[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 원처분 개요 청구인은 1982.12.3 OO특별시 OO구 OO동 OOOOOOOO 대지 465.7㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 사실상 취득하였으나 매매계약서 및 등기부등 공부상 명의는 청구외 OOO·OOO 공동소유(각인지분 1/2)로 등재·등기한 후 소유권주장을 담보하기 위하여 1985.12.16 가등기를 설정하였다. 청구인은 1990.3.19 위 두사람의 명의로 된 쟁점토지를 청구외 OOO에게 총 매매대금 1,330,000,000원에 양도하고 검인계약서는 총 매매가액을 640,000,000원으로 작성하였다. OO지방국세청장은 매수자인 청구외 OOO의 금융거래 조사결과 위 사실을 확인하고 OO청 특조 1(2) 22650-180(93.6.9)호로 처분청에 통보하였으며, 처분청은 1993.9.1 이 건 토지거래를 투기성 거래로 보아 양도가액은 실지거래가액을 적용하고 취득가액은 산출이 불분명하여 환산가액을 적용하여 1990년 귀속 양도소득세 693,162,280원, 방위세 138,632,450원 합계 831,794,730원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1994.1.5 심사청구를 거쳐 1994.4.28 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
- 가. 청구인 주장 쟁점토지는 ① 장기보유 후 양도하였고, ② 당초취득목적은 상가 주택을 건축한 후 임대 및 주거용으로 사용하려 하였으나 주위에 고급빌라가 들어서 취득목적을 달성할 수 없게 됨에 따라 양도 후 그 자금으로 OO특별시 강남구 OO동 OOOOO의 토지를 취득하여 건물을 신축 임대사업에 사용하고 있으므로 쟁점토지 거래를 “투기성 거래”라고 본 원처분은 부당하며, 청구인의 부동산보유 및 양도사유를 보면 단기양도는 5건(이중 3건은 동일 건임)으로 불가피한 사정이 있어 1988년 이전에 양도한 것이고 그 외의 부동산은 장기보유 후 양도하였으므로 쟁점토지거래를 투기성 거래로 본 원처분은 부당하고, 투기성 거래인지 여부는 해당 양도행위 자체로 판단해야 할 문제인데도 불구하고 청구인이 다른 부동산을 수차에 걸쳐 양도 한 사실 및 타인명의에 의한 취득 및 양도 사실이 있다고 하여 쟁점토지거래를 “투기성 거래”라고 보고 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 부과한 원처분은 위법·부당하다는 주장이다.
- 나. 국세청장 의견 1980년 이후 청구인의 부동산거래상황을 보면 19회 취득 11회 양도로 나타나고 있고, 쟁점토지의 경우는 타인명의로 취득·양도하면서 양도가액도 사실과 다르게 작성한 점으로 볼 때 이 건 토지거래를 투기성 거래로 보아 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 부과한 원처분은 정당하다는 의견이다.
3. 심리 및 판단
- 가. 쟁점 이 사건의 쟁점은 쟁점부동산의 거래를 투기성 거래로 보아 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 부과한 처분이 정당한지 여부를 가리는데 있다.
- 나. 관련규정 소득세법 제23조 제1항에서는 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득을 양도소득으로 하도록 규정하고 있고, 같은조 제4항에서는 “양도가액은 그 자산의 기준시가에 의하되 다만 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다”고 규정하고 있다. 그리고 같은법시행령 제170조 제1항에서는 “법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다. 다만, 제4항 제1호 및 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 제115조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 결정하여야 한다”고 규정하고 있고, 같은조 제4항에서는 “법 제23조 제4항 단서 및 제45조 제1항 제1호 단서에서 『대통령령이 정하는 경우』라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다”고 규정하면서 그 2호에 “다음 각목의 1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득 당시의 실지거래가액이 확인되는 경우. 다만, 부동산의 취득·양도경위와 이용실태 등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 제9항의 규정에 의한 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다”고 규정하고 있으며, 같은호 마목에는 “국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산을 취득 또는 양도함에 있어서 다른 사람 명의의 사용, 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전등 부정한 방법에 의하거나 관계법령에 위반한 경우”를 규정하고 있고, 같은호 바목에는 “기타 부동산의 거래로서 부동산의 보유기간·거래규모 및 거래방법 등에 비추어 부동산의 투기를 목적으로 하는 것이라고 인정하여 재무부령이 정하는 기준에 해당하는 경우”를 규정하고 있다.
- 다. 사실관계 및 판단 먼저 쟁점부동산의 등기부등본 및 청구인에 대한 국세청 조사자료에 의하여 쟁점부동산의 취득 및 양도에 관하여 살펴보면, 쟁점부동산은 1982.12.3 청구인이 취득하여(취득가액 불명) 청구외 OOO·OOO 명의(이하 “명의신탁인”이라 한다)로 소유권이전을 하였다가 1990.3.19 청구외 OOO에게 1,330,000,000원에 양도하였으나 검인계약서에는 640,000,000원으로 기재한 사실 및 1990.4.3 쟁점부동산을 매각한 대금으로 OO특별시 강남구 OO동 OOOOOOO 대지 330.4㎡를 취득한 후 1992.12.9 위 토지 위에 건물 1층 164.5㎡를 신축하여 임대에 공하고 있는 사실이 확인된다. 다음으로 1980년 이후 청구인이 부동산을 취득·양도한 사항에 관하여 살펴보건대, 청구인은 별표 1에 나타난 바와 같이 취득 16건에 18,920평, 양도 12건에 18,392평인 것으로 확인된다. 이어서 쟁점토지의 도시계획확인서·관할구청장의 확인서 및 현장약도 등에 의하여 쟁점토지에 대한 현황을 살펴보건대, 쟁점토지는 도시계획상 일반 주거지역에 해당되며, 쟁점토지는 OO빌라(78평형 및 68평형) 4동 48세대 및 OO고등학교와 인접하고 있고, 쟁점토지 위에는 날짜를 알 수 없는 때부터 빈민들이 무단점유하여 비닐하우스를 건축하여 주거용으로 사용하던 중 1989.2.20 강제철거된 사실이 확인된다. 위에서 살펴본 규정과 확인된 사실을 종합하여 판단할 때, 쟁점부동산은 도시계획상 일반주거지역으로 되어 있고, 주위 여건도 상업지역으로보다는 고급주택을 건축하기에 더 적절한 지역으로 보이므로 쟁점부동산을 취득당시부터 상가주택을 건축하여 주거 및 임대용으로 사용하고자 취득하였다는 청구인의 주장을 받아들이기가 어렵고, 쟁점부동산을 타인명의로 등기한 점, 1980년 이후 부동산을 취득한 건수가 16건 양도한 건수가 12건일 뿐 아니라 그 지목 또한 임야·과수원·농가주택·도시의 대지등 다양한 점 및 쟁점부동산을 취득하여 양도한 시기까지는 우리나라 부동산 시세가 전반적으로 상승세였던 점 등을 감안할 때 더욱 그러하다. 그렇다면 쟁점부동산의 거래는 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호에 규정된 투기성 거래에 해당된다고 보아야 할 것이고 이 경우 취득가액 및 양도가액을 실지거래 가액으로 평가하여 양도차익을 계산하여야 할 것이나 취득가액이 불분명하므로 취득가액은 환산가액을 적용하고 양도가액은 실지거래가액으로 하여 양도차익을 계산한 후 그 결과에 따라 양도소득세를 부과한 처분청의 처분은 정당하다고 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 『별표1』 1980년 이후 부동산취득 및 양도 현황 (단 위: 평) 구 분 취 득 양 도 보 유 건수 면적 건수 면적 건수 면적 대지(도시) 5 463 3 274 2 189 대지(농촌) 1 88 1 88 전답·과수원 3 979 2 929 1 59 임 야 3 17,329 2 17,079 1 250 아파트 1 43 1 43 상 가 (1) 3 (13) 18 4 31 계 (1) 16 (13) 18,920 12 18,392 5 541 * 상가 4건은 극소형 건물임. ()안은 1980년 이전 취득 수자임