따른 89.2기분 부가가치세 40,407,610원을 94.1.8 각각 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 94.2.24 심사청구를 거쳐 94.5.16 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 쟁점①건물은 임대사업에 공하다가 92.2.27 양도와 동시에 폐업신고 하였고 그 매수인도 청구인과 동일하게 임대사업에 공하였으므로 이 건 매매는 사업양도에 해당하여 부가가치세 과세대상에서 제외되어야 하고, 또한 쟁점②건물도 89.9.23 신축과 동시에 양도하였는데 이는 단순양도거래에 해당하므로 부가가치세 과세대상에서 제외되어야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 쟁점건물 2건을 신축양도한 외에 89년부터 93년 사이에 다가구주택 3동 및 다세대주택 3동을 신축양도한 사실등을 미루어 볼 때 위 거래의 실질은 매매를 목적으로 한 것이 분명하므로 청구인의 이 건 거래를 부동산 매매업으로 보아 당해 부가가치세를 과세한 처분은 타당하다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건은 쟁점①건물 및 쟁점②건물의 신축판매를 부동산매매업으로 본 당초처분의 당부를 가리는데 그 쟁점이 있다.
• 나. 쟁점①건물의 신축판매에 대하여 살펴본다.

(1) 부가가치세법시행규칙 제1조 제1항에 의하면 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다)를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상 목적으로 1과세기간 중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 양도한 경우에는 부동산매매업을 영위한 것으로 본다고 되어 있고, 부가가치세법 제16조 제6항 및 동법시행령 제17조 제2항을 모아보면 사업양도는 재화의 공급으로 보지 아니하되 사업양도는 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것으로 한다고 되어 있다.

(2) 청구인은 그 용도가 지하 1층 근린생활시설 지상1층 주차장, 지상 2～4층 근린생활시설 및 지상 5층 주택인 쟁점건물 778.08㎡(235평)를 88.11.30 신축한 다음 60평정도만 임대되고 나머지 175평 정도가 미임대된 상태에서 89.2.27 양도한 사실과 청구인 및 매수인 모두가 위 건물을 부동산 임대업으로 공한 사실이 사업자등록증등 관련자료에 나타나 있다.

(3) 이상을 모아보면 전시 “사업양도”란 사업용재산을 비롯한 물적·인적시설 및 권리의무 등을 포괄적으로 양도하여 사업의 동질성을 유지하면서 경영주체만을 승계시키는 것을 의미한다 할 것인 바, 그 사업은 인적·물적시설의 유기적 결합체로서 경영주체와 분리되어 사회적으로 독립성을 인정받을 수 있어야 할 것인데 청구인이 쟁점건물을 신축한 후 단기간(88.11.30～89.2.27) 임대한 후 양도한 것은 당해부동산의 처분기간동안 일시적으로 임대하고 있다가 양도한 것으로 이는 부동산매매업의 일환으로 보는 것이 타당하고 일시 임대한 사실만으로는 전시 부가가치세법 제16조 제6항에서 말하는 독립된 사업으로 인정하기가 어려운 반면 그 기간은 판매를 위한 준비기간에 불과하며 별지1의 거래현황과 같이 1과세기간중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 양도한 사실에 비추어 볼 때 청구인의 이러한 일련의 행위는 부동산임대 사업자등록의 형식이나 임대사실에 불구하고 부동산매매업자로서의 사업활동에 해당하는 것으로 봄이 상당하다 할 것이므로 이 건 거래행위를 부동산매매업으로 보아 건물신축판매분 부가가치세를 과세한 당초처분은 타당하다고 판단된다.(참조: 대법원 93누524, 93.4.27).

• 다. 쟁점②건물의 신축판매에 대하여 살펴본다.

(1) 전시 부가가치세법시행규칙 제1조 제1항에 1과세기간 중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매한 경우에는 부동산매매업을 영위한 것으로 본다고 규정하고 있는 한편 대법원은 거래행위가 부동산매매업 또는 단순양도에 해당하는지 여부는 거래의 규모·회수·태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있다고 볼 것인지의 사정을 고려하여 사회통념에 따라 판단되어야 한다고 누차 밝혀오고 있다.(참조: 대법원 85누458, 85.12.24 등).

(2) 청구인의 경우 쟁점건물을 89.9.23 신축과 동시에 판매한 사실, 별지의 거래현황과 같이 88부터 93년까지 다수의 부동산을 거래한 사실, 그리고 그 거래규모나 태양 등이 통상적인 거래범위를 넘어서고 있는 점등을 감안할 때 청구인의 이 건 거래행위를 단순양도에 해당한다기보다 부동산매매업에 해당한다고 보는 것이 사회통념상 설득력이 있어 보이므로 이 건 거래행위 역시 부동산매매업으로 보아 당해 부가가치세 과세한 당초처분 또한 타당하다고 판단된다.

• 라. 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.