분양할 목적으로 신축한 주택을 일시적으로 임대하는 경우는 재화의 공급으로 보지 아니함.(취소)

[참조결정] 국심1991서1547

[주 문] OO 세무서장이 93.11.16 청구인에게 결정고지한 93년 제1기 분 부가가치세 126,597,640원은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 91.5.1 OO개발이라는 상호로 연립주택건설을 영위코자 처분청에 사업자등록(OOOOOOOOOOOO)을 필하고, 서울특별시 용산구 OOOO가 OOOO 소재에 연립주택을 91.5.29 착공하여 92.9.30자로 19세대 (이하 “쟁점주택”이라 한다)를 준공한 바 있으나 위 연립주택은 92년중 3세대만 분양되고 나머지는 미분양되어 9세대는 전세입주시키고 나머지 7세대는 공가(空家)로 있었는 바, 처분청은 위 전세입주시킨 9세대를 임대사업에 공한 것으로 보아 이를 부가가치세법 제6조 제2항 및 동법시행령 제15조 제1항의 규정에 의거 재화의 자가공급으로 보아 93.11.16 청구인에게 93년 제1기분 부가가치세 126,597,640원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복, 93.12.30 심사청구를 거쳐 94.3.22 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 주택건설업자(사업자등록필)로서 쟁점주택(연립)을 분양할 목적으로 91.5.29 착공하여 92.9.30 준공필 하였으나, 92년중 부동산 경기침체로 위 쟁점주택 19세대중 3세대만 분양되고 나머지 16세대는 미분양 상태에 있어 투입된 건설원가에 의한 자금압박으로 판매될 때까지 일시적으로 그 일부(9세대 임대, 7세대는 공가)를 임대한 것임에도 이를 자가공급으로 보아 이 건 부가가치세를 과세함은 부당하다는 주장이다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점주택을 건축비등을 충당하기 위하여 일시적으로 임대한 것으로 재화의 공급에 해당하지 않는다고 주장하나, 부가가치세법 제6조 제2항 및 동법시행령 제15조 제1항에서 보는 바와 같이 분양목적으로 신축한 주택을 임대하는 경우에는 면세사업의 전용으로서 재화의 공급에 해당하는 것(부가 22601-567, 86.3.26 동지)으로 처분청이 제시한 전세계약서를 보면 청구인이 신축한 주택중 9개동을 청구외 OOO외 8인에게 임대하고 있고, 그 계약기간이 최저 7월에서 최고 19개월로 되어 있어, 이 건 주택을 일시적으로 임대하였다고 볼 수 없으며, 자기가 생산한 과세재화를 면세사업인 주택의 임대사업으로 전용한 것으로서 전시 법규정에 의거 부가가치세가 과세되는 재화의 자가공급에 해당된다고 판단되므로 쟁점주택의 임대한 부분에 대하여 재화의 공급으로 보아 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건 다툼은 분양할 목적으로 신축한 쟁점주택을 임대하였을 경우, 재화의 공급에 해당하는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 부가가치세법 제6조 제2항은 “사업자가 자기의 사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화를 자기의 사업을 위하여 직접 사용ㆍ소비하는 경우에 대통령령이 정하는 것은 재화의 공급으로 본다”라고 규정하고, 같은법시행령 제15조 제1항 각호에서 자가공급의 범위를 규정하고 제1호에서 “부가가치세가 면제되는 재화 또는 용역을 공급하는 사업을 위하여 사용 또는 소비되는 재화”를 자가공급한 것으로 보도록 규정하고 있다.
• 다. 이 건의 경우 처분청은 청구인이 부가가치세가 과세되는 주택 19가구를 신축하여 3가구를 분양하고 미분양된 16가구중 9가구를 임대하였다는 이유로 전시법령에 의하여 임대주택의 전용면적을 자가공급한 것으로 보아 이 건 과세한 데 대하여 청구인은 건설업자로서 분양목적으로 신축하였으나 주택경기침체로 미분양상태가 계속됨에 따라 투입된 건축비등으로 인하여 자금압박이 가중되어 이를 어느정도 해소하기 위하여 부득이 분양될 때까지 일시적으로 임대한 것이라는 주장인 바, 이를 살펴보면

(1) 청구인은 91.5.1 서울 OO구 OO동 OOOOOO OO 소재에서 OO개발이라는 상호로 연립주택건설업을 영위코자 OO세무서장으로부터 사업자등록증을 교부받고 91.5.29 쟁점주택(54평, 49평, 48평, 45평, 30평형을 각각 4가구)을 착공하여 92.9.30 준공한 사실이 사업자등록증, 건축허가서 및 허가필증, 건축물대장, 분양안내책자 등에 의하여 확인된다.

(2) 처분청은 청구인이 쟁점주택중 9가구를 청구외 OOO외 8인에게 임대기간이 7개월 내지 19개월로 임대하고 있다는 이유로 일시적인 임대로 볼 수 없다고 하였으나, 첫째, 청구인이 제시한 ① 사업자등록증 ② 분양계획서 ③ 분양안내책자 ④ 광고물(찌라시) ⑤ 중앙일보(92.6.5자)의 분양광고 ⑥ 분양계약서등에 의하여 이 건 연립주택은 임대목적이 아닌 분양목적으로 신축한 것으로 보아야 할 것이며 둘째, 이 건 과세일 이후에도 공가(空家) 및 임대중에 있었던 54평형 1가구와 48평형 1가구를 94.5.30과 94.6.14에 청구외 OOO(주민등록번호 OOOOOOOOOOOOOO)와 OOO(주민등록번호 OOOOOOOOOOOOOO)에게 당초분양예정가액(54평형 275,000,000원, 48평형 245,000,000원)보다 저렴한 가액인 190,000,000원과 158,000,000원에 각각 분양한 사실이 있고 셋째, 당 심판소 조사관이 현장에 출장조사한 바 현재에도 분양사무실이 있고 당초 분양예정가액의 약 60%～70% 상당가액으로 분양중에 있었으며 임대중인 가구가 분양될 경우 청구인의 비용으로 임차인을 퇴거시켜 주는 것으로 조사되고 있어 조사시점에서도 계속 분양의지가 있었음을 확인 할 수 있었다. 넷째, 위와 같이 청구법인의 쟁점주택 신축분양을 위한 당초목적이 변경되었다 볼 수 없고, 그간 부동산 경기가 침체되었고, 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ중동 등 신도시 건설로 여타 주택분양이 부진한 상태에 처해있는 현상을 감안하면 청구인의 이 건 쟁점주택임대는 운전자금회전을 위한 부득이한 일시적 조치였다는 청구주장에 일응 객관성이 인정된다 할 것이다.

• 라. 이상을 모아 볼때 이 건 청구인의 쟁점주택 임대는 청구인의 사업 목적 변경사실이 발견되지 아니하며, 처분청이 자가공급으로 본 9가구의 임대계약기간이 모두 주택임대차보호법 제4조의 규정에 의한 임대차기간2년 미만으로서 일시적ㆍ잠정적인 임대에 해당하는 경우로 보아야 할 것이므로 처분청이 부가가치세법 제6조 제2항 및 동법시행령 제15조의 규정을 적용하여 이 건 부동산의 임대가 재화의 자가공급에 해당된다고 판단한 것은 사실인정에 잘못이 있다할 것이다. (국심 91서1547, 91.10.7등 다수, 대법원 84누279, 85.5.14 등 다수 같은취지임)
• 마. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.