[요지] 지급사실이 불확실한 성토비와 조성비는 청구인이 부담한 사실이 입증되지 아니하므로 이건 양도가액의 필요경비로 인정하기는 어려운 것으로 판단됨
[요지] 지급사실이 불확실한 성토비와 조성비는 청구인이 부담한 사실이 입증되지 아니하므로 이건 양도가액의 필요경비로 인정하기는 어려운 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 원처분 개요 청구인은 서울특별시 강남구 OO동 O O 임야 51,535㎡, 같은시 같은구 OO동 O OO 임야 84,893㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 및 같은시 같은구 OO동 O OOOO 임야 226㎡(이하 “쟁점외토지”라 한다)를 ’87.5.27 청구외 주식회사 OO종합 건설로부터 취득한 후 이중 쟁점토지를 ’92.11.13 청구외 OO종합목재주식회사(주식회사 OO으로 변경됨)에게 양도하고 실지거래가액으로 양도차익을 계산한 다음 양도소득세 678,119,970원을 예정신고 납부하였다. 처분청은 서울지방국세청의 이건 부동산거래 조사결과에 따라 쟁점토지의 취득가액은 3,294,542,421원, 양도가액은 6,988,423,317원으로 하여 양도차익을 계산하고 ’93.12.16 청구인에게 ’92년 과세기간분 양도소득세 941,514,890원을 추가고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 ’94.2.7 심사청구를 거쳐 ’94.5.13 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
① 쟁점토지의 성토비 729,440,000원과 조성비 357,225,615원은 자본적 지출로서 필요경비로 인정하여야 하고 ② 토지취득시 잔금 11억 2,600만원은 양도자의 은행채무 인수로 대체하였으므로 이에 대한 지급이자 260,260,228원을 필요경비로 인정해야 하며, ③ 쟁점토지의 취득가액은 3,600,000,000원임에도 3,300,000,000원으로 계산함은 부당하며, ④ 소유권 보전을 위한 소송비용 32,000,000원과 추징금(형사상) 650,000,000원을 필요경비로 인정해야 하고 ⑤ 만일 위의 경비를 필요경비로 인정할 수 없다면 매매차익은 매도가액에 소득표준율을 곱하여 계산하여야 한다는 주장이다.
3. 심리 및 판단
(1) 쟁점토지의 거래 당시 시행되던 소득세법 제23조 제1항 가목 및 제2항 본문에 의하면 토지의 양도차익은 그 양도가액에서 같은법 제45조 제1항에 의한 필요경비를 공제하여 계산하도록 규정되어 있다.
(2) 같은법 제45조 제1항에서 자산양도가액에서 공제할 필요경비를 열거하고 있는 바 제1호에서 취득가액, 제2호에서 설비비와 개량비, 제3호에서 대통령령이 정하는 자본적 지출, 그리고 제4호에서 대통령령이 정하는 양도비를 열거하고 있으며, 같은법 시행령 제94조 제2항에서 설비비와 개량비는 양도자산의 용도변경(제1호) 개량(제2호) 또는 이용편의(제3호)를 위하여 지출한 비용으로, 같은조 제3항에서 위의 “대통령령이 정하는 자본적 지출”에 해당하는 것으로서 “양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용, 화해비용등의 금액으로서 그 지출한 년도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액”을 그 하나로 열거하고 있으며, 또한 같은조 제4항에서 위의 “대통령령이 정하는 양도비”는 “자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용”을 의미하는 것으로 규정하고 있다.
(3) 같은법 제23조 제4항 제1호 및 같은법 제45조 제1항 제1호 가목에 의하면 토지의 양도차익계산시 양도가액과 취득가액은 기준시가 또는 실지거래가액에 의하도록 규정되어 있다.
(1) 쟁점토지의 성토비 729,440,000원과 조성비 357,225,615원을 필요경비로 인정할 수 있는지 여부(쟁점①) 청구인은 사업장인 OO동 현장에 성토작업을 위하여 ’90.11.1 ～ ’92.9.5까지 자갈 8,161대분, 흙 27,120대분의 골재를 골재업자인 청구외 OOO, OOO, OOO으로부터 구입하고 지급한 골재대금 729,440,000원은 위 골재업자 3인이 제시한 영수증에 의하여 대금수령 명의자를 청구외 OOO외 19명으로 기장 처리하였으나 원래 영수증은 분실하여 위 3인의 골재업자의 거래용 인감을 첨부한 거래사실 확인서를 제출하였고, 조성비 357,255,615원에 대하여는 청구인과 청구외 OO물산개발 주식회사(이하 “OO물산개발”이라 한다)의 골재채취권의 양도에 관한 약정서에서 대지조성과 조림으로 인하여 청구외 OO물산 개발이 결손이 발생하면 보상해 주겠다는 조건에 따라 청구외 OO물산개발의 결산서상의 결손금을 청구인이 보전한 것이므로 위 성토비 및 조성비를 자본적 지출로 인정하라는 주장이나, 첫째, 성토비에 대하여 처분청 조사시 위 골재업자 3인에 대한 문답서 내용에 의하면 위 골재업자 3인은 모두 본인이 직접 작업하지 않고 구두계약에 의하여 주소, 성명 미상의 운송업자에게 소개 또는 재하청을 주었고 골재대금을 현금으로 수령한 즉시 지급하는 관계로 이에 대한 금융자료도 없으며 실제 성토비가 정확하게 얼마인지 모른다고 하고 있어 성토비 729,440,000원이 실제 지출된 경비인지 확인되지 아니하므로 필요경비로 인정하기 어렵고, 둘째, 조성비에 대하여 청구인과 청구외 OO물산개발의 골재채취권 양도에 관한 약정서에 의하면 청구인이 쟁점토지의 토석채취권을 청구외 OO물산개발의 비용으로 수행하되 이로 인하여 청구외 OO물산개발이 입은 손해를 청구인이 보상하도록 약정되어 있고 청구외 OO물산개발의 ’90.1.1 ～ ’90.12.31 사업년도 손익계산서상 당기순이익이 △357,225,615원임이 확인되나 위 조성비는 청구인으로부터 골재채취권을 무상으로 양도 받은 청구외 OO물산개발의 골재채취에 따른 필요경비로 보여지므로 청구인의 필요경비로 보기 어렵고 또한 청구외 OO물산개발의 골재채취에 따른 결손금이 357,225,615원인지도 확인되지 아니하므로 위 조성비 357,225,615원을 필요경비로 인정하기 어렵다.
(2) 양도자의 은행채무 인수로 대체된 잔금 1,126,000,000원에 대한 지급이자 260,260,229원을 필요경비로 인정할 수 있는지 여부(쟁점②) 청구인은 쟁점토지에 대한 매입계약서 제3조 대금지급 방법에 의하면 “잔금 1,126,000,000원을 청구인의 은행일반대출(기간 2년)로 연장한다”로 되어 있고 “동 잔금에 대한 청구외 주식회사 OO은행 확인원”에서 확인한 지급이자 260,260,228원은 쟁점토지의 매입일인 ’87.5.27부터 쟁점토지의 보유기간중에 발생한 이자이므로 필요경비로 인정하라는 주장이나 이는 청구인이 매매대금의 잔금을 지급하기 위하여 은행으로부터 차입한 대출금에 대한 이자이므로 위 지급이자 260,260,228원을 필요경비로 인정하라는 청구주장은 받아들이기 어렵다.
(3) 쟁점토지의 취득가액을 3,594,046,277원으로 인정하여야 하는지 여부(쟁점③) 처분청은 쟁점토지의 취득가액을 3,294,542,421원으로 결정한 데 대하여 청구인은 주식회사 OO종합건설로부터 쟁점토지를 포함한 3필지 136,654㎡를 3,600,000,000원에 구입하여 쟁점토지 136,428㎡를 OO종합목재 주식회사에 양도하였으므로 쟁점토지의 취득가액을 3,594,046,277원(3,600,000,000 ×)으로 하여야 한다면서 토지의 권리금을 제시하고 있으나 위 3필지 토지취득시 매매계약서에 의하면 매매목적으로 3필지 토지외에 중장비(크랏샤)를 포함하여 매매대금이 3,600,000,000원으로 기재되어 있고 처분청 조사시 주식회사 OO종합건설의 대표이사인 청구외 OOO은 쟁점토지를 포함한 3필지 136,654㎡을 3,300,000,000원에 양도하였다고 ’93.9월 확인하고 있으므로 쟁점토지의 취득가액을 3,294,542,421원(3,300,000,000원 ×)으로 결정한 처분청의 처분은 정당하다.
(4) 쟁점토지의 소유권 보전을 위한 소송비용 32,000,000원과 형사상 추징금 650,000,000원을 필요경비로 인정할 수 있는지 여부(쟁점④) 청구인은 쟁점토지의 양도자인 주식회사 OO종합건설의 대표이사 OOO이 청구인과 쟁점토지의 양수자인 OO종합목재 주식회사 대표이사 OOO를 상대로 제기한 소유권이전등기말소등 소송을 수행하기 위하여 지급한 변호사 수임료 등 29,000,000원과 동 소유권 보존을 위한 형사소송을 수행하기 위하여 지급한 변호사 선임료 3,000,000원 소송비용 합계 32,000,000원과 동 소유권 보존을 위한 형사소송으로 인한 추징금 650,000,000원은 쟁점토지의 소유권 보존을 위한 비용이므로 필요경비로 인정하여야 한다면서 그 증빙으로 서울민사지방법·서울고등법원·대법원의 민사판결 및 서울형사지방법원의 형사판결과 변호사에게 수임료등을 지급하고 받은 간이세금계산서·무통장입금증 및 검찰청에 납부한 추징금 납부 영수증등을 제시하고 있는 바, 위 민사판결을 위한 변호사 수임료등은 동 소유권이전등기 말소등의 소송수행을 위하여 지출한 비용이나 위 민사판결은 승소판결이므로 위 변호사수임료등은 추후 민사소송으로 상대방으로부터 상환받을 수 있는 비용이므로 쟁점토지의 취득비용으로 인정하기 어렵고 또한 위 형사판결은 청구인이 쟁점토지를 취득하는 과정에서 범한 변호사법 위반등의 형사사건에 관한 판결로서 이에 관련한 변호사 선임료 및 추징금은 쟁점토지의 소유권 보존을 위하여 직접 지출한 비용으로 볼 수 없으므로 형사사건에 관한 변호사 선임료 및 추징금을 쟁점토지의 필요경비로 인정하라는 청구주장은 받아들이기 어렵다.