기존부동산을 취득시 그 매입대금과 상계한 임대보증금 상당금액을 차입금상환에 쓰인 것으로 보아 간주임대료 계산에서 제외할 수 있는지 여부 (기각)

[참조결정] 국심1994구1889

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 90.3.3 서울특별시 성북구 OO동 OOOOOO 대지 1,639㎡, 건물 2,728㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 (주)OO유통으로부터 1,534,800,000원에 취득하기로 매매계약을 체결하고 위 매매대금중 627,000,000원은 대금지급없이 쟁점부동산에 기 입주하여 있던 OO은행외 3명의 임대보증금을 청구인이 승계하는 것으로 하였다. 처분청은 청구인의 92년 귀속 소득세를 계산하면서 위 임대보증금 627,000,000원을 포함한 972,500,000원의 임대보증금에 대한 간주임대료 97,594,507원을 수입금액에 가산하여 93.11.16 92년 귀속 종합소득세 46,708,720원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 94.1.15 심사청구를 거쳐 94.4.15 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 청구인은 쟁점부동산의 매입대금과 상계한 이 건 임대보증금 627,000,000원은 소득세법 제29조 제1항에서 규정하고 있는 임대사업과 관련한 차입금의 상환에 충당된 금액으로 보아 부동산소득금액 계산대상 임대보증금에서 제외하여야 한다는 주장이다. 국세청장은 청구인은 쟁점부동산 취득시 그 매매대금 1,534,800,000원을 청구외 (주)OO유통에 지급하고 (주)OO유통은 기존 임차인들로부터 받은 임대보증금 627,000,000원을 임차인들에게 반환하고 청구인이 다시 입주자들과 임대차계약을 체결하여야 하는 것을 일반적인 부동산거래의 관행에 따라 기존 임대보증금 잔액을 차감한 금액을 매도인에게 지급한 것이므로 청구주장은 논리에 맞지 아니할 뿐 아니라 기존의 임대용건물을 매입대금과 상계한 임대보증금은 차입금상환에 사용된 것으로 볼 수 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 기존 부동산을 취득시 그 매입대금과 상계한 임대보증금 상당금액을 차입금상환에 쓰인 것으로 보아 간주임대료 계산에서 제외할 수 있는지를 가리는데 있다.
• 나. 소득세법 제29조 제1항에 거주자가 부동산 또는 그 부동산상의 권리를 대여하고 받은 보증금·전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액에서 발생한 수입금액이 그 보증금 등에 금융기관의 이자율을 참작하여 대통령령이 정하는 이자율을 곱하여 산출한 금액에 미달하는 때에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 계산한 금액을 부동산소득금액의 계산에 있어서 총수입금액에 산입하는 것이나 다만 임대사업과 관련한 차입금의 상환에 충당된 금액은 제외한다고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제58조 제3항 및 제4항에 전시 규정에 의한 총수입금액에 산입할 금액 계산은 『 (당해 과세기간의 임대보증금 등의 적수 - 임대사업개시후의 차입금상환액의 당해과세기간중 적수)×계약기간 1년의 정기예금이자율 × 1/365 - 당해 과세기간의 당해 임대사업에서 발생한 수입이자와 할인료·배당금·신주인수권처분익 및 유가증권처분이익의 합계액』의 산식으로, 위에서 말하는 “임대사업개시후의 차입금 상환액”이라 함은 임대사업용 고정자산의 취득에 소요된 차입금을 임대보증금등으로 상환한 금액이라고 규정하고 있다.
• 다. 이 건은 청구인이 쟁점부동산을 청구외 (주)OO유통으로부터 매입하면서 그 매입대금중 일부인 627,000,000원을 (주)OO유통이 임차인들에게 지급하여야 할 임대보증금을 청구인이 승계하는 방법으로 대금정산을 하였음에 대하여는 다툼이 없는 건으로, 전시한 소득세법 제29조 제1항에서 규정하고 있는 『임대사업과 관련된 차입금』이라 함은 같은법시행령 제58조 제3항 및 제4항에서 『임대사업용 고정자산의 취득에 소요된 차입금을 임대보증금 등으로 상환한 금액』이라고 규정하고 있는 바, 이 건과 같이 쟁점부동산의 매도자가 임차인으로부터 수령한 임대보증금을 당해 부동산의 매입자인 청구인의 임대보증금으로 승계 전환시킨 경우와 같이 임대보증금을 당해부동산의 취득비용으로 사용하는 경우에는 이를 임대사업과 관련된 차입금의 상환으로 볼 수 없는 것이므로(국심 94구1889, 94.6.24 참고) 이 건 임대보증금을 쟁점부동산의 임대사업과 관련한 차입금상환에 충당한 금액으로 보아야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다 하겠다.
• 라. 따라서 청구주장은 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.